В первый день мая глава кабмина Михаил Мишустин подписал постановление о снижении ставки льготной ипотеки с 12% до 9% годовых.
Опустить планку предложил президент Владимир Путин.
Как отмечал в интервью РБК вице-премьер Марат Хуснуллин, президент поставил ряд задач, в числе которых — сохранение объема ипотеки на уровне, не ниже 2021 года.
«У нас есть целевая задача — 2,5 трлн руб. через ипотеку проинвестировать в жилищное строительство», — заявил Хуснуллин.
При этом он раскритиковал банки, недофинансирующие стройку. Впрочем, решением этого вопроса правительство также уже занимается — кабмин выделил более 7 млрд рублей на льготное кредитование системообразующих предприятий, работающих в строительной отрасли.
Еще одним объектом для критики со стороны вице-премьера, причем уже не впервые, стали производители стройматериалов. Цементной отрасли досталось особо — по мнению Хуснуллина, она монополизирована и «с этим надо разбираться».
Откуда рост?
Да, цены на квартиры в новостройках, мягко говоря, кусаются. По данным «ЦИАН. Аналитики» в 2021 году в крупных городах РФ они взлетели на 33%. Средняя стоимость квадратного метра впервые за всю историю наблюдений перевалила за 100 тысяч рублей. При таких ценах выполнить план по ипотеке — задача не из простых.
По информации «Известий», продажи застройщиков в крупных городах России в апреле по сравнению с мартом рухнули вдвое. Ключевые причины — высокие цены в сочетании с дорогой ипотекой.
При этом девелоперы как мантру повторяют один и тот же аргумент — все дело в дорожающих стройматериалах. Но, по словам экспертов, это объяснение не соответствует действительности.
«Период 2020-2021 года был периодом роста цен на недвижимость, основным фактором которого был рост спроса на жилье, вызванного низкими ставками по ипотеке. Кроме того, рост цен на недвижимость уже «отыграл» рост стоимости на стройматериалы, который произошел в 2020-21 годах, вследствие карантинных мер, когда рост металла, древесины составлял до 50%, при этом застройщики подняли цены на 30-40 % только за 2021 год», — говорит к.э.н. доцент кафедры Национальной экономики Экономического факультета РУДН Сергей Зайнуллин.
Он отмечает, что рост цен на недвижимость очень благоприятно сказался на прибыли застройщиков, несмотря на рост цен на стройматериалы. «В частности ПАО ПИК публично раскрывает свою финансовую информацию: в 2020 году прибыль компании увеличилась почти в 2 раза на 91,7%, за первое полугодие 2021 года прибыль ПИКа выросла в 4 раза», — добавляет Зайнуллин, указывая на то, что маржа застройщиков, в зависимости от локации, может варьироваться от 50% до 200-300%.
«Рост цен на жилье было бы правильнее объяснить возрастанием спроса, а не удорожанием сырьевой базы. В периоды экономической нестабильности граждане стараются сохранить свои сбережения и вложить их в фундаментальные активы, среди которых лидирует недвижимость. В последние годы, особенно в 2019 и 2020 году, спрос на недвижимость сильно рос, что и подстегнуло цены на строительные ресурсы», — добавляет профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью Факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Дмитрий Силка.
«Начиная с 2014 г, доля строительно-монтажных работ, включая строительные материалы, в рыночной стоимости квадратного метра жилья неуклонно снижалась. Одновременно увеличивались затраты на приобретение земельных участков, подключение к сетям, благоустройство и пр.», — отмечает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
Вопрос выживания
По словам Сергея Зайнуллина, в структуре себестоимости строительства, доля материалов составляет лишь порядка 30%.
При этом как показало исследование, проведенное экспертами CM PRO, в 2021 году доля цемента в объеме работ по виду деятельности «Строительство» снизилась на 0,2 процентных пункта в сравнении с 2020 годом и составила всего 2,2%.
Что же касается стоимости, то ее динамику можно охарактеризовать, как антирост: среднегодовой темп роста цены приобретения цемента, включая стоимость доставки и доход посредников, за последние 10 лет составил всего 2,7%. В настоящее время среднеотраслевая рентабельность его продаж составляет около 5%.
Как-то не похожа цементная отрасль на лакомый кусок для монополистов. Да и нет их, на самом-то деле. Да, на рынке сейчас присутствуют 5 крупных игроков: Евроцемент, Газметаллпроект, Холсим, Сибцем и HeidelbergCement. В общей сложности на них приходится около 60% рынка. Но это не «цари горы», а те, кто уцелел в гонке на выживание.
«Небольшие производители цемента с трудом пережили двухлетку пониженного спроса, и сейчас, фактически, остались только крупные законтрактованные игроки. Но это явление временное, уже сейчас средний сектор бизнеса постепенно восстанавливается и выходит на конкурентный уровень», — комментирует ситуацию первый вице-президент Опоры России Павел Сигал.
Однако не факт, что восстановиться и удержаться удастся без соответствующей поддержки. Причем не эпизодической, а долгосрочной.
«Меры поддержки производителей нужны не временные, а системные. В первую очередь нужны дешевые и длинные кредиты, поддержка развития логистических цепочек. Это обеспечит стабильность, прогнозируемость цен на строительные материалы, что в свою очередь будет способствовать стабильности объемов строительства жилья», — рассуждает Татьяна Школьная.
Она напоминает, что любое производство — это рабочие места, причем не только на конкретном заводе, но и по всей производственно-логистической цепочке. И правительству, ставящему таргеты по ипотеке, стоит помнить об этом. Ведь безработным не до жилищных займов.
