Счетная палата РФ провела аудит выделения и использования средств федерального бюджета на поддержку рынка ипотечного кредитования в 2021-2023 годах. По итогам анализа пяти ипотечных программ, говорится в пресс-релизе палаты (Семейной, Льготной, Дальневосточной, Сельской и IТ-ипотеки, реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. При этом за прежний период льготная ипотека признана эффективной.
«В 2021-2023 гг. на субсидирование льготных кредитов по рассмотренным программам фактически израсходовано 568,1 млрд рублей. А всего за шесть лет (с 2021 по 2026 год) на эти цели запланировано направить более 1,6 трлн рублей. Анализ показал, что по программам IT-ипотека, Семейная, Дальневосточная, Льготная ипотека запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей по этим программам - Минфина, Минцифры и АО «Дом.РФ» — в целом можно признать эффективной», – заявил на коллегии Счетной палаты аудитор Алексей Саватюгин.
Правда, возникает вопрос – о каких именно «запланированных результатах» идет речь?
«С 2018 года в Российской Федерации начали формироваться государственные ипотечные программы с целью оказания поддержки отдельным категориям граждан в улучшении жилищных условий. Одной из первых мер стала Семейная ипотека», – приводит СП комментарий управляющего директора ДОМ.РФ Светланы Некрасовой.
Однако в 2020 году, когда на весь мир обрушилась эпидемия COVID-19, в льготном формате увидели инструмент поддержки строительной отрасли – тогда заработала программа льготного ипотечного кредитования, которая позволила гражданам на всей территории Российской Федерации оформить кредит по ставке не более 6,5 %.
Как отмечают в госкорпорации, за все время действия, по программам Льготная ипотека, Семейная ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека, Ипотека на новых территориях и IT-ипотека, было выдано почти 3 млн кредитов в общей сложности больше, чем на 12,8 трлн рублей.
«По итогам 2023 года жилищное строительство – одна из немногих отраслей экономики, показавших уверенный рост. Льготные ипотечные программы стали драйвером рынка», – подчеркивает Некрасова (невольно несколько смазывая картину роста экономики во многих отраслях и в целом, вышедшего на уровень 3,6%).
По словам аналитика ИКСИ Натальи Чуркиной, роль программ льготной ипотеки в последние годы заметно расширялась. Если изначально программы задумывались лишь для поддержки доступности жилья и ускорения жилищного строительства, то в последнее время их реализация стала иметь ключевое значение для рынка.
«Если, например, в 2021 году доля льготных программы в объеме выдачи ипотечных кредитов составляла 27%, то в 2022 году – 47%, в 2023 году – 60%, а во II квартале 2024 года – уже 81%», – указывает аналитик.
Побочный эффект
По данным аудиторов, каждый третий ипотечный кредит в 2021–2022 годах субсидировался из федерального бюджета, а по итогам 2023 года – почти каждый второй. При этом именно кредиты по программе Льготной ипотеки, не имеющей определенной социальной направленности, составили более 50 % (по количеству и объему) от всех выдач льготных ипотечных кредитов.
У столь энергичных вливаний в рынок новостроек, по наблюдениям Счетной палаты, оказался не менее мощный побочный эффект. «Льготка» стала драйвером еще и для роста цен: в 2021 году он составил 26%, в 2022 году – 21%.
«Массовое предоставление льготных ипотечных кредитов формирует понижающий тренд средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке. Снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на величину от 0,9 до 2%», – говорится в отчете СП.
По факту же, как отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко государственный финансовый «буст» оказал куда больший эффект, причем не только непосредственно на строителей, но и на смежные отрасли: «Квартиры в новостройках в Москве и других крупных городах за время действия льготной ипотеки подорожали примерно в два раза. Рост цен на стройматериалы, землю и прочие статьи расходов был также обусловлен льготной ипотекой — все хотели поучаствовать в дележке этого “пирога”».
Не остались в стороне, конечно же, и банки.
«Общая доходность для кредитных организаций по указанным кредитам, предоставленным в рамках программ Семейной ипотеки, Льготной ипотеки и ИТ-ипотеки на два процентных пункта выше, чем по Сельской ипотеке и Дальневосточной ипотеке. Соответствующая доходность для банков обеспечивается за счет повышенного возмещения, уплачиваемого из федерального бюджета по указанным видам ипотечных кредитов. При этом величина принимаемого банками кредитного риска по этим ипотечным кредитам в рамках программ льготного ипотечного кредитования является одинаковой», – говорится в отчете СП.
Кто в числе бенефициаров?
При этом как отмечает Олег Репченко, нельзя сказать, что среди граждан бенефициарами льготных условий стали именно те, на кого государство нацеливалось, разрабатывая программы.
«Ипотеку под низкий процент, который опускался в 2023-м практически до нуля в рамках совместных программ банков и застройщиков, зачастую брали не те, кому было важно решить жилищный вопрос, а инвесторы – чтобы монетизировать льготы», – отмечает эксперт.
Его слова подтверждаются выводами Счетной палаты, которая указывает на то, что более 114,9 тыс. заемщиков оформили по состоянию на 1 января 2024 года два и более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1 111,59 млрд рублей, из которой около 34 % приходится на Льготную ипотеку, 62 % – на Семейную ипотеку.
«Количество заемщиков, оформивших пять и более льготных ипотечных кредитов, составляет 1 563 человека, а общий объем таких кредитов – 42 447,27 млн рублей. Заемщик, способный оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий», – резюмируют аудиторы.
Банкет почти окончен
Аналогичный аргумент привел и Минфин, настояв на прекращении Льготной ипотеки «для всех» – ее «отключили» с 1 июля 2024 года. Причем ведомство готово было и дальше «закручивать гайки». В частности, замминистра финансов Иван Чебесков озвучивал идею введения зарплатного ценза для потенциальных заемщиков по Семейной ипотеке.
«Мы также обсуждаем возможность введения некоего ограничения по зарплате для тех, кто использует эту программу. Например, если у человека зарплата 500 тысяч рублей в месяц, нужна ли ему льготная ипотека, или он может и так заплатить рыночную ставку?», – заявил чиновник агентству РБК в апреле этого года.
Данная инициатива, правда, не прошла. Однако, по словам экспертов, государство все-таки находит способы экономии при уже действующих программах.
«Власти, например, приняли решение свернуть IT-ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге с отсылкой на непростой бюджетный период. Теперь встал вопрос с завершением лимитов по семейной ипотеке и гарантий, что лимиты увеличат в этом году, нет – бюджет на 2024 год уже сверстан и лишних денег в нем явно нет», – говорит Олег Репченко.
Обвал. Но не катастрофический. А так
«Перекосы рынка с разгоном цен на первичном рынке стали неизбежны, как стал неизбежен и обвал рынка в случае отмены или резкого сокращения льготных программ. И этот обвал в результате ужесточения программ льготной ипотеки с июля текущего года мы уже и наблюдаем. Так, по данным ДОМ.РФ, в августе 2024 года объем выданных ипотечных кредитов упал на первичном рынке на 68%, число выданных кредитов на том же рынке – на 71% в годовом выражении», – говорит аналитик ИКСИ Наталья Чуркина.
Как добавляет Олег Репченко, после отключения безадресной льготной ипотеки для всех спрос на новостройки в Москве снизился на треть: в июле столичный Росреестр зарегистрировал 7 334 договора долевого участия в строительстве жилья, это на 29,9% ниже, чем в предыдущем июне. А в августе число ДДУ в Москве просело еще на 32% по отношению к июлю (до 5 008 шт.).
«Снижение довольно существенное, но говорить о катастрофическом падении продаж не приходится: в июне 2024 года продажи были ажиотажно завышенными в преддверии отключения льготной ипотеки. Если смотреть по отношению к некому среднему уровню продаж за последние полгода, то снижение спроса скромнее. То есть спрос не катастрофично рухнул, а, скорее, охладился», – поясняет руководитель аналитического центра IRN.ru. – «Такая реакция рынка была предсказуема: ставки по рыночной ипотеке сейчас заградительные, стоимость жилья – высокая: за последние четыре года на фоне доступной ипотеки квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали примерно в два раза. Люди просто не могут покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку. Плюс, многие люди, перед которым стоял квартирный вопрос, успели решить его, пока льготная ипотека еще действовала».
Пока что, по словам Олега Репченко, цены на первичном рынке, в целом, стагнируют. В массовых сегментах уже началось движение вниз, но пока оно очень незначительное. Это объясняется «жировой прослойкой», накопленной застройщиками в тучные годы безадресной ипотеки.
«Они сформировали хорошую “подушку безопасности” в период ажиотажа осенью прошлого года и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года. Эскроу-счета наполнены (от объема средств на них зависит ставка по проектному финансированию), причин устраивать распродажи и резко снижать цены у них нет», – поясняет эксперт.
Однако жить сегодняшним днем не получится. А если заглянуть в завтрашний день, то застройщикам все-таки придется пойти навстречу клиентам.
«На фоне высоких ипотечных ставок, завышенных ценников и рухнувшего спроса застройщики будут вынуждены рано или поздно пересмотреть стоимость квартир, – рассуждает Олег Репченко. – Давление на цены будет расти по мере завершения текущих объектов, так как застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, застройщики будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка. Таким образом, к концу года мы можем увидеть хорошие скидки, которые будут приурочены к новому году, а в 2025 году может развиться более выраженная тенденция к снижению цен на жилье».
Что будет с застройщиками?
Вариантов заручиться поддержкой государства у потенциальных покупателей жилья, а значит и у застройщиков осталось не так уж и много. Как отмечает Олег Репченко, в той же Москве, по сути, осталась только Семейная ипотека – да и та доступна она теперь только семьям с детьми не старше 6 лет и с детьми-инвалидами. Если смотреть в общероссийском разрезе, то остаются IT– и Сельская ипотека, Дальневосточная программа. Кроме того, есть спецпредложение для новых регионов – там можно купить жилье под 2%.
«Оставшихся программ недостаточно для поддержания рынка. И каких-либо предпосылок для выхода из того провала в ипотечном кредитовании на первичном рынке, который мы уже наблюдаем, пока нет. В результате, и будущие перспективы сферы строительства жилья крайне туманны», – считает Наталья Чуркина.
Она отмечает, что возврата к широкому характеру льготных программ, конечно, ждать не стоит – против этого скорее всего будут выступать и фискальные, и монетарные власти.
«По-хорошему, для исправления ситуации на рынке ипотеки нужны принципиально иные ставки по ипотечным кредитам в целом. При ставке в 20% годовых вряд ли можно ожидать позитивных изменений на рынке, при этом высокие ставки по рыночной ипотеке, в том числе на вторичном рынке, будут существенно ограничивать и развитие первичного рынка, даже при сохранении льготных программ», – уверена аналитик ИКСИ.
В Минстрое при этом заверяют, что держат ситуацию под контролем.
«Минстрой России находится в постоянном диалоге со всеми заинтересованными органами власти, институтом развития «ДОМ.РФ», представителями профессионального сообщества и общественных организаций по вопросам развития ипотечных программ с господдержкой. В оперативном режиме прорабатываются сценарии развития рынка. После анализа выдачи ипотечных кредитов и распроданности в III квартале 2024 года при необходимости будут проработаны и представлены альтернативные сценарии развития рынка», – говорится в комментарии замглавы ведомства Никиты Стасишина.
По мнению Натальи Чуркиной, обсуждение перспектив льготных ипотечных программ должно быть развернуто в иную плоскость. Нужно учесть проблемы таких программ в прошлом, и нельзя их воспринимать, как абсолютное зло для рынка. Напротив, их надо максимально нацелить на устранение сложившихся диспропорций.
«Долгое время такие программы, за исключением «Дальневосточной ипотеки», работали преимущественно на крупные города и западные регионы страны. При этом в Сибирском ФО вводится, например, существенно меньше жилья, чем в среднем по стране: 602 кв. м на 1000 человека населения по сравнению с 775 кв. м по России в 2023 году. А в более чем 700 малых и средних городах страны новое многоквартирное жилье вообще не строится. Важно при реализации программ учитывать и необходимость поддержки не только потребителей, но и застройщиков, стимулируя их заходить в новые регионы, помогая с созданием разного рода инфраструктуры и снижая для них стоимость кредитования», – совершенно справедливо резюмирует Чуркина.
