Ежегодно Москва тратит около 0,5 трлн рублей на развитие транспортной инфраструктуры. Колоссальные бюджетные деньги направлены на решение одной задачи — снижение загруженности автодорог мегаполиса. Но пробки — это не только московская проблема. Любой сверхкрупный город с населением от 10–15 млн человек сталкивается с проблемой маятниковой миграции, которая ежедневно перегружает центр города, транспорт, дороги.
По словам руководителя отдела геоурбанистики и пространственной демографии Института демографических исследований Федерального научно-исследовательского социологического центра РАН Вадима Безвербного, сам город, а в особенности его центр, превалирует над окраинами города и Московской областью в целом в плане мест приложения труда. Это вынуждает людей ежедневно использовать общественный и личный транспорт, чтобы проделывать путь до офисных зданий, расположенных преимущественно в центре, а вечером уезжать обратно.
С этим тезисом согласен и сотрудник Высшей школы урбанистики им. А. А. Высоковского Василий Бабуров. Говоря об этой проблеме, считает он, надо понимать, что фактическая территория Москвы выходит далеко за пределы МКАД и охватывает всю срединную часть Московской области в пределах ЦКАД. «Учитывая традиционную, до сих пор не преодоленную слабость транспортной инфраструктуры (прежде всего недостаточную плотность улично-дорожной сети), суточные колебания численности людей в центральной части Большой Москвы, где плотность рабочих мест максимальна, все это создает ударные нагрузки на городскую инфраструктуру», — отметил Василий Бабуров.
При этом Вадим Безвербный уточнил, что несоразмерное развитие самой Москвы видно даже по заработкам местных жителей. «Я недавно делал исследование, и у нас по районам Москвы наблюдается колоссальная разница по средней зарплате среди постоянно зарегистрированных жителей, — объясняет ученый. — Скажем, если на Юго-Востоке это 35–40 тысяч рублей, то на Юго-Западе — 70–80 тысяч».
Оба собеседника «Эксперта» согласились с тем, что для решения этой проблемы в столице должны появиться новые точки развития, которые могли бы поспособствовать более высокой занятости местного населения и избавить их от необходимости любой ценой работать в центре города. Причем решить ее одним только строительством новых станций метро и уплотнением улично-дорожной сети не удастся.
Все назад
В столичном правительстве тоже понимают, что только лишь вкладываясь в развитие транспортной инфраструктуры, создавая и расширяя дороги и вводя в эксплуатацию новые станции метро, ослабить маятниковую миграцию удастся не в полной мере. Поэтому проблема маятниковой миграции в больших мегаполисах, в том числе по мнению многих зарубежных экспертов, не может быть решена только за счет развития транспортной инфраструктуры. Это должен быть комплексный подход, включающий в себя и развитие транспортного каркаса города, и трансформацию и переоснащение общественного транспорта, и применение современных цифровых технологий управления городскими потоками, а также стимулирование участников экономической деятельности к созданию точек притяжения и рабочих мест в периферийных районах города. Именно поэтому мэрия Москвы, последовательно двигаясь в решении этой задачи (ранее были отменены платежи для застройщиков за изменение вида разрешенного использования участка — ВРИ — при создании объектов промышленного и офисного назначения), запустила новую программу, суть которой в дополнительном стимулировании бизнеса к созданию мест приложения труда за пределами ТТК.
Девелоперы, взявшие на себя обязательство создать новые рабочие места за пределами ТТК, построив там офисный центр или промышленную площадку, могут получить льготу от правительства на изменение ВРИ при строительстве многоквартирных домов в черте города. Изменение статуса ВРИ — крайне сложная и дорогостоящая операция для девелопера, и такая льгота — мощный стимул.
За счет такого механизма город решил уменьшить для девелоперов финансовую нагрузку при строительстве жилья, но взамен требует создать новые места приложения труда в тех частях города, которые имеют дисбаланс в обеспеченности местами приложения труда. То есть люди получат рабочие места непосредственно в районах проживания.
«При участии в программе каждый девелопер сможет получить льготу на изменение ВРИ при условии инвестирования эквивалентной льготе суммы в строительство другого объекта — офиса или промышленного производства за пределами ТТК, — объяснил глава департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров. — Объект будет находиться в собственности инвестора, поэтому с его реализации в будущем можно будет получать доход. Важно отметить, что застройщики, которые уже начали реализовывать проекты строительства многоквартирных домов, тоже могут войти в эту программу».
Предложенная столичным правительством льгота составляет довольно существенную сумму и, по сути, может стать решающим фактором при принятии инвестором окончательного решения об участии в том или ином строительном проекте, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков. «Для проектов офисной и промышленной недвижимости она может достигать до 30 процентов инвестиций в проект, расположенный в пределах ТТК и МКАД, и до 50 процентов — за пределами МКАД, — рассуждает он. — Получение льготы позволяет улучшить финансовые показатели и экономическую модель проекта».
Один из столичных застройщиков — ГК «Пионер» — уже успел воспользоваться предложением правительства Москвы. Он планирует создать в Бутырском районе офисный комплекс «Останкино бизнес-парк», площадь первой очереди которого составит 46 тыс. квадратных метров. А в соответствии со вторым соглашением ГК «Пионер» построит торгово-офисный центр в составе ТПУ «Ботанический сад» в районе Ростокино площадью 36,8 тыс. квадратных метров. Суммарные инвестиции в два проекта составят около 4,6 млрд рублей, по предложенной правительством льготе компания сэкономит порядка 1,6 млрд рублей.
Не стоять на месте
В беседе с «Экспертом» председатель совета Клуба инвесторов Москвы, вице-президент Московской торгово-промышленной палаты Олег Сорока рассказал, что льгота будет мощным дополнительным стимулом и драйвером к созданию объектов офисного и промышленного назначения за пределами ТТК, многие компании, имеющие в своем портфеле достаточный земельный банк площадок административного и производственного назначения, уже начинают пересматривать свои стратегические планы. Кроме того, некоторые компании начали пересматривать планы стратегического развития с точки зрения диверсификации портфелей и продуктов, обратив внимание на проекты административно-офисного и производственного назначения.
По словам Олега Сороки, для бизнес-сообщества новые меры стимулирования выгодны по двум направлениям: экономический эффект и диверсификация бизнеса. Если говорить об экономии, то в данном случае уменьшение прямых финансовых затрат при реализации жилых проектов в рамках группы компаний дает возможность эту экономию перенаправить на проект промышленного или офисного назначения, улучшив тем самым финансовые показатели проектов, если смотреть на них консолидированно. Говоря о диверсификации, г-н Сорока отметил, что основные девелоперы столицы уже давно не реализуют проекты точечной застройки, а следуют общепринятой идеологии комплексной и дифференцированной застройки больших территорий, когда в рамках микрорайона либо квартала строится как жилая недвижимость с сопутствующей социальной, транспортной и иной инфраструктурой, так и недвижимость многофункционального коммерческого и промышленного назначения, создающая новые рабочие места. Сегодня доля такой недвижимости в общем портфеле проектов составляет до 25–30%.
«Мы прекрасно понимаем, что основная задача при комплексном развития больших территорий — создание не только современного, комфортного, высокотехнологичного и безопасного жилого фонда с сопутствующей инфраструктурой, но и мест приложения труда, тоже соответствующих современным стандартам и требованиям потребителя. При том что маржинальность объектов коммерческого и промышленного назначения довольно низкая. Меры стимулирования как раз и позволяют выровнять экономический дисбаланс этих проектов и перенаправить инвестиции».
Создать инструментарий и заинтересовать конечных потребителей (пользователей офисных площадей) перебазировать свои компании за пределы ТТК — большой вызов для города. Сейчас многие компании предъявляют высокие требования к классу офисной и производственной недвижимости. «Качество должно быть сопоставимо с уровнем, например, объектов “Москва-сити”», — говорит Олег Сорока.
Обратная сторона качества — дороговизна проектов. «Поэтому мы должны будем вложиться, сделать достаточные инвестиции, чтобы новые коммерческие объекты за пределами ТТК смогли создать достойную конкуренцию существующим в городе офисным объектам в пределах ТТК. Это будет чрезвычайно сложная задача, но с теми мерами поддержки и стимулирования, которые предоставлены городом, уверен, что выполнимая», — рассуждает Олег Сорока.
Тем не менее некоторые собеседники «Эксперта» заметили, что в нынешних условиях очень заметно меняется структура спроса на коммерческую недвижимость, и при дальнейшей реализации льготной программы это следует учитывать.
Так, Денис Новиков говорит, что в ходе пандемии значительно упал спрос на аренду офисов, но, когда коронавирус удастся победить, в перспективе полутора-трех лет произойдет восстановление рынка коммерческой недвижимости. Поэтому в целом сейчас самое удачное время для запуска новых проектов, учитывая длительность строительного цикла. «Это позволит ввести объекты коммерческой недвижимости к тому моменту, когда спрос на них вернется к пиковым значениям. Необходимо отметить, что нынешний кризис имеет свои особенности. Он потребует переосмысления офисных пространств, учитывающих удаленную работу и создание дополнительных “объединяющих” пространств», — подчеркнул г-н Новиков.
С этим мнением согласился и управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров. В разговоре с «Экспертом» он отметил, что в том числе из-за пандемии восприятие рабочего пространства изменилось в мировом масштабе и преимущества гибких офисных пространств вроде тех же коворкингов стали еще очевиднее. Причем в плане снижения маятниковой миграции новые офисные пространства за пределами ТТК, расположенные в разных районах города, могут быть очень востребованы среди местных жителей.
«Коворкинги у дома — это уже практически необходимость современных реалий, и мы, безусловно, заинтересованы в том, чтобы развивать это направление, — говорит г-н Аллаяров. — На наш взгляд, тенденция размещения рабочих пространств в жилых кварталах будет так же логична с точки зрения инфраструктуры, как аптеки, магазины, фитнесы и прочее».
Ирек Аллаяров отметил, что его компания уже ведет переговоры с несколькими девелоперами и рассчитывает, что в ближайшей перспективе будет запущено несколько таких площадок. По площади они будут меньше традиционных коворкинг-площадок, от 500 до 1000 квадратных метров.
Потребности в коворкингах есть и у промышленников, добавляет Александр Прохоров «Мы сейчас видим запрос в Москве на предоставление земельных участков под строительство так называемых промышленных апартаментов. Когда инвестор готов вкладываться и строить не под конкретное производство, а своего рода сборную конструкцию, которая может менять конфигурацию под запросы предприятий. Мы видим в этом новый вид бизнеса, хотя на Западе такие формы существуют довольно давно. По этому пути идет и московская промышленность. Минимизация и компактизация производства — новый тренд. Мы видим спрос на промышленные апартаменты в Москве и поддерживаем его».
Программу нужно расширить
Одна из проблем предложенной правительством Москвы программы в том, что она не распространяется на складские помещения или логистические центры, которые в ближайшее время могут органично интегрироваться в инфраструктуру столичных районов за пределами ТТК, если учесть стремительное развитие интернет-торговли и всевозможных служб доставки товаров, случившееся на фоне пандемии.
«Эта программа не распространяется на складские помещения или логистические центры. Я не могу однозначно сказать, как бы восприняли включение в такую инвестиционную программу представители этой отрасли, но в целом сейчас мы видим, что переход на интернет-торговлю привел к пиковому спросу на складскую недвижимость», — говорит Денис Новиков.
Косвенно этот тезис подтвердил управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин. Он отметил, что в течение всего 2020 года компания заключала сделки продажи и аренды индустриальных зданий, в том числе очень крупные, заметные для российского рынка. С этой точки зрения рынок индустриальной недвижимости показал стабильность спроса даже в тот период, когда по тем же офисам наблюдался заметный его провал.
«Среди компаний, для которых мы строим или уже построили промышленные объекты, и ритейлеры, и дистрибьюторские, логистические компании, и производители. Как показал 2020 год, индустриальная недвижимость остается востребованной при любых внешних условиях, ведь население необходимо обеспечивать продуктами и товарами первой необходимости», — подчеркнул Дмитрий Пилевин.
Урбанисты, с которыми побеседовал «Эксперт», тоже считают, что городу нужны не только традиционные площадки. Так, Василий Бабуров из Высшей школы урбанистики пояснил, что городу нужны невредные производства и торговые предприятия, которые должны располагаться на нижних уровнях и в корпусах, выходящих на оживленные дороги, а само жилье — в глубине кварталов.
Причем все эти места приложения труда за редким исключением должны располагаться максимально близко к жилым домам. То есть новое строительство и реконструкция существующих зданий должны приводить к появлению максимально многофункциональных объектов.
Такой опыт уже есть у ГК «Пионер». Представители компании рассказали «Эксперту», что несколько лет назад в Митине был построен комплекс, сочетающий в себе апарт-отель и бизнес-центр. А в составе ТПУ «Технопарк» сейчас завершается строительство МФК, в котором будут торговая галерея, офисы и апарт-отель.
