Ипотечные ставки, очевидно, окажутся выше ключевой ставки Банка России. Но по таким ставкам кредиты брать не будут, и спрос резко упадет. «Выдача ипотечных кредитов в России сократится в пять-десять раз на фоне повышения Банком России ключевой ставки до 20 процентов. По сути, такие ставки являются запретительными», — считает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Фактическая отмена ипотеки торпедирует рынок строящегося жилья, ведь именно кредитование покупателей было в последние годы драйвером рынка. «В среднем в московских новостройках при помощи ипотеки приобретались 64 процента квартир и 50 процентов апартаментов. В некоторых проектах доля ипотечных сделок значительно превышает среднерыночные показатели и составляет более 80 процентов», — говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
В тяжелом положении оказались девелоперы, еще недавно казавшиеся бенефициарами коронакризиса. Кроме удорожания ипотеки они за несколько дней получили еще несколько ударов. Резко растет себестоимость строительства: в прошлом году стройка подорожала на четверть, а сейчас даже российские стройматериалы дорожают на десятки процентов. Рост ставки ЦБ провоцирует и резкое удорожание проектного финансирования. Плюс цены на жилье находятся на рекордных уровнях: на новостройки в крупных городах в прошлом году они уже выросли, по данным ЦИАН, на 33%. Сейчас девелоперы активно пересматривают свои финансовые модели, но включить новые издержки в цену отваживаются только единичные компании. В такой ситуации спектр возможных решений застройщиков неширок: они пытаются предложить программы рассрочек платежей и надеются на государственную поддержку.
Вице-премьер Марат Хуснуллин объявил о разработанном правительством комплексе антикризисных мер для поддержки строительной отрасли. Подробности программы пока прорабатывают, известно лишь, что рассматриваются два основных инструмента: субсидирование ставок по проектному финансированию и по ипотеке. «Сегодня я получаю сигналы со всей страны, что застройщикам уже предлагают кредиты под 23 процента. Мы будем также субсидировать процентные ставки для девелоперов… Банки фактически установили заградительные ставки по финансированию. Мы в ближайшее время выпустим постановление и будем продолжать поддерживать ипотеку», — заявил Марат Хуснуллин. Кроме того, вице-премьер объявил о сохранении финансирования всех начатых проектов и текущих программ.
Детективная история развернулась вокруг льготной ипотеки на новостройки со ставкой 7%, которую субсидирует государство. Первого марта риелторская компания «Метриум» выпустила пресс-релиз о приостановке крупнейшими банками страны программ льготной ипотеки. Пресс-релиз основывался на массовых отказах выдавать такие кредиты. В течение часа вслед за тем банки отрапортовали: программы не свернуты. После этого выдача ранее одобренных кредитов восстановилась. Впрочем, уже на следующий день риелторская компания «Этажи» объявила, что по госпрограмме не остановили выдачу ипотек только три банка-партнера из восемнадцати: Сбер, Промсвязьбанк и Абсолют банк. Банки замерли, ожидая от государства новых условий субсидирования.
Судьба рынка жилья будет во многом зависеть от новых условий программ льготной ипотеки. По этому вопросу у властей пока нет консенсуса. Пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков заявил, что льготная ставка по ипотеке в России останется неизменной. Но есть и другая точка зрения. «Я слышал, что рассматривается ставка в 12 процентов по всем льготным ипотекам. Государство будет выдавать субсидии на разницу между ключевой и льготной ставками», — высказался о судьбе ипотеки глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Более очевидным кажется вариант с поднятием ставки до 12%: для государства будет крайне разорительно брать на себя обязательство доплачивать по каждому льготному кредиту более 10% годовых при сроках кредитования 10–20 лет.
В условиях западных санкций резко растут риски всей ипотечной системы. Рынок ипотеки в последние годы рос двузначными темпами, при этом качество заемщиков падало. Теперь к этому добавится снижение доходов населения и сокращение рабочих мест. В Госдуму правительство 4 марта внесло закон о кредитных каникулах, которыми получат право воспользоваться физические лица, чьи доходы упали более чем на 30%. В течение шести месяцев заемщики смогут не платить по кредитам, в том числе по ипотечным.
