Прямое владение коммерческой недвижимостью является дорогостоящей инвестицией — цены на объекты начинаются от нескольких десятков миллионов рублей. Подбор самого объекта также требует серьезных трудозатрат, чтобы грамотно оценить локацию, трафик посетителей, текущий и потенциальный спрос со стороны арендаторов, инженерно-техническое состояние объекта, провести юридическую проверку документов и сопровождение сделки.
Однако опосредованное владение коммерческой недвижимостью путем инвестиций в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости доступно практически каждому частному инвестору. Ценовой порог входа в такие фонды, находящиеся во внебиржевом обращении, начинается от 100 000 рублей за пай.
Подбор объектов для фондов недвижимости решается силами управляющей компании, что снимает с инвестора лишнюю нагрузку с точки зрения временных ресурсов и затрат на привлечение специалистов для экспертной оценки объекта.
Принцип работы ЗПИФ недвижимости
Крупный коммерческий объект недвижимости (торговый центр, офисное здание или складской комплекс) приобретается фондом по принципу коллективных инвестиций. Покупая паи фонда — именные ценные бумаги, подтверждающие право на долю от имущества и прибыли фонда — инвесторы становятся собственниками части объекта недвижимости. Это подтверждается выпиской из реестра пайщиков фонда, которую выдает специальный депозитарий. Последний, в свою очередь, лицензируется и контролируется ЦБ РФ, и следит за правомерностью проведения сделок по приобретению паев, соблюдением закона №156-ФЗ и интересов инвесторов.
В фонды недвижимости может входить как несколько объектов недвижимости, например, складской комплекс из нескольких складов разного формата с разными арендаторами, так и один объект на фонд. Второй вариант более предпочтителен, так как позволяет сделать работу фонда более прозрачной и прогнозируемой.
Как формируются выплаты дохода пайщикам
Пайщики фонда недвижимости получают доход от рентных платежей, уплачиваемых арендаторами площадей объекта. Размер дохода пайщика зависит от количества приобретенных им паев — чем больше паев, тем больше прибыль.
Для пайщика УК является налоговым агентом и выплачивает ему доход уже за вычетом налогов. В ежемесячных и сводных отчетах пайщику предоставляется информация о доходности его инвестиционного портфеля, деятельности фонда и техническом состоянии объекта.
ЗПИФ: плюсы и минусы
У ЗПИФ, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои положительные и отрицательные стороны
Главными преимуществами ЗПИФ являются:
- Высокая степень защиты активов. Фонды обязаны страховать активы от широкого перечня происшествий, что обеспечивает защиту инвестиций пайщиков даже в случае форс-мажорных ситуаций.
- «Антихрупкость». Недвижимость является «вечной ценностью»: обладая свойством «антихрупкости», она остается устойчивой даже в периоды экономических и политических потрясений, сохраняя адекватную стоимость актива и, тем самым, уберегая капитал инвестора от обесценивания в условиях кризисов и дефолтов. А прирост стоимости объекта с течением времени помогает нивелировать негативное воздействие инфляции.
- Прогнозируемость потенциального дохода. Рынок коммерческой недвижимости мало подвержен волатильности, что обусловлено достаточно стабильной работой большинства объектов. Это позволяет строить достаточно точные расчетные финансовые модели фондов с прогнозируемым доходом даже в долгосрочной перспективе.
- Регулярные выплаты. Пайщики могут рассчитывать на регулярную выплату пассивного дохода, который, впоследствии, можно реинвестировать, наращивая капитал в недвижимости и повышая свою доходность.
К недостаткам ЗПИФ можно отнести:
- Умеренная ликвидность. Оборачиваемость паев небиржевых фондов недвижимости несколько ниже, чем у биржевых ценных бумаг — средний срок продажи пая составляет порядка 1-1.5 мес.
- Плавающая доходность. Доход фонда может разниться на протяжении года: арендные и коммунальные платежи меняются от месяца к месяцу, ежеквартально происходят крупные расходы на уплату налогов, возможна ротация арендаторов — все это обуславливает некоторую волатильность доходности фонда в течение года.
Заключение
ЗПИФ недвижимости — низкорисковый инвестиционный инструмент, приносящий пассивный доход. Инвестиции в паи ЗПИФН могут стать хорошей основой для консервативного инвестиционного портфеля, способной открыть инвестору дорогу к финансовой независимости и обеспечить качественный уровень жизни даже после выхода на заслуженный отдых.
