Рынок коммерческой недвижимости парализован. Непродовольственные магазины и рестораны закрыты. Более чем в двух тысячах торговых центров (ТЦ) по всей стране работает не более 20% площадей, а часть торговых центров полностью закрыта. Объявленная нерабочая неделя катастрофически сократила и даже почти обнулила выручку ритейлеров, рестораторов и ряда других бизнесов. В новых условиях многие компании не способны платить арендную плату на старых условиях. Продление же периода выходных до 1 мая вообще приведет к непредсказуемым результатам.
Острый кризис в экономике создает много критических зон в деловых отношениях, одна из них — отношения арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Резкое снижение потребительского спроса вызывает цепную реакцию в экономике: банкротства ритейлеров и рестораторов повлекут за собой колоссальные убытки у владельцев недвижимости. Вероятен массовый невозврат кредитов банкам, а общий кредитный портфель только торговых центров оценивается в два триллиона рублей. Сейчас владельцы помещений и арендаторы пытаются договориться о новых правилах игры, которые позволят бизнесу выжить.
Первая попытка государства снять напряжение в отношениях арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости оказалась неудачной. Введенное в большом «антивирусном» законе правило отсрочки арендных платежей не решает этих проблем. Эффективное решение — адресная поддержка тех и других.
На аренду денег нет
Кризис 2014–2015 годов был воспринят рынком коммерческой недвижимости как ситуация «идеального шторма» — тогда совпали падение рубля, сокращение доходов населения и высокие темпы строительства торговых центров. Однако на фоне нынешней ситуации тот кризис выглядит легким насморком. Сегодня арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости в панике: к тотальным неплатежам добавляется неопределенность — никто не знает, как долго продлятся запреты. «Атомный взрыв. Апокалипсис!» — так ритейлеры и владельцы недвижимости расценивают текущее положение на рынке коммерческой недвижимости.
«В первый же день нерабочей недели к нам пришли все арендаторы и заявили: “Нам нечем платить аренду. У нас нет денег даже на оплату коммуналки”. Это та реальность, с которой мы должны мириться», — говорит представитель компании, имеющей большой пул объектов коммерческой недвижимости. Особенность текущей ситуации в том, что владельцам недвижимости сегодня крайне невыгодна потеря арендатора: найти нового в ближайшие месяцы будет практически невозможно.
«Значительная часть арендаторов и владельцев недвижимости достаточно конструктивно подходят к переговорам. Есть понимание, что они находятся в одной лодке, что они стратегические партнеры, что сейчас надо пойти на взаимные уступки и разделить убытки», — говорит эксперт в области недвижимости, автор книги «Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы» Дмитрий Лебедев.
У нынешнего кризиса по сравнению с кризисом 2014–2015 годов есть еще пара особенностей. У большинства бизнесов, не связанных с государством, сырьевыми рынками и ИТ, практически нет финансового «жирка»: последние четыре года прошли в условиях снижающихся доходов населения. И главное, совершенно непонятен сценарий этого кризиса. В 2014–2015 годах был довольно быстрый обвал рубля и медленное восстановление потребительского рынка. Сейчас же продолжительность карантина и глубина падения экономики совершенно непонятны.
Еще одно отличие от прошлого кризиса: сейчас речь идет не о пересмотре долгосрочных договоров аренды, а о временных послаблениях на период карантина. Ряд владельцев недвижимости сразу же пошли на кардинальный шаг и ввели на период карантина арендные каникулы. Так, группа Ingka Centres, владеющая торгово-развлекательными центрами «Мега» и магазинами IKEA, приняла решение не взимать арендную плату и сервисный сбор с магазинов, не работающих с 28 марта по 5 апреля. Компания R4S, имеющая портфель инвестиционной недвижимости площадью более 20 тыс. кв. м, предоставила арендные каникулы своим двумстам арендаторам, которые были вынуждены приостановить коммерческую деятельность.
Для сегмента стрит-ритейла весьма актуальным инструментом становится перевод арендаторов с фиксированной арендной платы на процент с оборота. Это, например, применяется для ресторанов, которые продолжают работать, пытаясь раскрутить сервис удаленной доставки еды. На процент с оборота переводят продовольственные супермаркеты и аптеки, которые на фоне других сегментов сегодня процветают. «Однако есть владельцы, которые настаивают на оплате аренды, пусть со скидками и отсрочками. Их аргумент: раз режим чрезвычайного ситуации в стране не введен, то карантин носит рекомендательный характер и не является форс-мажором. В ближайшее время мы увидим серию судов по этому вопросу. Интересно, какую позицию займут судьи, ведь карантин, введенный московским мэром Собяниным, с юридической точки зрения неправомочен. Это полномочия президента и парламента», — считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Основной удар нового кризиса пришелся на рестораны и бары, кофейни, фитнес-клубы, салоны красоты, а также бизнес- и торговые центры. Сильно пострадал и фэшн-ритейл, особенно те компании, где не был хорошо развит сегмент онлайн-продаж. Интересно, что воспользоваться кризисом сейчас стараются и арендаторы из сравнительно успешных отраслей, например салоны связи и банки. Некоторые из них не сильно потеряли в выручке, но требуют огромных скидок вместе с «пострадавшими».
Для оценки влияния кризиса на сектор коммерческой недвижимости следует учитывать, что арендаторы в большинстве случаев при разрыве договора аренды несут крайне высокие издержки. Например, в торговых центрах обычная практика, когда при разрыве договора арендатор теряет депозит и авансовые арендные платежи — в сумме это может составлять три–шесть месячных арендных плат. Таким образом, большинство арендаторов поставлены сегодня почти в безвыходное положение. Работать им запретили власти. Платить аренду, тем более по старым ставкам, они не смогут. Но и расторгать договоры означает для них большой убыток.
Пересмотр или разрыв договоров аренды мог бы быть возможен при введении в стране или регионе режима чрезвычайной ситуации. По факту такое положение уже действует, так как магазины и торговые центры закрылись не по своей воле, а по решению государства. Но власти режим чрезвычайной ситуации не вводят, в том числе чтобы не допускать хаоса в экономике страны. Для рынка коммерческой недвижимости объявление форс-мажора является крайней мерой: в таком случае, по словам первого вице-премьера Андрея Белоусова, торговые центры «завалятся».
Отсрочка, которая никого не устроит
Власти еще в конце марта признали существование острой ситуации с арендой коммерческой недвижимости. И вот 1 апреля, пройдя три слушания в Госдуме всего за день, вышел закон, дающий арендаторам отсрочку по уплате арендной платы в случае объявления режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации.
Большой «антивирусный» закон применительно к сектору коммерческой недвижимости содержит три пункта. Первый: стороны получают право менять арендную плату по договорам аренды нежилой недвижимости по соглашению сторон в течение 2020 года. Этот пункт несодержателен, поскольку такая возможность существовала всегда. Пункт второй: арендаторы вправе требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования недвижимости. Так как пункт не обязывает владельца недвижимости давать скидки и не прописывает их величину, эта новелла дает арендаторам лишь психологическую поддержку.
Наконец, третье, ради чего, собственно, и вносился раздел о коммерческой недвижимости в общий антикризисный закон: в течение 30 дней со дня обращения арендатора владелец недвижимости обязан предоставить отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой рассрочки не прописаны, но должны быть дополнительно установлены правительством.
На первый взгляд закон выглядит адекватной попыткой снять напряжение в сфере коммерческой недвижимости. Однако при более подробном изучении оказывается, что он не устраивает большинство игроков. Явно проигравшими от нового закона чувствуют себя собственники недвижимости. С их точки зрения, правительство через новые правила вмешивается в бизнес-отношения «владелец недвижимости — арендатор», перекладывая значительную часть убытков на первых. Если бы собственниками помещений были исключительно крупные рантье, это в какой-то мере еще можно было понять. Но нежилыми помещениями владеют совершенно разные игроки. Есть частные лица, для которых небольшой офис — это пенсионный капитал, они живут на этот доход. Нередко для покупки помещения был взят банковский кредит. И есть сильно закредитованные владельцы торговых центров. Обязывая владельцев предоставить обязательную отсрочку платежей, правительство делает невозможной выплату кредитов.
Предоставив отсрочку по аренде, владельцы объектов по-прежнему должны нести обязательства по выплате налогов, содержанию зданий в исправном состоянии, а также оплате коммунальных платежей. Если для небольших помещений постоянные затраты могут быть незначительными, то для торговых центров издержки на охрану, отопление, контроль и ремонт инженерных систем весьма велики. «Компании розничной торговли могут продавать свои товары онлайн, а у собственников нежилой недвижимости других доходов, кроме аренды, нет», — подчеркивает основатель инвестиционной компании Accent Capital Александр Самонов.
Однако новый закон не может устроить и арендаторов. Он предлагает отсрочку платежей, в то время как на рынке активно применяется более сильный инструмент — арендные каникулы. Арендаторов не может удовлетворить и нерешенность вопроса снижения арендной платы. «Ритейлеры прекрасно понимают, что даже отмена карантина и снятие ограничений на работу определенных операторов не приведет к возвращению оборотов на прежний уровень. Поэтому основным камнем преткновения в отношениях владельцев недвижимости и арендаторов сегодня является именно арендная плата после карантина и ограничительных мер, — говорит Антон Белых. — Насколько я знаю, пока никто из владельцев помещений не соглашается на длительные большие скидки. У многих собственников жива вера в то, что недвижимость — ценный актив в любой кризис, как нам рассказывает реклама. Но в этот раз может оказаться, что ряд объектов после кризиса могут подешеветь вдвое, а то и втрое».
Что сделать, чтобы отрасль выжила
В тотальной неопределенности текущего момента более или менее ясны два момента.
Первый: сценарий кризиса критически зависит от длительности карантина и самоизоляции. «Две-три недели изоляции большинство ритейлеров и владельцев недвижимости скорее всего выдержат. Если карантин продлится два-три месяца, то бизнесы будут обанкрочены. Все будет разрушено, и мы будем отброшены в девяностые», — говорит Дмитрий Лебедев.
Возможно, через какое-то время правительству придется принимать невероятно тяжелое решение: сохранять карантин, спасая жизни, но разрушая бизнесы и обрекая людей на бедность, или все-таки спасать экономику, пытаясь найти другие способы борьбы с коронавирусом. Издержки при любом сценарии будут крайне велики.
Второй момент: сценарий прохождения кризиса критически зависит от формы поддержки бизнеса и людей государством. Новый закон об отсрочке арендных платежей очевидно неудачен, так как пытается решить проблемы отрасли только путем перераспределения убытков и рисков между игроками отрасли и не предлагая эффективных инструментов помощи государства. Такой закон не будет работать.
Один из возможных выходов из ситуации — предложение главы мебельной компании Hoff Михаила Кучмента. «Необходимо признать ситуацию с распространением коронавируса форс-мажорной в части арендных отношений для наиболее пострадавших отраслей. Дать арендаторам коммерческой недвижимости право на досрочное расторжение договоров аренды, — предлагает Михаил Кучмент. — Тогда у ритейлеров будет возможность договориться на условиях, соответствующих новой реальности, — например, перейти на оплату аренды как процента с оборота вместо фиксированных ставок».
Принципиальный момент: невозможно поддержать ритейлеров только за счет владельцев коммерческой недвижимости. Российский совет торговых центров в письме министру промышленности и торговли РФ Денису Мантурову предлагает обширный пакет мер, которые могло бы использовать государство для поддержки владельцев коммерческой недвижимости: от моратория на выплаты коммунальных платежей и процентов по кредитам до отсрочки на полгода уплаты НДС и налога на прибыль и временной отмены остальных налогов. Спектр инструментов понятен, выбор за государством.
Первым шагом в этом направлении может быть инициатива столичного правительства, о которой объявили 1 апреля. «Если собственник недвижимости на период приостановки деятельности снижает ставку для своих арендаторов не менее чем на пятьдесят процентов, то мы готовы предоставить ему поддержку в размере суммы налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за этот же период. По сути, мы освобождаем владельца недвижимости от части налогов, но при условии, что он, в свою очередь, снизит размер платы для своих арендаторов», — анонсировал 1 апреля инициативу заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. Столичное правительство может принять на себя до половины убытков владельцев недвижимости: общий объем снижения арендной платы собственником должен вдвое превышать объем поддержки. Впрочем, эта инициатива вряд ли тиражируема по стране: большинство регионов дотационны, их бюджеты не позволят повторить столичный опыт.
