Президент Владимир Путин по результатам совещания с банками издал поручение внести в российское законодательство изменения, направленные на ограничение рисков для российских заемщиков от кредитов, включая ипотечные, с плавающими процентными ставками. Банк России оперативно выпустил консультативный доклад, посвященный этой проблеме и описывающий возможные меры регулирования, вплоть до полного запрета ипотеки по плавающим ставкам.
Развернувшаяся общественная дискуссия пошла по привычной колее защиты граждан от всевозможных новых финансовых продуктов, которые придумывают банки для финансово безграмотных клиентов.
В основном речь идет о том, что банкиры хотят переложить свой процентный риск на заемщиков. Действительно, если банк выдает ипотеку по фиксированной ставке на длительный срок, то в случае роста ставки привлечения средств банк понесет убыток, а заемщик будет защищен от роста ставки по кредиту. При плавающих же ставках банки перекладывают этот риск на заемщиков.
Однако это слишком упрощенный взгляд на проблему. Заемщики могут выиграть от плавающих ставок не меньше, чем банки.
Игра с обоюдным выигрышем
Во-первых, фиксация ставки перекладывает на заемщика риск снижения инфляции и ставок. В этом случае он платит банку больший процент, чем мог бы, если бы была возможность воспользоваться ипотекой с плавающей ставкой. Чтобы воспользоваться преимуществами улучшения условий кредитования, заемщики вынуждены проходить долгую и непростую процедуру рефинансирования кредитов. При этом ставки по кредитам на рефинансирование ипотеки в среднем на один процентный пункт (п. п.) выше новых ипотечных кредитов, выдаваемых в этот же период, то есть заемщик вынужден делиться своим выигрышем с банком.
Во-вторых, наивно думать, что заемщик не платит за процентный риск сейчас, при обслуживании ипотеки с фиксированной ставкой. Дело в том, что стоимость процентного риска уже зашита в процентную ставку по кредиту, причем с запасом. Банки, понимая, что в будущем ставки могут вырасти, уже сейчас кредитуют по более высоким ставкам, чем могли бы, ориентируясь исключительно на покрытие кредитного риска заемщика. При этом чем выше длительность кредита, тем больше неопределенность — и, как следствие, выше «наценка» за нее.
На развитых рынках со стабильно низкой инфляцией премия может быть очень низкой, а на таких волатильных рынках, как российский, можно ожидать, что участники рынка будут закладывать в ставку возможность повторения негативных сценариев, в том числе маловероятных.
