Квадратура жилья
Предложение на рынке строительства жилья, участники которого не стремятся снижать цены, как и банкиры — ставки, уперлось-таки в спрос. И под конец года прозвучало заявление, признающее эту реальность, что случается нечасто. Причем прозвучало оно не в виде призыва продлить ту или иную форму льготной ипотеки.
В строительной отрасли примирились с тем, что такой призыв не возымеет успеха. И начали искать новый способы стимулировать спрос на жилье.
«Мы действительно рассматриваем продажу жилья в рассрочку. Мы рассматриваем вопрос лизинга. Смотрим иные схемы», — так вице-премьер Марат Хуснуллин ответил накануне на вопрос журналиста, спросившего о том, возможны ли альтернативы ипотеки в России.
В развитие своего ответа вице-премьер привел примеры Татарстана и Башкирии. Татарстан уже с 2000 года использует механизм жилья в рассрочку — то есть жилье строится за бюджетные средства и передается людям в рассрочку под определенный процент, приводит слова Хуснуллина «Российская газета». Башкирия активно использует ссудо-сберегательные кассы.
Надо использовать все механизмы, потому что сейчас в стоимости квадратного метра жилья достаточно большая доля — это стоимость финансовых услуг, сказал вице-премьер. Альтернативные механизмы могут снизить эти затраты. Доступность жилья, отметил он, зависит от трех факторов: доходов населения, ипотеки и стоимости жилья.
В ряде регионов ажиотажный спрос на жилье, цены там растут быстрее, добавил Хуснуллин. Но есть ряд регионов, где стоимость жилья только начинает расти и там только начинается строительство нового жилья. Есть сотни городов, где последние десять лет не строилось ни одного многоквартирного дома. Но сейчас новостройки начали строиться почти во всех городах.
После июля 2024 года льготную ипотеку на новостройки, скорее всего, сохранят лишь для некоторых регионов со слабым спросом на жилье. Массово на всю страну эта программа продлеваться не будет, свою функцию она выполнила, сказал Хуснуллин. При этом точно будет предлагаться продление «Семейной ипотеки», сообщил он.
На вопросы журналистов Марат Хуснуллин отвечал после заседания президиума правительственной комиссии по региональному развитию, где под его председательством подводили предварительные итоги за 2023 год. Они таковы: построено 108 млн кв. м жилья, или 0,74 кв. м на человека. Введено более 51 млн кв. м многоквартирных домов, что является рекордным показателем за всю историю России. Улучшили свои жилищные условия 3,9 млн семей, что на 5% больше, чем в прошлом году.
Сложности же со сбытом построенного строители относят на счет ужесточения монетарной политики. Оно повлекло за собой повышение ставок банков, в том числе по ипотечным кредитам. О том же, насколько и почему буквально взвились цены, выставляемые самими застройщиками за квадратный метр в тот самый период, когда льготная ипотека набрала обороты (и можно было бы ожидать реального снижения стоимости жилья), заявлений не прозвучало. Впрочем, в основном это было уже в прошлом году…
Еще из интересного: сейчас в стране действуют разрешения на строительство многоквартирных домов на 150 млн кв. м, из них 100 млн кв. м — с использованием эскроу-счетов, сообщил вице-премьер.
То есть, в финансировании двух третей широкомасштабного строительства участвую будущие жильцы.
По поводу оставшейся трети в размере 50 млн кв. м, когда финансирование осуществляется без счетов эскроу, Марат Хуснуллин пояснил, что в этом случае застройщик строит дом либо стопроцентно за свои деньги, либо с помощью бюджетных программ.
Отметим, что по поводу того механизма финансирования строительства жилья в рассрочку, что был упомянут вице-премьером, информации пока немного. Дело это новое и достаточно специфичное.
Как сообщает сайт urban-media.ru (Казань), с 1 сентября 2023 года в четырех регионах страны — Татарстане, Башкортостане, Чечне и Дагестане — стартовал двухлетний эксперимент по партнерскому (исламскому) финансированию. «По условиям эксперимента, его участники при совершении сделок не смогут устанавливать вознаграждение, выраженное в виде процентной ставки. При этом допускается установление выплаты в виде переменной величины, значение которой изменяется в зависимости от результатов совершения указанных операций».
Отмечалось также, что партнерские финансовые продукты доступны всем независимо от религиозных убеждений.
«Застройщикам следует искать варианты уменьшения себестоимости квадратных метров»
В существующих схемах льготного ипотечного кредитования, пояснил «Моноклю» член генсовета «Партии дела», экономист Андрей Паршев, активно участвует бюджет, обеспечивая финансовым структурам часть прибыли от проектов. И в дальнейшем, уверен эксперт, нагрузка на бюджет в условиях роста ставки финансирования будет расти. В следующем году расходы государства на эти цели могут достичь 400 млрд рублей. И это в первую очередь удорожает стоимость квадратного метра.
Сбить ажиотаж вокруг ипотеки для конечного пользователя будет выгодно, уверен Андрей Паршев, поскольку финансовые структуры в самом деле будут меньше задействованы в подобных схемах. Возможен вариант, когда, по сути, жилье может оставаться в госсобственности и фактически стать съемным, что будет выгодно мобильному населению. Возможно, добавил эксперт, что мы снова вспомним такой термин, как «ответственный квартиросъемщик».
Вполне понятна обеспокоенность правительства по поводу ситуации, сложившейся на рынке первичного жилья, 70% уже построенного не реализовано, а планы у строителей грандиозные на ближайшие годы, соглашается Николай Переславский, руководитель направления «Сопровождение» ГК CMS’. Где выход, как стимулировать спрос?
«Безусловно, — отвечает на этот вопрос эксперт, — расширение возможностей для покупателей, такие как лизинг или рассрочка, подогреет в какой-то мере спрос, но в целом проблему не решит. Весь вопрос в цене первичного жилья. Колоссальный ценовой разрыв в 42% между «первичкой» и «вторичкой» свидетельствует, что цены от застройщиков завышенные и это напоминает ценовой пузырь».
Простая психология граждан, добавляет Николай Переславский: надо брать недвижимость, иначе инфляция съест сбережения и «всё равно всё подорожает», работавшая последние 30 лет, исчерпала себя. Даже люди, которые могут себе позволить купить квартиру, сегодня заняли выжидательную позицию. Выход, уверен аналитик, есть: застройщикам следует искать варианты уменьшения себестоимости квадратных метров и снижения цен для покупателей, и тогда возросший спрос сам отрегулирует ситуацию.
У строителей появятся новые возможности
С точки зрения застройщика, альтернативные эскроу-счетам возможности могут повысить вариативность финансирования стройки, указывает член генсовета «Деловой России», председатель совета директоров ГК «Праймкей» Олег Малахов.
Это, по его словам, позволит избежать существующих заминок с частичным раскрытием того же эскроу-счета. Будет возможность частичного софинансирования на стадии строительства со стороны сторонних компаний, вырастет скорость строительства.
При этом спрогнозировать сейчас востребованность рассмотренных механизмов достаточно сложно, так как определить, насколько тот же лизинг будет интересен конечным потребителям, пока почти невозможно, считает Олег Малахов.
«Все-таки в умах наших сограждан безоговорочно приоритетным вариантом является приобретение в собственность таких дорогостоящих покупок, как квартира. И все же само наличие иных инструментов для строительства и последующей реализации квартир можно только приветствовать, так как выполнять поставленные задачи по увеличению жилого фонда критически необходимо», — заключает эксперт.
