Немецкие банкиры пытаются успокоить акционеров и вкладчиков. Они объясняют свое спокойствие тем, что кризис на рынке недвижимости ФРГ имеет внутренний характер. Однако это, считает Bloomberg, слабое и ошибочное утешение.
Все верно: Германии пока удалось избежать немедленных корректировок рынков, которые сотрясали в январе и феврале американские финансовые рынки. Тем не менее, радоваться немцам не стоит, потому что относительное неплохое (по сравнению с США) положение объясняется не тем, что кризис на рынке недвижимости в ФРГ менее опасен, чем в Америке, а тем, что в странах разные системы ведения бухгалтерии и что немецкая система защищает кредиторов и инвесторов от немедленных ударов и потрясений, перенося их в будущее. На самом же деле, немецкий кризис на рынке жилой недвижимости опаснее американского кризиса на рынке коммерческой недвижимости (CRE).
Вялотекущий на данном этапе кризис на рынке недвижимости может в любой момент не только усилиться, но и ускориться, потому что крупным владельцам недвижимости в ФРГ, таким, к примеру, как Signa или Adler Group, придется продавать активы, что крайне негативно отразится на мелких и средних кредиторах, только-только восстановившихся после финансового кризиса. В ЕЦБ прекрасно понимают, какая опасность угрожает немецким банкам, и очень внимательно следят за ситуацией.
«Вне всяких сомнений, это не только проблема Америки,- уверена профессор экономики Оснабрюкского университета Валерия Дингер.- Меня не удивит, например, если неожиданно появится целая волна списаний убытков немецких банков из-за их сугубо внутреннего, немецкого кризиса».
Немецкие банки лидируют в Евросоюзе по размерам кредитов на рынке недвижимости. Правда, французские банки уступают им не так уж и много. Немецкие банкиры квалифицируют не такую уж и большую часть этих кредитов как проблемные. Однако в последнее время эта часть начала расти.
Следует однако иметь в виду, что в относительно низкой доле проблемных кредитов «виновата» не устойчивость банков, а система бухгалтерского учета, невольно помогающая отодвигать реальные неприятности, так сказать, на потом. К тому же, немецкие банки обновляют оценку зданий, строительство которых они финансировали, значительно реже, чем их коллеги за океаном или в Великобритании. Все это приводит к тому, что проблемы могут оставаться продолжительное время незаметными.
Тем не менее, финансовые регуляторы советуют кредиторам уже сейчас готовиться к потенциальным убыткам. ЕЦБ уговаривает банки использовать в защитных целях часть прошлогодней прибыли, но правила жестко ограничивают суммы, которые можно откладывать на такие цели.
Еще один нюанс заключается в том, что рынок коммерческой недвижимости значительно меньше рынка жилья, т.е. в Германии под давлением находится более крупная часть банков, чем в США.
По данным немецкой банковской группы VDP, стоимость офисных площадей в прошлом году обвалилась на 10%. Это самое сильное снижение за все 20 лет сбора таких данных.
Еще следует иметь в виду, что стоимость немецкой недвижимости очень сильно уязвима перед высокой стоимостью заимствований, т.е. высокой учетной ставкой.
По мере роста доходности по немецким гособлигациям в последние два года инвесторы тоже повышают ставки. В Берлине, к примеру, доходность поднялась с 2,4% в начале 2022 года до 4,4% сейчас. Это значит, что офисные здания, производящие годовую арендную плату в размере 10 млн евро, если бы оценивались сейчас, были бы оценены в 227 млн евро, что почти на 200 млн евро меньше.
«Мы очень осторожны и внимательны,- объясняет Родольф из BaFin.- Очень внимательно следят за происходящим и регуляторы. Но я не вижу особых причин драматизировать ситуацию».
