Девелоперы и подрядчики постоянно жалуются на удорожание строительных материалов. Этим они объясняют рост себестоимости строительства и цен на жилье. Однако если посмотреть с другой стороны, то окажется, что производительность стройки невысока, а издержки велики. Отрасль традиционно считается антиинновационной, медленно переваривающей новые технологии управления. В российском строительстве сохраняется и ряд особенностей, которые предопределяют его неэффективность.
В чем особенности российской стройки и какова ее эффективность с управленческой точки зрения? Что нужно поменять для повышения производительности труда и снижения себестоимости? Можно ли за счет архитектурных решений удешевлять стройку? Об этом мы поговорили с руководителем проектно-строительной группы компаний «Проект 21» Анести Ксинопуло.
— Самая большая тайна и головная боль российского стройкомплекса — это вопрос стоимости строительства. Насколько эффективна стройка с точки зрения управленца?
— Эффективность строительства традиционно невысока. Мы работаем с 2000 года, и многие отрасли экономики достаточно сильно ушли вперед, особенно в последние годы, но стройка явно в аутсайдерах. Да, какие-то процессы начали автоматизировать, цифровизация запущена, появилось новое оборудование, но в целом строительство не сильно изменилось. Много простоев, потерь, переделок и, как результат, высокая себестоимость — по сути, упущенная прибыль отрасли. Факторов неэффективности много, но как управленец я бы выделил два важнейших: неоптимальные проектные решения и устойчивая схема выхода на стройку без готового проекта — и, как следствие, тщательно просчитанного бюджета и детального плана работ и поставок материалов.
Неоптимальные с экономической точки зрения проектные решения во многом следствие того, что в России влияние архитектора на стройку крайне низкое. В развитых странах архитекторы несут реальную ответственность за свой проект — до полной его реализации в деталях по факту строительства. Они отвечают не только за картинку и архитектуру здания, но и за качество построенного и цифру бюджета. На кону репутация, лицензия, существует и финансовая ответственность. В такой ситуации архитектор заинтересован до деталей проработать проект, точно оценить стоимость, динамически управлять элементами проекта в процессе строительства. То есть архитектор не только создает проект, но и полностью сопровождает стройку. Кстати, финский генподрядчик SRV по опыту нашего взаимодействия в России так и действовал до недавнего времени.
— А как у нас?
— Архитектор сопровождает стройку скорее формально и даже не отвечает за итоговый результат, лишь формально согласовывая изменения по настоянию думающего о деньгах генподрядчика, запертого заказчиком в фиксированную стоимость.
Проектировщиков просят сделать красивые картинки и чертежи стадии «проект», на основании которых можно пройти обязательную экспертизу. После заключения экспертизы разработку рабочей документации для стройки очень часто поручают менее именитым проектировщикам, за важную детализацию проекта стремятся платить гроши. Рабочее проектирование почти всегда ведется параллельно стройке. Без детальных чертежей заказчик проводит тендер, где подрядчики без полной информации делают свои примерные предложения с оговорками. Когда с одним из подрядчиков, обычно скромным в аппетитах на тендере, договорились и заключили контракт, он быстро включается и требует от проектировщика рабочих чертежей, после изучения которых его цена очень обоснованно может превысить даже максимальную тендерную. Различные разделы проекта — например, инженерные системы и конструктив здания — на начало строительства оказываются недостаточно взаимоувязаны. Времени на качественное проектирование и увязку всех деталей нет, простаивающие строители кричат: «Дайте чертежи!». Уже на этом этапе качество часто теряется, воплощение идеи архитектора кардинально меняется в худшую сторону. Другой побочный эффект этого подхода в том, что не отвечающие за бюджет стройки архитекторы принципиальной стадии проекта, главные, кто формирует стоимость продукта, не заинтересованы в снижении себестоимости. Наоборот, им интересно удорожание стройки.
— Парадоксально. Почему?
— Архитектор закладывает дорогие материалы, потому что получает комиссию от производителей материалов. Это принятая практика. Некоторые производители платят комиссию даже без предварительной договоренности: конструктор заложил материал или инженерную систему в проект, его подпись есть на проекте — приходи и получай свой процент.
Неоптимальные с экономической точки зрения проектные решения во многом следствие того, что в России влияние архитектора на стройку крайне низкое
Но вернемся к стройке. Китайцы могут построить небоскреб за месяц. Как это получается? Они, условно, «девять месяцев» готовятся, выверяют проект, тщательно планируют, проводят тендеры среди строителей и на закупку материалов, всё контрактуют — а потом по тщательно проработанным выверенным планам и технологическим картам за месяц «рожают» здание. Пример с женской беременностью не случаен: есть «технологические» процессы, которые нельзя ускорить без ущерба. У нас наоборот: 90 процентов объектов гражданского строительства выходят на площадку без рабочей документации. Это значит, что строители не могут четко спланировать сам процесс строительства и работу конкретных специалистов, заказать по выгодной цене конкретные материалы. О системе «точно-вовремя» лучше даже не вспоминать — знакомился с ней впервые еще в студенческие 90-е, а это и сейчас прекрасное далёко…
— Строители выходят на стройку без рабочей документации, потому что время — деньги, все спешат…
— Создают ощущение скорости реализации проекта для серьезных руководителей и потребителей, а получается наоборот. Такая неподготовленная стройка обречена на простои рабочих. В режиме импровизации невозможно заказать огромную номенклатуру материалов и организовать бесперебойную загрузку рабочих на месяцы вперед. Недавно на одном проекте встал вопрос, насколько сократится стройка, если у строителя к ее началу будет полная рабочая документация, где до деталей, до шурупов все расписано. Подрядчик посчитал и сказал, что в таком случае он готов построить не за 30 месяцев, а за 27. При этом он по инерции перестраховался: реально этот объект можно построить и за 24 месяца. Но пусть стройка будет идти на три месяца меньше, какой будет эффект? Я обычно использую такую аналогию. Рабочий кладет плитку, и получает за это условно сто рублей за один квадратный метр. Этот человек — часть структуры субподрядчика. Если на работу уйдет на месяц больше, то накладные расходы субподрядчика прилично увеличатся, а расценка рабочего за метр не вырастает. Над субподрядчиком — подрядчик, генподрядчик, заказчик, девелопер, банк. Целая пирамида. У всех этих компаний есть неизменные месячные расходы, генподрядчик приличные деньги тратит на содержание площадки. И если стройка идет дольше на месяц, три или шесть, все расходы этой пирамиды ложатся на стоимость квадратного метра. Мы считали, что если для рассмотренного выше объекта время строительства сократится на три месяца, то себестоимость будет ниже процентов на десять. Это эффект только за счет сокращения сроков строительства.
Другой негативный момент параллельного проектирования и стройки — переделки. Стройка начата без «рабочки», та поступает строителям порциями, в этой ситуации постоянно непонятны конкретные решения и материалы. Нестыковки, перерасход материала и переделки неизбежны. Ошибочное надо демонтировать и выкинуть, новое построить. Это, опять же, потери по времени и дополнительные затраты на рабочих.
В какой-то момент проект начинает менять и девелопер. Он видит, что материалы дорожают, из заложенной себестоимости «вылезли». Начинается неравный бой заказчика с подрядчиком за стоимость. Они вместе начинают кромсать проект, удешевлять его. К ним подключается банкир, который финансировал стройку. Часть удешевления съедается затратами на переделку построенного. Какие-то поправки, которые кажутся малыми и несущественными, потом вызывают большие изменения и издержки. Страдает архитектура — и эстетически, и функционально. На выходе получается здание, которое потеряло и авторскую целостность, задумку, и физическое качество.
— Как же в таких условиях удается все-таки строить объекты в срок?
— А знаете, кто сегодня лучший строитель в управлении? Крик-менеджер. Волевой мужик со стальными нервами, который может орать, погружать всех в состояние стресса. Крик-менеджер способен увеличивать скорость движения людей в хаотическом процессе. Стрессом он перенапрягает всю вертикаль — и процесс ускоряется. Но в итоге россияне работают не как немцы, по восемь часов в день, а все десять-двенадцать, включая простои, и за сильно меньшие деньги. Это при том, что проявляется высокий профессионализм и маневренность управленцев наших заказчиков, в том числе одного из крупнейших генподрядчиков России. То есть сверхусилиями компенсируется некоторая часть неэффективности системы. Но это цена здоровья наших отраслевых коллег и не могу согласиться с неизбежностью ее оплаты.
— Какой же выход из этой ситуации? Проблема системная и многолетняя…
— Я вижу один вариант. Он жесткий: законодательный запрет выхода на стройплощадку без рабочей документации. Надо сдавать в экспертизу не просто стадию «проект», а и рабочую документацию, и сметную документацию, и для крупных и сложных объектов — детальный план производства работ. Экспертиза на стадии «проект» — это контроль государством эстетики и безопасности, конструктивной схемы здания, принципиальных инженерных решений. Если контролировать и рабочую документацию, то решаются сразу две проблемы. Государство сможет законодательно влиять на уровень себестоимости строительства за счет упорядочивания стройки, создания условий для эффективного управления. Думаю, экономия может быть от 10 до 30 процентов бюджета. Мы занимаемся сложными объектами, не скажу «за всю Одессу», но экономия зависит от масштабов и сложности зданий.
— А какой эффект может дать оптимизация проектных решений? Строители всегда говорят, что архитекторы — это враги бюджета, что их «задумки» только увеличивают стоимость…
— Говорить об оптимизации в общих словах вряд ли есть смысл, это наглядно только на конкретных примерах. Например, в 2011 году к Олимпиаде в Сочи был спроектирован красивый комплекс в Дагомысе. Бионическая архитектура а-ля Заха Хадид. Предполагаемый заказчиком генподрядчик оценил реализацию проекта в криволинейных железобетонных формах. Для этого нужна специальная, немецкая или французская опалубка, у нас такую не производили. Получалось сложно и дорого: два миллиарда. Мы взяли месяц паузы, архитектор с конструктором сели вместе и принципиально уточнили проект. Начали изнутри, от интерьера: сделали удобную планировку, расставили колонны и пилоны. Отпала необходимость в криволинейном железобетоне, а бионическую форму реализовали через обработку газобетонных блоков внешних стен. Планируемую стоимость строительства удалось сократить на 30 процентов и сроки тоже значительно.
В конце 2000-х мы делали известное здание «Интеллект телеком». Специалисты по фасадам определили, что для реализации оригинальной идеи нужно произвести кассеты 15 различных типоразмеров — это дорого и долго. После трех недель работы архитекторов с конструктором от производства мы сумели довести количество типоразмеров до пяти. Экономия на фасаде составила 25 процентов. Проект потом получил несколько престижных архитектурных премий. Кстати, возможно, поэтому легендарная Заха Хадид до 39 лет не построила ни одного здания — оригинальные идеи требуют серьезной инженерно-технической оптимизации
Еще один пример последнего пятилетия. В общих зонах зданий раньше активно красили стены водоэмульсионной краской. Краска дешевая сама по себе, но стену надо подготовить: нанести один слой шпатлевки, потом второй — выровнять и только потом красить. На подготовку стены нужно потратить много труда и времени. Мы с российским производителем премиальных красок разработали недорогой вариант фактурной декоративной штукатурки. Она сама своим слоем обеспечивает ровность стены, без шпатлевки. На хорошо сделанную бетонную стену можно сразу ее наносить, и она выглядит богаче и фактурнее, что нравится архитекторам. Плюс она антивандальная и моющаяся в эксплуатации. По итоговой цене материалов за квадратный метр получилось примерно как водоэмульсионка, но по срокам в два раза быстрее. И нужно в два раза меньше рабочих в связи с автоматическим нанесением, что с дефицитом рабочей силы стало критическим преимуществом. Когда мы эту технологию отработали, то получили взрывной рост объемов с нашим надежным заказчиком (на иных нас и не хватило).
Все эти примеры — о том, как была сохранена красивая архитектура, и при этом сэкономлены существенные деньги. Но чтобы это сделать, нужно состыковать архитектора со знанием экономики и инженера. Плюс проектировщик должен иметь внутреннюю мотивацию экономить средства заказчика. В архитектурных учебных заведениях, к сожалению, не учат архитекторов считать деньги, и это еще одна проблема в принципе. У нас это произошло на ежедневном взаимодействии архитектурной мастерской и строительной компании в течение более двадцати лет, но это должно стать нормой требования к архитекторам.
«Я вижу один вариант. Он жесткий: законодательный запрет выхода на стройплощадку без рабочей документации. Надо сдавать в экспертизу не просто стадию “Проект”, а и рабочую документацию, и сметную документацию»
— Кардинальное повышение роли архитектора в стройке и запрет на стройку без рабочей документации — это достаточно радикальные реформы. Наверняка, первой реакцией на них будет: «Сейчас непростые времена — не время менять систему!» Как бы вы отреагировали на эти слова?
— Понятно, что проблемы застарелые, они окуклились, властям не хочется их трогать. Стройка — это сердце экономики, через нее в экономику обоснованно вливаются деньги с максимальным распределением по слоям общества. Пусть и с невысокой экономической, но важной социальной эффективностью. Понятно, что и девелоперам, строителям проще заниматься себестоимостью строительства без архитектора и без структурного технологического планирования — это сложный и долгий процесс, требующий новых компетенций от руководителей всей строительной вертикали. Застройщикам легче получить государственную поддержку через механизм льготной ипотеки и таким образом сохранить свою неплохую доходность. Для строительного лобби так легче. Да, момент для страны сейчас сложный, но проблемами стройки властям придется заняться. Не сегодня, так завтра. Слишком высока неэффективность для требований нового времени, и слишком велики издержки с точки зрения эстетики городов. Да, предложение разрешать выход на стройплощадку только с рабочей документацией — жесткое. Но негативный эффект будет только один: все стройки сдвинутся условно на полгода. А дальше стройка продолжится — на новой, более эффективной базе.
