Цифровизация, пожалуй, главная тема развития девелоперского бизнеса последних полутора лет. Группа «Самолет» планирует за пять лет потратить на цифровизацию бизнеса восемь миллиардов рублей. ПИК еще полтора года назад совершил сразу две революции в онлайн-продажах недвижимости, перевел все три с половиной тысячи своих проектировщиков на постоянный режим удаленной работы и уже представил несколько новых цифровых решений в этой области. Все крупные девелоперы сегодня активно разрабатывают и внедряют различные цифровые сервисы, вокруг которых они пытаются выстроить экосистемы, способные генерировать доход.
Катализатором развития цифровых технологий стала пандемия. В апреле‒мае прошлого года офисы девелоперских компаний были закрыты, продажи остановились. Только быстрое развитие онлайн-сервисов позволило продавать квартиры даже во время локдауна, что и стало залогом выживания бизнеса.
Почему девелоперы так активно занялись цифровизацией? Есть несколько объяснений. Цифровые сервисы за счет оптимизации бизнес-процессов должны дать экономию средств и сократить сроки реализации проекта, повысить эффективность компании. Результатом должно стать повышение прозрачности и контроль над стройкой. Цифровые сервисы крайне важны для бизнеса будущего: на рынок выходят поколения, для которых интернет — естественная среда обитания. К тому же цифровые сервисы могут приносить застройщику доход как от дополнительных услуг клиентам, так и от и решений, которые продаются другим участникам рынка.
Особенность цифровой трансформации девелопмента в том, что этот бизнес состоит из нескольких различных этапов (проектирование, строительство, эксплуатация и так далее), где действуют разные акторы, и «цифра» работает по-разному. Попробуем оценить, как оцифровываются разные этапы девелоперского бизнеса.
BIM-бум
Центральный вопрос цифровизации девелопмента связан с применением систем информационного моделирования здания — BIM-технологий (Building Information Modeling). Если упрощенно, BIM — это трехмерное проектирование, совмещенное с информационной моделью здания, в которой содержится максимально возможная информация обо всех элементах здания: материалах, инженерных системах и т. д. Технологии информационного моделирования развиваются с 1990-х, активно стали применяться в мире с 2000-х. В России хайп по поводу BIM возник три-четыре года назад. Применение BIM-технологий должно сократить срок реализации проекта и снизить его себестоимость.
Сейчас все ведущие российские застройщики стараются перейти на проектирование в «цифре». Дополнительный импульс к переходу дал локдаун 2020 года. В этот момент BIM-технологии, которые допускают параллельную удаленную работу в программе разных участников процесса, показали свои преимущества. Компания PlanRadar, изучив ситуацию с проникновением BIM в семи европейских странах, отметила, что в России скорость роста этого сегмента оказалась самой высокой. За год доля застройщиков, использующих BIM, выросла с 7 до 12%. Это хорошо коррелирует с данными Цифровой академии «Дом.РФ», которая подсчитала, что проекты в BIM используют 300 из 3000 застройщиков страны.
В целом уровень проникновения BIM-технологий в России остается весьма невысоким. Для сравнения: в Хорватии он составляет 25%, в Германии и Великобритании — больше 70%. Агентство Value Market Research оценивает емкость мирового рынка BIM-решений в 52 млрд долларов, он растет со скоростью 16‒19% в год. Компания PwC в 2019 году оценивала российский рынок BIM-технологий в 67‒77 млн долларов.
Зачем нужны BIM-технологии? С их помощью участники девелоперского процесса пытаются получить целый ряд бонусов. Архитекторы сокращают время проектирования, в том числе за счет автоматизации повторяющихся операций и возможности работать в 3D-модели сразу многим проектировщикам разного профиля (при проектировании на бумаге есть стадийность). Девелоперы получают сильный инструмент онлайн-контроля всех процессов и увеличивают прозрачность на всех уровнях.
«На практике большинство застройщиков хотят получить от BIM-технологий три бенефита. Первое: с большей точностью оценивать бюджет строительства на этапе проектирования и получить больше контроля при формировании и расходовании бюджета строительства. Второе: сократить время проектирования с четырех‒пяти месяцев до двух‒трех. Третье: сэкономить на стройке за счет устранения ошибок на этапе проектирования», — говорит директор компании «Серконс» Асель Карасартова. При двухмерном проектировании практически всегда возникают ошибки-коллизии, когда, к примеру, инженерные коммуникации пересекаются в одной точке пространства или «приходят» в несущую колонну. Экономия на устранении этих коллизий на этапе BIM-проектирования, а не на стройке, в среднем оценивается в 10‒15% строительного бюджета.
Один из главных вопросов: какова экономика применения BIM? В общем виде ее непросто оценить. Идея бизнес-модели в том, что, затрачивая чуть больше на этапе проектирования, девелопер многократно окупает это на этапах составления смет, строительства и эксплуатации. Проект в BIM еще недавно обходился архитекторам дороже: затраты на обучение и оборудование для работы в «цифре» (мощный компьютер, лицензия на программный продукт) оценивается в 1‒1,5 млн рублей на одно рабочее место. Но себестоимость проектирования с BIM-технологией дороже только на этапе налаживания работы, а с какого-то момента она падает за счет сокращения сроков проектирования, в том числе в связи с автоматизацией рутинных процессов. «Первые пару лет работать в BIM дороже, есть серьезные инвестиции. А затем стоимость BIM-проектирования ниже, чем обычного, — уверен директор архитектурной компании Genpro Даниил Катриченко. — И если сегодня не работать в BIM, есть риск выпасть с рынка».
В идеальном мире работа в BIM-модели выглядит так: архитекторы создают трехмерную модель здания с полной деталировкой, потом она переводится в рабочую документацию, и по ней строится объект, а после модель превращается в цифрового двойника здания со всеми сохраненными данными, и на ее основе объект эксплуатируется. Изначальная идеология BIM-технологии предполагает, что она работает «вглубь» на весь жизненный цикл объекта (от проектирования до эксплуатации и сноса) и «вширь» (BIM-данные могут использоваться всеми службами девелопера и подрядчиков).
На практике самое популярные слова у людей, работающих с BIM, — «шов» и «разрыв». «Швы» при передаче данных возникают постоянно, так как у разных служб уже есть свои программы с протоколами, и в результате для расшивки нужно писать специальные программы или покупать их. У большинства серьезных девелоперов есть BIM-отделы, которые создают собственные стандарты, протоколы, разрабатывают разнообразные программы. Цифровая трансформация может затянуться на один-два года. Большинство игроков рынка уверены, что после преодоления трудностей будет создана эффективная «бесшовная» модель, а наработанные результаты станут товаром, который будут покупать для своей цифровизации средние и мелкие девелоперы.
Серьезный «шов» есть и между проектированием и строительством. Пока только крупные застройщики могут позволить себе использовать BIM-модель и на этапе строительства. «В целом потенциал BIM-технологий используется сегодня процентов на десять», — говорит председатель Совета по экологическому строительству (RuGBC) Гай Имз.
Государство принуждает к «цифре»
Известен британский опыт внедрения BIM-технологий. Опасаясь рисков превышения бюджетов при строительстве масштабных проектов к лондонской Олимпиаде-2012, было решено поэкспериментировать с новой тогда BIM-технологией. В предварительном раунде «потренировались» на школах, тюрьмах и других госстройках. И получилось, что школы, построенные c использованием BIM, оказались на 30% дешевле, чем обычно. Потом успешно возвели объекты к Олимпиаде. С 2016 года все государственные стройки в Великобритании ведутся с использованием BIM-технологий. Главный мотив — обеспечение прозрачности расходования бюджетных средств и контроль стоимости строек.
По британскому пути решили пойти и в России. Весной этого года вышло постановление правительства № 331: с 1 января 2022 года проектирование всех капитальных строек по федеральному и региональному заказам должно вестись с использованием информационной модели. Правда, российские чиновники подстраховались: в постановлении правительства упоминается не BIM-моделирование, а расплывчатое словосочетание «информационная модель». На совещаниях в Минстрое чиновники не скрывали, что это неслучайно: «Иначе всю отрасль на уши поставим». Однако и в таком виде это решение даст мощный импульс развитию BIM-технологий в России, в перспективе сделает стройку более прозрачной, счетной и контролируемой.
Как эта новая система будет работать и кто в условном Торжке будет готовить проектную документацию в информационной модели, к примеру на строительство школы, пока непонятно никому. В стране в год начинается почти 11 тысяч строек с государственным финансированием. Цифровая академия «Дом.РФ» подсчитала, что для обеспечения этих проектов требуется более ста тысяч BIM-специалистов — архитекторов, подрядчиков, представителей заказчика и экспертизы и т. д. В России уже разворачивается масштабная сеть по переобучению, но понятно, что в рамках страны качественно обучить столько людей в сжатые сроки невозможно. Тем более если учитывать текущий дефицит BIM-специалистов. Очевидно, что первые годы усложнение правил игры будет компенсироваться определенной имитацией.
Интересно, что у британцев путь от принятия стратегии к обязательному использованию BIM-технологий в государственных стройках занял десять лет. Власти при этом разработали подробный стандарт. В России решено пройти этот путь гораздо быстрее, и компании сами разрабатывают стандарты.
Прораб с планшетом
Цифровизация дотянулась и до стройки. Еще три-четыре года назад архитекторы создавали BIM-модель, потом с нее распечатывались обычные двухмерные чертежи, которые передавались строителям. Сейчас передовые застройщики создали программные продукты, которые позволяют использовать информационную модель и на этапе производства рабочей документации, и на этапе стройки. Прораб с планшетом на стройке стал реальностью.
Важный прорыв в цифровизации стройки — появление систем оценки объемов и стоимости строительства на основе данных из BIM-модели. Такие системы позволяют формировать ведомости объемов работ и сметную документацию, контролировать точность расчета бюджета и выполнения календарно-сетевого графика. Главное, расчеты с подрядчиками теперь ведутся на основе информационной модели здания. Такой цифровой сервис есть сегодня у многих ведущих застройщиков. ГК «Основа» пошла дальше: на собственной электронной тендерной площадке, интегрированной с данными из BIM-модели, происходит не только выбор подрядчиков, но и сопровождение договоров с последующей приемкой работ.
Другой интересный продукт «Основы» — платформа на базе искусственного интеллекта Terra360, позволяющая автоматизировать строительный контроль. На регулярной основе сотрудник компании со специальной камерой для фото в 360 градусов выезжает на объект, делает обход площадки и загружает снимки через приложение. Система искусственного интеллекта обрабатывает изображения и в случае обнаружения нарушений делает для инженеров строительного контроля подборку отклонений. Мониторинг стройки также ведется с помощью квадрокоптеров.
Продукт Terra360 проходил экспертизу в инновационном центре «Сколково». Последний также пытается сыграть посильную роль в цифровизации стройки. С 2018 года фонд «Сколково» совместно с рядом девелоперов ежегодно реализует программу Build UP для стартапов в области строительства. В сумме из двух тысяч заявок было отобрано 50 проектов, которые после акселерационной программы внедрили свои решения на строительных площадках девелоперских компаний в рамках пилотных проектов. Среди проектов, связанных с «цифрой»: IT-платформы на основе BIM-моделей, беспилотники для мониторинга строительства, системы «умный дом» и платформы для цифровизации инфраструктуры.
Цифровой управдом
Часть новых цифровых сервисов направлена на комфорт жителей. Один из новых инструментов — цифровая управляющая компания. Через приложение жители могут коммуницировать с управляющей компанией, вызывать электриков и сантехников, оплачивать услуги. В продвинутую версию такой системы могут входить социальная сеть для соседей, система голосования жильцов, системы управления парковками, видеонаблюдения и так далее. Цифровая управляющая компания открывает широкие возможности для предоставления дополнительных услуг, формируя основу для девелоперской экосистемы.
В идеале все эти услуги можно получить через одно приложение. Однако таких решений и компаний, которые смогли добраться до этого уровня, мало. Обычно застройщики стараются начинать с оцифровки какого-то определенного процесса. «Наша компания только начинает цифровизацию, и начали мы с процедуры выдачи ключей и работы с претензиями жильцов. При переходе в “цифру” мы получили данные, провели аналитику претензий новых жильцов и, оказалось, что 80 процентов из них связаны с небольшими повреждениями оконных стекол», — говорит заместитель генерального директора по производству компании "УГМК-Застройщик" Сергей Агарков. — Мы стали изучать вопрос и увидели, что стекла портят клинеры, которые используют для их мойки те же материалы, что и для пола. Мы поменяли материалы, провели обучение, и общее количество претензий многократно упало. Цифровизация сразу же дала эффект».
Другой сервис, связанный с качеством жизни, — системы «умный дом». Двадцать лет назад загородная «умная» вилла Билла Гейтса с единым управлением различными системами и датчиками произвела в мире фурор. Сейчас значительная часть «гейтсовских» сервисов по безопасности, дистанционному управлению светом и устройствами доступна за умеренные деньги: только за последние несколько лет стоимость отдельных элементов «умного дома» снизилась в несколько раз. Появились недорогие «коробочные» решения (до этого системы надо было собирать из отдельных элементов) и упрощенные недорогие устройства нового поколения.
На рынке сегодня существует большое количество разных решений «умный дом» — это продукты и от совсем небольших компаний, и от крупных экосистем, например Сбера. «Объем российского рынка составляет шесть-семь миллиардов рублей, и в ближайшей перспективе этот сегмент будет активно расти, — рассказывает исполнительный директор компании Sibling smart home Михаил Шкляр. — На рынок “умного дома” выходят все более крупные игроки, так как у него огромный потенциал — в настоящее время он уже больше рынка видеонаблюдения. Из ведущих российских компаний можно назвать Сбербанк, а также “Яндекс” с его “умным домом”, объединяющим большое число других производителей. Из китайских компаний заметней всех Xiaomi». Крупные игроки стремятся захватить значительную долю рынка. Так, недавно Сбер сделал еще один шаг к экспансии на рынок «умных домов»: он открыл возможность управления сторонними устройствами «умного дома» через виртуальных ассистентов семейства «Сбер Салют».
Сейчас в базовом варианте системы «умного дома» обойдутся заказчику примерно в 50‒60 тыс. рублей. За эти деньги жилец получит функцию телеметрии (удаленного сбора данных со счетчиков и передачи их в управляющую компанию) и безопасности (датчики протечек и устройства, перекрывающие стояки в экстренном случае). Расширенный пакет «умного дома» может включать в себя видеонаблюдение за кварталом и домом, функции управления светом, электричеством и тепловыми ресурсами, функциями интернета вещей и нейросетей, позволяющих «умному дому» обучаться. Стоимость таких систем начинается от 100 тыс. рублей.
Застройщики верхнего ценового сегмента начали экспериментировать с установкой систем «умный дом» лет пять-семь назад. Их удешевление сделало применение таких систем массовым. Некоторые девелоперы столичного региона, например MR Group, «Самолет», включают систему «умный дом» в базовую комплектацию квартир. Активно экспериментируют с ними на своих пилотах и застройщики жилья комфорт-класса в регионах: пилотные проекты есть у «Талана», «Страны девелопмент», «Брусники».
«Все больше застройщиков устанавливают системы “умного дома” в своих комплексах, в Москве их доля уже порядка 25 процентов. Для девелоперов это возможность увеличить добавленную стоимость и привлекательность жилья в глазах потребителей, — говорит Михаил Шкляр. — Иногда девелоперы продают квартиры уже с предустановленными системами “умного дома”. В других случаях дарят их покупателям, и те устанавливают сами. Некоторые застройщики уже делают свой “умный дом”, имея собственные устройства или софт».
Установка «умного дома» увеличивает себестоимость, и для регионов пока остаются открытыми вопросы, для какого процента покупателей такая опция важна, какие функции необходимы и сколько потребитель готов за это заплатить. «В Москве технологии “умного дома” вскоре могут стать обязательными, — считает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. — Те девелоперы, кто сегодня вкладывается в цифровую инфраструктуру, могут казаться слишком инновационными, но через пару-тройку лет они будут просто современными. Ведь покупать квартиры будут те, кто вырос в цифровом мире и для кого интернет вещей — это реалии, а не фантастика».
Сделка уходит в «цифру»
Сегмент, в котором цифровизация проходит наиболее быстро, — это стык маркетинга и онлайн-продаж. Драйвером стал локдаун весной 2020 года, когда из-за пандемии были закрыты офисы застройщиков. В ответ на это девелоперы в авральном режиме стали быстро внедрять технологии удаленной продажи недвижимости. Какие-то компании смогли лишь «прикрутить» к сайту сервис по бронированию квартир, кто-то смог подключить сервис по подбору ипотечных кредитов, а «передовики» даже смогли организовать онлайн-продажи. А в середине апреля Банк России смягчил на период карантина требования по идентификации клиентов для проведения удаленных ипотечных сделок. В итоге прошли первые сделки по ипотеке в цифровом формате. Это сделали ПИК с ВТБ, а также «Самолет» и «Гранель» со Сбербанком.
«Сначала в онлайн-продажах видели только инфоповод и маркетинговый инструмент. Но лидеры уже поняли, что при системном подходе и выстраивании сквозной экосистемы в продажах они могут сокращать издержки на ведение сделок, по нашим оценкам — до 30 процентов», — говорит директор по развитию Profitbase Оксана Дунина. Теперь на повестке дня у застройщиков стоит создание полноценных цифровых личных кабинетов клиентов с расширенным функционалом, где можно будет забронировать квартиру, подобрать и получить одобрение ипотечного кредита, загрузить свои документы и провести сделку в режиме онлайн, а потом зарегистрировать ее. К такому кабинету обычно «привинчиваются» системы показа объектов клиентам и сервисы, связанные с дополненной реальностью.
Крупные российские девелоперы уже используют сервисы по динамическому ценообразованию. Программы отслеживают продажи новостроек в отдельном жилом комплексе, сравнивают уровень спроса и количество оставшихся квартир и дают советы по изменению цен. Простой пример: если покупатели быстро скупают однокомнатные квартиры, сервис быстро отследит ситуацию, и цена на этот класс квартир будет повышена. Пока окончательные решения по ценообразованию на основе совета программы принимает человек, однако сервисы динамического ценообразования постоянно усложняются: в них все чаще используются технологии искусственного интеллекта.
От лоскутной цифровизации к интеграции сервисов
«Экосистемы» — моднейшее слово в российском девелопменте. Практически все крупные застройщики говорят о создании экосистем как пути трансформации бизнеса. Причем каждая компания понимает под термином что-то свое. Можно выделить несколько трактовок термина «экосистема».
Первое: так называют объединение цифровых внутренних сервисов компании. Сейчас цифровизация в основном лоскутная, она затрагивает лишь отдельные этапы девелоперского процесса, некоторые цифровые продукты могут быть даже несовместимы. Экосистема в этом смысле — это красивое название для описания единой оболочки над совместимыми цифровыми сервисами. По оптимистическим оценкам, у лидеров цифровизации на это уйдет год-два.
Подход второй: экосистема как набор дополнительных сервисов для покупателей жилья. Застройщики тратят большие средства для привлечения покупателей жилья, а после сделки купли-продажи база клиентов не используется. В таком ракурсе экосистема — это возможность монетизировать контакт с клиентом за счет предоставления услуг. Очевидный выбор — предоставление сервисов, связанных с эксплуатацией недвижимости, и разнообразные дополнительные услуги. Покупка мебели, отделка квартир, прогулка с собакой, уборка квартиры — эти и десятки других сервисов могли бы предоставлять управляющие компании застройщика или сторонние подрядчики, перечисляя девелоперу комиссию.
Застройщики часто рассуждают так: «Маржа в девелопменте с течением времени будет снижаться. А прибыльность сервисов, напротив, будет расти. Значит, хорошо бы диверсифицировать бизнес». Однако лояльность аудитории девелоперских компаний обычно переоценена, многие все равно будут искать более дешевые услуги «на стороне». К тому же новые бизнесы неизбежно будут «теряться» на фоне основного: рентабельность девелоперского бизнеса ограничена, но она исчисляется от проектов стоимостью в миллиарды и десятки миллиардов рублей. Чтобы выйти на сравнимую прибыль от услуг, надо иметь астрономические объемы. «На мой взгляд, вокруг темы девелоперских экосистем много спекуляций. Понятно, что сегодня все хотят быть как Apple и Amazon. Быть не просто девелопером, а цифровой компанией. Идея позитивная, но проблема в том, что никто так и не предложил экономической модели, как зарабатывать на “последней миле” — на жителях», — говорит генеральный директор региональной девелоперской компании.
Интересно, что в 1990-е и 2000-е годы часть девелоперских компаний стремились стать вертикально интегрированными, создавая собственные подрядные организации и покупая мощности по выпуску строительных материалов. Сейчас экспансия застройщиков не «вглубь», а «вширь», затрагивает соседние сектора экономики. Показательный пример: крупнейший российский застройщик ПИК в этом году начал производство собственной мебели и техники для оснащения продаваемых квартир.
Третий подход: создание экосистемы как попытка захватить смежные рынки. По этому пути движется ПИК, который активно раскручивает автономные сервисы «ПИК-аренда», «ПИК-брокер», «ПИК-ремонт», «ПИК-ипотека». Глава ПИК Сергей Гордеев называет свой холдинг IT-компанией. Как цифровую компанию рассматривает себя один из крупнейших застройщиков «Самолет».
Потенциальные кандидаты в экосистемы — маркетплейсы недвижимости. Сейчас основные игроки на этом рынке — ЦИАН, «Домклик» (проект Сбербанка) и «Метр квадратный» (проект ВТБ), «Яндекс.Недвижимость», «Домбук». На этих маркетплейсах можно не только купить или арендовать квартиру, но и получить массу дополнительных услуг. Конкуренция на этом рынке усиливается, зреют процессы объединения: так, недавно ФАС России отказала онлайн-агрегатору Avito в покупке маркетплейса ЦИАН, так как это могло привести к появлению на рынке доминирующего субъекта.
«Десять крупных застройщиков смогут сформировать свои экосистемы, остальные будут искать партнерства с глобальными экосистемами — Сбером, “Яндексом”, “Мейл.ру”», — считает руководитель нового маркетплейса недвижимости «ДомДа» Андрей Степаненко. Процесс пошел: недавно квартиры как товар появились на универсальных маркетплейсах — крупный девелопер ГК «Кортрос» и Ozon запустили совместный проект.
