Промышленная ипотека становится менее доступной. Причиной тому сохраняющаяся высокая ключевая ставка ЦБ. Минпромторг, Минфин и Минэкономразвития договорились сделать ставки по промышленной ипотеке «плавающими». Будут также изменены и некоторые другие условия получения производственными компаниями льготных кредитов на покупку индустриальной недвижимости. Несмотря на продемонстрированный ранее высокий спрос, стоит ожидать, что интерес к этому инструменту снизится.
Миллионы квадратных метров новых цехов
Промышленная ипотека до последнего времени пользовалась большим спросом у производственных компаний.
Эта программа была запущена правительством по поручению президента в 2022 году. На первом этапе предприятия могли получить льготный кредит в банке только на покупку производственной недвижимости. Размер кредита — до 500 млн рублей, максимальный срок — до семи лет, ставка — 3% годовых для инновационных технологических компаний, 5% — для всех прочих промышленных предприятий. Сбор заявок на эти кредиты стартовал в начале октября 2022 года, и «спрос существенно превысил предложение», то есть выделенные из бюджета средства на субсидирование процентной ставки быстро закончились.
В апреле 2023 года правительство, опять-таки по поручению президента, скорректировало программу: теперь кредит можно было получить не только на покупку производственной недвижимости, но и на ее строительство и модернизацию. При этом, правда, были введены ограничения на стоимость квадратного метра. Так, в случае нового строительства и модернизации «квадрат» не мог стоить более 90 тыс. рублей, а при покупке — не более 75 тыс. рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и не более 50 тыс. рублей в других регионах. Таким образом, была предпринята попытка сдержать рост цен на производственную недвижимость и не допустить скачка цен, как это произошло в секторе жилой недвижимости после появления льготной ипотеки для нескольких категорий граждан. Все прочие условия — срок, размер кредита и ставки — остались прежними. На субсидирование ставки было выделено более 1,3 млрд рублей. Это позволяло обеспечить выдачу льготных кредитов на общую сумму порядка 45 млрд рублей. Как сообщили «Моноклю» в Минпромторге, по итогам 2023 года было выплачено субсидий на 1 млрд рублей.
В ходе отчета правительства в Госдуме в начале апреля этого года глава кабинета Михаил Мишустин отмечал, что промышленная ипотека очень востребована, «выдано свыше 800 льготных займов на сумму около 80 миллиардов рублей». Мишустин оценил общую площадь построенных и приобретенных по программе производственных площадок в «миллионы квадратных метров».
За этой ставкой не угнаться
На момент старта программы льготной промышленной ипотеке в 2022 году ключевая ставка ЦБ составляла 7,5%. И на этом уровне она сохранялась до августа 2023-го. Третьего сентября прошлого года Владимир Путин провел встречу с руководителями отечественных предприятий обрабатывающей промышленности. На тот момент ставка уже составляла 12% годовых. Тем не менее по итогам этой встречи среди перечня поручений правительству был пункт о расширении программы промышленной ипотеки, где предусматривалось увеличение срока кредита до десяти лет, а его максимального размера — до 1,5 млрд рублей. Правительству в срок до 15 ноября 2023 года было получено представить предложения по этому поводу.
В свою очередь, ЦБ продолжил повышать ставку — до 13% в октябре, 15% в ноябре и 16% в декабре. На этой отметке она остается и сейчас. В феврале этого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что снижение ключевой ставки может произойти только во второй половине этого года.
В России, как известно, Центральный банк — независимая организация, не являющаяся органом государственной власти. И хотя он «во взаимодействии с правительством Российской Федерации разрабатывает и проводит единую государственную денежно-кредитную политику», последнее слово в части установления ключевой ставки, как показывает практика, остается за ним. Даже если правительство вынуждено тратить значительные средства на субсидирование ставки по промышленной ипотеке. И это при том, что инфляция, для обуздания которой ЦБ так «задрал» ключевую ставку, уже давно ниже ее. Что, кстати говоря, отмечает и сам Центральный банк.
В этой ситуации было не до увеличения срока льготных кредитов до десяти лет и роста их объема до 1,5 млрд рублей.
Как нам сообщили в Минпромторге, «в правительство РФ было доложено о целесообразности рассмотрения расширения механизма промышленной ипотеки в случае снижения ключевой ставки до значений первого полугодия 2023 года».
В итоге правительство пошло на ужесточение условий.
Теперь получить кредит могут предприятия, выручка которых не превышает 2 млрд рублей в год, и технологические компании с выручкой не более 4 млрд рублей в год. И у этих компаний не должно быть акционера с долей более 50%, годовой доход которого также превышает 2 млрд (для технологических компаний — 4 млрд). Так что на льготный кредит при расширении производственных мощностей могут рассчитывать компании среднего и малого бизнеса.
Но самое главное — меняется размер ставки по кредиту, которая теперь становится не такой уж и льготной. Так, если ключевая ставка выше 10%, то ставка для заемщика становится плавающей — процент по кредиту увеличивается на разницу между ключевой ставкой и 10%. То есть при ключевой ставке в 16% предприятие сможет получить кредит под 9%, если оно относится к категории инновационных, и под 11% — если нет. Ставка пересчитывается всякий раз на дату выплаты процентов по кредитному договору. Так что в случае, если после его заключения ключевая ставка будет снижена, уменьшится и ставка по кредиту.
Помимо заемщиков — промышленных компаний «пострадают» и банки, выдающие эти кредиты. В некоторых случаях государство будет компенсировать им не всю разницу между льготной и рыночной ставками. Это может снизить энтузиазм банков при выдаче таких кредитов.
ДКП вопреки
Выступая на пленарной сессии выставки «Иннопром. Центральная Азия», вице-премьер, глава Минпромторга Денис Мантуров заявил, что инвестиционная активность в российской экономике растет, несмотря на высокую ключевую ставку Центрального банка.
«Экономика России не теряет своих конкурентных преимуществ. В прошлом году, несмотря на внешнее давление, обрабатывающая промышленность в России показала 7,5 процента роста, а за первые два месяца этого года прибавила еще 10,6 процента. И если говорить о ближайшем будущем, даже на фоне нынешней ключевой ставки в России, мы видим высокий уровень заказов, рекордный уровень PMI — 55,7 процента и инвестиционной активности бизнеса», — сказал он.
Выдача кредитов по программе промышленной ипотеки будет возобновлена в мае. На субсидирование ставки по кредитам на 2024 год правительство заложило в бюджете 2,3 млрд рублей — почти в два раза больше, чем в прошлом году
В начале апреля, общаясь со СМИ по итогам отчета правительства в Государственной думе, Денис Мантуров заявил, что его министерство ожидает по итогам 2024 года рост в обрабатывающей промышленности не менее чем на 5%, оговорившись при этом, что такой рост будет зависеть от многих факторов, в том числе от денежно-кредитной политики. Не прошло и трех недель, как корректировка программы промышленной ипотеки эту зависимость продемонстрировала.
Вместе с тем под сообщением в телеграм-канале Минпромторга об «обновлении ключевых параметров механизма промышленной ипотеки» комментаторы, представляющие производственные компании, активно интересуются, когда же будет возобновлена выдача льготных кредитов. На аналогичный запрос от нашего издания в Минпромторге ответили, что «возобновление льготного кредитования банками ожидается в мае 2024 года». В министерстве также заявили, что на 2024 год в бюджете на субсидирование ставок по промышленной ипотеке заложено 2,3 млрд рублей и прорабатывается вопрос выделения дополнительных ассигнований.
