На долю иностранных покупателей в первом квартале 2024 года, по данным BNP Paribas, пришлось более трети (35%) сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии. Конечно, это немало, но с другой стороны, это самый низкий показатель за 10 последних лет. Достаточно сказать, что это на 70% ниже допандемических показателей.
Появление этой невеселой статистики, считает Reuters, конечно же, не случайно совпало с всплеском дебатов относительно того, вернулась ли Германия к привычной роли «больного человека Европы». Этот нелестный термин она получила, напомним, в конце 90-х годов прошлого века, когда боролась с мощной стагнацией и высокой безработицей. Немцам понадобились полтора-два десятка лет упорного труда, чтобы избавиться от обидного прозвища. Причем, сделала эта Германия, отмечает Reuters, в немалой степени благодаря дешевым российским энергоносителям.
По мнению одного из крупнейших в ФРГ застройщиков Курта Зека, обстановка на рынке коммерческой недвижимости не улучшится до тех пор, пока на него не вернутся инвесторы.
Много лет на немецком рынке недвижимости благодаря низким ставкам, дешевым энергоносителям и сильной экономике царил бум. Строительный сектор ежегодно приносил немецкой экономике 730 млрд евро, т.е. давал приблизительно пятую часть ВВП Германии.
Бум быстро закончился после того, как ЕЦБ в борьбе с высокой инфляцией начал повышать учетную ставку. Приблизительно с такой же скоростью снижалось финансирование строительного сектора, сокращалось количество сделок, останавливались стройки, а крупные застройщики объявляли о банкротстве. Естественно, негативно отразился коллапс в строительном секторе и на банковской системе страны. Строители обратились к правительству с просьбой о помощи.
В первые три месяца 2024 года цены на рынке коммерческой недвижимости Германии снизились еще на 9,6% в годовом выражении. По данным банковской ассоциации VDP, в прошлом году снижение было 10,2%.
«Германия была маяком стабильности в Европе,- объясняет главный экономист немецкого отделения голландского банка ING Карстен Бржески.- Поэтому народ ехал в ФРГ покупать недвижимость. Сейчас экономика спотыкается и нуждается в профилактике. И сразу куда-то исчез интерес инвесторов».
В 2023 году на иностранных инвесторов пришлось 37% всех сделок на рынке немецкой коммерческой недвижимости, что стало, по данным BNP Paribas, самым низким показателем за последнее десятилетие. Снижение продолжилось в первом квартале этого года. Показатель опустился до 35%. Между тем, были, причем, не раз и не два годы, когда на долю иностранцев приходилась половина всех сделок на рынке коммерческой недвижимости, составляющем львиную долю рынка всей немецкой недвижимости.
Конечно, высокие ставки негативно влияют на рынки недвижимости всех стран, но в Германии это влияние ощущается особенно сильно. В том числе и за счет высоких цен на энергию, ослабления глобального спроса и растущей конкуренции со стороны Китая. Все эти и многие другие «немецкие» проблемы заставляют сейчас сомневаться в эффективности и правильности всей немецкой экономической модели.
Совет экономических экспертов Германии на прошлой неделе понизил свои прогнозы экономического развития для ФРГ, прогнозируя в этом году немецкой экономике почти нулевой рост. Экспертам вторит канцлер Олаф Шольц, который говорит о «беспрецедентных» вызовах, с которыми столкнулась экономика Германии.
У Германии имеется в довершение ко всему еще и ряд национальных особенностей, которые сейчас еще больше ухудшают ситуацию. Одним из таких нюансов, к примеру, является то обстоятельство, что немецкие домовладельцы обычно пытаются пережить трудные времена без снижения цен на недвижимость и тем самым отпугивают потенциальных покупателей.
В то время, как в схожих ситуациях в других странах крупные домовладельцы снижают цены на 20-30%, подчеркивает старший аналитик Jones Lang LaSalle Хела Хинрих, в Германии речь в лучшем случае может идти лишь о нескольких процентах.
По мнению Курта Зека, сейчас многое будет зависеть от банков. Он призывает немецкие банки продолжать финансировать строительный сектор, чтобы застройщики смогли завершить уже начатые проекты. Зек – оптимист и надеется, что уже в этом году начнутся изменения в лучшую сторону.
