Банк России старается избежать кризиса, подобного тому, какой случился в США в 2008 году из-за того, что резко выросли невыплаты по субстандартной (subprime) ипотеке (кредитам, выданным клиентам с низким кредитным рейтингом). Регулятор уже сейчас отмечает широкое распространение рискованных ипотечных схем, увеличение разрыва между ценами первичного и вторичного рынка жилья, а также ухудшение стандартов кредитования. Поэтому с мая ЦБ планирует ужесточить требования к выдаче ипотечных кредитов.
ЦБ против скидок
В прошлом году, несмотря ни на что, на ипотечном рынке наблюдался бум. По итогам 2022 года ипотечный портфель российских банков увеличился на 20,4% и достиг 14,1 трлн рублей. Выдачи за год достигли 4,8 трлн рублей. Но обслуживание ипотеки становится для граждан все более тяжелым делом. Так, по данным ЦБ, в России растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости недвижимости): в конце прошлого года она превысила половину и достигла 53% в выдачах против 48% в третьем квартале. В сегменте новостроек процент таких ссуд еще выше — 69% ипотечных кредитов, одобренных в октябре‒декабре, предполагали низкий стартовый взнос. Это автоматически означает большой ежемесячный платеж.
Да и в целом ипотечные заемщики несут на себе все более высокий кредитный груз. К слишком закредитованным, по мнению регулятора, относится более 40% новых ипотечных заемщиков. В октябре‒декабре 44% новых ипотечных кредитов получили те, кто уже тратит на обслуживание долгов подавляющую часть дохода — более 80%. Так что, если ситуация не изменится, россияне и банки могут столкнуться с кризисом subprime-ипотеки.
А главная мишень ЦБ — ультрадешевые программы ипотеки, которые предлагают застройщики и банки. Например, ипотека под 0,01%. Еще осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина предостерегала граждан от таких щедрых предложений, называя подобные условия «чисто маркетинговым ходом». И правда: в реальности выгоды для покупателя тут нет. Как писал «Эксперт» ранее (см. «Жилье на “вторичке” будет дешеветь еще года полтора», № 9 за 2023 год), подобная схема предполагает завышение цены перед продажей. Некую сумму (комиссию), призванную компенсировать упущенные проценты, застройщик платит банку. Эта сумма, а также первоначальный взнос включаются в завышенную цену квартиры.
«Эксперт» нашел на одном из агрегаторов по подбору квартир интересный кейс. Продается трехкомнатная квартира в центре Москвы, у метро «Комсомольская», за 75 млн рублей. Ее можно оформить в ипотеку под тот самый 0,01%. При этом, когда ты звонишь застройщику и пытаешься выяснить, какой банк выдает кредит, тебе говорят, что он от девелопера. Но этого быть не может. «Ипотеку от застройщика под низкую ставку выдает банк. При этом застройщик компенсирует банку недополученные процентные доходы, которые он получил бы по стандартным, в том числе льготным программам, — объясняет младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Надежда Караваева. — Вероятно, банки, активно кредитующие застройщиков, заинтересованы в выдаче таких кредитов, так как недополученные будущие доходы им компенсирует застройщик, а банк может направить эти денежные средства на кредитование новых проектов».
