«Мир никогда не будет прежним. После пандемии офисы будут не нужны, все будут работать удаленно» — в разгар самоизоляции эксперты соревновались друг с другом в пугающих предсказаниях. Их можно понять: в период неопределенности и экономического спада, чтобы голос прозвучал весомо, надо говорить максимально резко — шокируя и пугая. Апокалиптические ожидания не оправдались, реальность оказалась иной. Столичный офисный рынок оказался достаточно устойчивым к кризису. Значительного падения цен и арендных ставок не произошло, вакантность пока остается на весьма низком уровне. Более того, на рынке прошло несколько крупных сделок аренды, начат ряд масштабных проектов. Так, банк «Тинькофф» арендовал 78 тыс. кв. м в здании, которое будет построено только через два года, — это рекордная для столичного рынка сделка. А «Яндекс» приступает к строительству огромной штаб-квартиры на месте гостиницы «Корстон», где попытается задать новые стандарты для высококлассных офисных зданий.

Из аренды выхода нет

По сравнению с болезненными кризисами 2008 и 2014 годов, нынешний локдаун прошел для столичного рынка офисов достаточно мягко. В прошлые кризисы наблюдался шоковый сценарий: арендные ставки и цены резко падали, офисные центры не могли найти арендаторов, объекты переходили в руки кредиторов. На контрасте во втором квартале этого года, по крайней мере в сегментах офисов класса A и B+, вакантность вообще не выросла. Не было и массового пересмотра арендных договоров. Крупные владельцы недвижимости по заявкам арендаторов точечно давали рассрочку платежей и скидки не более 10–20%. Но эти послабления предназначались не всем арендаторам, а компаниям из пострадавших отраслей и только на несколько месяцев. Почему же нынешний кризис проходит по иному сценарию?

Есть ряд причин. Первая: офисный рынок встретил пандемию в состоянии дефицита. «Чтобы падать, нужно сначала вырасти. Перед кризисами 2008 и 2014 годов были построены миллионы квадратных метров офисов, был избыток площадей. Сейчас иная ситуация, рынок не оправился от кризиса 2014 года. Строительство офисов в последние годы ставило антирекорды, намечался рост ставок, вакантность весьма низкая — менее десяти процентов. При этом спрос на качественные площади был существенным: крупные компании стали больше уделять внимания рабочей среде и старались переезжать в офисы более высокого класса», — говорит старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

Вторая причина в том, что у нынешнего кризиса не было отягощающего валютного фактора. Кризисы 2008 и 2014 годов сопровождались взрывным ростом курса доллара, а значит, валютные арендные договоры становились неподъемными для арендаторов. В этом году резкого обесценивания рубля не было, да и большая часть рынка в последние годы все же перешла на рублевую аренду.