Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России показывает исторические максимумы. В 2023 году было построено 59 млн кв. м жилья в коттеджах — так много не строили никогда. Рекордными темпами растет и рынок загородной ипотеки. По оценке Минстроя, доля ипотеки на ИЖС за три года выросла с 2–3% до 14–16%. Однако за бравурными цифрами вырисовывается непрозрачная и противоречивая картина. До 90% рынка занимает жилье, построенное бригадами без архитекторов, инженеров и стройконтроля. Предложение качественного жилья невелико. Спрос, резко накачанный льготной ипотекой, велик, но системных крупных девелоперов практически нет. Пока властям не удалось найти инструменты создания цивилизованного рынка качественного загородного жилья.
Удорожание стройки
Один из главных трендов этой весны — резкий рост себестоимости строительства загородных домов. «С начала года она выросла процентов на 40. Металл и черепица подорожали на четверть, утеплитель Rockwool — на 30 процентов, OSB-плиты — на 35‒45 процентов, — говорит ведущий менеджер компании “Малоэтажная страна” Андрей Антипин. — Сильнее всего подорожала стоимость труда, в отдельных случаях более чем на 50 процентов». «Себестоимость выросла процентов на 45, — соглашается генеральный директор “БН групп” Ольга Иванова. — Причем самыми быстрыми темпами увеличивается стоимость деревянных домов».
За пять лет стоимость коттеджного строительства удвоилась. В 2019 году строительство «коробки» здания оценивалось примерно в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Эта цена почти не зависела от технологии строительства. Сегодня стоимость «квадрата» у проверенных строительных компаний — примерно 50–70 тыс. рублей. Средняя стоимость дома «под ключ» (с отделкой, внутренней инженерией и т. д.) оценивается сегодня в 100‒120 тыс. рублей за квадратный метр. В ответ на рост стоимости строительства частные заказчики сокращают площади домов: сейчас нередко строят дома площадью до 80 кв. м.
Дефицит кадров в строительстве продолжает нарастать. В первую очередь он вызван отъездом среднеазиатских рабочих и оттоком строителей на проекты в ЛНР и ДНР. «Три года назад в нашей компании средний рабочий на стройке зарабатывал 100‒200 тысяч рублей в месяц. Теперь — 200‒400 тысяч рублей», — говорит совладелец компании Good Wood Александр Дубовенко.
Большие цифры ввода индивидуальных домов в эксплуатацию не должны обманывать, они отчасти носят бухгалтерский характер. Власти стараются максимально увеличить ввод жилья в стране, чтобы выполнить президентское поручение о строительстве 120 млн кв. м жилья в год
Дефицит рабочих коренным образом меняет структуру рисков и поведение строительных компаний. «Смотрю сайты коллег, у всех акции типа “успей заключить договор до июня и зафиксируй цену” или “мансардное окно в подарок”. То есть весь фокус на клиента. Но в некоторых компаниях продажи уже превышают строительные мощности в два раза! Это означает, что сроки строительства будут не шесть месяцев, а год, в будущем — два года. Будут суды, расторжения договоров и огромные убытки, — рассказывает Александр Дубовенко. — А я уже полгода говорю, что сейчас идет борьба не за клиента, а за высококвалифицированного рабочего. У кого сколько бригад, тот и выиграет конкурентную борьбу. Мы полностью переключили маркетинг на привлечение бригад». Чтобы удержать и переманить строителей, Good Wood, например, не просто удерживает расценки на высоком уровне, но реализует целый комплекс мер: улучшила быт на стройке, ввела соцпакет для рабочих, оплачивает инструменты, снабжает строителей едой и водой.
Ипотека раскачала и «загородку»
Спрос на загородную недвижимость носит волнообразный характер. С 2002 по 2014 год рынок формировался с нуля, коттеджи были одной из главных бизнес-идей, спрос был стабильно высоким. Затем на шесть лет произошел обвал интереса покупателей. Ажиотажный спрос на коттеджи вновь появился только в ковидный 2020 год, когда в условиях самоизоляции возможность жить за городом стала очень востребованной. В 2022 году, с началом СВО, коттеджи вновь выпали из поля зрения покупателей, но в этом году спрос вернулся. «Россияне с начала года активно скупают земельные участки для строительства дома как в садовых обществах, так и на землях под ИЖС. Один из мотивов — строительство дома кажется им хорошей идеей на фоне резко выросших цен на многоэтажные новостройки. Стоимость квадратного метра в коттеджах нередко в полтора-два раза ниже, чем в городских квартирах. При этом ставки по ипотеке соразмерны тем, что действуют при покупке квартиры в новостройке», — говорит руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
По данным «Этажей», средняя цена земельных участков около крупных российских городов за год выросла на 12,6%, домов — на 11,3%. Участки в инвестиционно привлекательных локациях, где планируется строительство дороги или объектов социальной инфраструктуры, растут на 30‒40% в год. В среднем по России цена продажи домов находится на уровне 6 млн рублей. «В Московском регионе средняя стоимость земельного участка — 3,3 миллиона рублей, а стоимость загородного дома — 26 миллионов рублей. За год произошло незначительное снижение средних цен, но оно было вызвано не удешевлением недвижимости, а появлением новых проектов, соответственно с невысокой степенью готовности», — говорит руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Один из главных мотивов покупателей коттеджей — сохранение сбережений в недвижимости в условиях высокой инфляции и нестабильности.
Драйвером спроса на коттеджи являются государственные программы льготного кредитования. Исторически процентная ставка на загородную ипотеку была очень высокой— порядка 20% годовых. Такая ставка отражала высокие риски этого сегмента рынка недвижимости. Однако с 2021 года государство распространило льготную ипотеку и на коттеджи. Фактически впервые в российской истории можно купить загородный дом с недорогой ипотекой. Сейчас действует сразу несколько ипотечных программ на покупку или строительство домов: семейная (ставка до 6% годовых), льготная с господдержкой (до 8% годовых), IT-ипотека (до 5%). Кроме того, работают сельская и дальневосточная ипотека с очень низкими ставками — до 3% годовых.
За последние полгода число ипотечных сделок с индивидуальными домами колеблется от 7 до 14 тыс. в месяц. Показательна динамика роста доли ипотечных сделок с частными домами в общем числе ипотечных сделок. Пять лет назад она была почти нулевой, то есть вся ипотека была сконцентрирована в многоквартирном жилье. Полтора года назад она составила 6%, а в марте этого года — рекордные 23%. Важной для рынка датой станет 1 июля 2024 года, когда завершит действие программа льготной ипотеки с господдержкой. Трудно сказать, смогут ли оставшиеся виды льготной ипотеки поддержать спрос на нынешнем уровне. Государство планирует с июля запустить новый вид льготной ипотеки — единую ипотеку для ИЖС. Однако ее параметры пока неизвестны.
Секреты рекордов
В 2023 году было построено 59 млн кв. м коттеджного жилья. Это рекордная цифра. А ведь исторически Россия — страна многоквартирного жилья. Кажется, что на загородном рынке строительный бум.
На самом деле бума нет. Большие цифры ввода индивидуальных домов в эксплуатацию не должны обманывать, они отчасти носят бухгалтерский характер. Власти стараются максимально увеличить ввод жилья в стране, чтобы выполнить президентское поручение о строительстве 120 млн кв. м жилья в год, и нащупали несколько инструментов, позволяющим при минимуме затрат «раскачать» ввод на «загородке».
Первый — «дачная амнистия». Она была введена в 2006 году на несколько лет, чтобы граждане смогли при минимуме документов оформить в собственность дачи, доставшиеся им еще с советских времен. С тех пор сроки окончания «дачной амнистии» постоянно сдвигают, она стала полноценным инструментом упрощенного строительства — без проекта, согласований и стройконтроля. Рекордный ввод жилья последних лет — это во многом накопленное предложение: сейчас в эксплуатацию вводятся дома, которые были построены за последние два десятилетия и в которых давно уже живут люди.
Второй инструмент стимулирования ввода — льготные программы газификации и электрификации. Огромное число собственников построили дома, но годами не вводили их в эксплуатацию, чтобы не платить налог на имущество. Чтобы стимулировать таких собственников, государство упростило доступ к сетям. Так, с 2021 года в России действует программа социальной газификации. По ней газ бесплатно можно подвести к границам земельных участков частного лица. С 2023 года для ряда категорий граждан появилась возможность даже получить субсидию в 100 тыс. рублей на работы по подключению газа внутри участка (обычно такие работы стоят 150‒300 тыс. рублей). В течение нескольких лет действовал и льготный тариф на подключение к электросетям: если расстояние от ЛЭП до границ участка было менее 500 метров в сельской местности, стоимость подключения составляла всего 550 рублей.
Еще одна «бухгалтерская» хитрость связана с расчетом площади домов. Ранее при государственной регистрации ее измеряли как площадь эксплуатируемой отапливаемой части дома, а сейчас в нее вносят площади открытых веранд и балконов. Причем площадь балконов и лоджий вносится «метр в метр», в то время как в многоквартирном жилье они учитываются с коэффициентом 0,3‒0,5. Иногда в площадь дома попадает и крыльцо, иногда ее расчет делается и по свесу крыши. Для одного из домов в Подмосковье за счет таких хитрых подсчетов площадь здания увеличилась на 20%. Такой подход позволяет властям одновременно увеличить и налогооблагаемую базу, и объемы ввода жилья в стране.
Без застройщиков и поселков
Активизировать спрос за счет льготной ипотеки довольно легко. А вот стимулировать предложение — непосредственно коттеджное строительство — получается значительно хуже. Попытки придумать новую схему типа «ипотека на домокомплекты» не увенчалась успехом. Один из сохраняющихся дисбалансов — конфликт недорогого жилья, которое возводится самостоятельно или небольшими бригадами, и качественного жилья от строительных компаний. Первый тип жилья отличается низкими ценами и почти всегда невысоким качеством строительства. Оно строится по схеме «дачной амнистии» — без архитекторов, инженеров, строительного надзора. «Серые» бригады не только экономят на сопровождении проекта профессионалами, но и не платят налогов — и за счет этого имеют ценовое преимущество перед цивилизованными строителями.
Можно было бы сказать, что такое положение приемлемо: каждый может найти предложение на свой кошелек и запрос по качеству. Но эта ситуация тормозит рынок в целом. Производители не могут наращивать объемы выпуска качественных домов, потому что спрос съедается «серыми» бригадами. А без увеличения объемов не удается снизить цену на профессионально изготовленные коттеджи, получить эффект от масштаба производства. В итоге разница в ценах между «серыми» и «белыми» строителями остается высокой.
Другой негативный момент — низкое качество загородных домов. Большинство бригад не несут никакой ответственности, не дают гарантий и мало заинтересованы в строительстве качественного дома, который долго простоит. Государство, повторимся, полностью сняло с себя контроль за качеством в схеме «дачной амнистии». Такая ситуация невыгодна и государству, которое недополучает налоги со стройки. Но власти боятся трогать «серых» строителей, потому что могут обрушиться объемы строительства в стране, за которые с чиновников спрашивает лично президент.
Другой дисбаланс — отсутствие системных девелоперов на загородном рынке и крайне небольшое предложение домов в сформированных коттеджных поселках. «Рынок загородного жилья Московского региона фрагментирован. Есть около полутысячи поселков с земельными участками без подряда. Этот сегмент составляет 85‒90 процентов рынка. Сектор таунхаусов заметно сжался в последние годы, его доля сегодня лишь около одного процента. Таунхаусы стали весьма редким форматом на рынке, потому что пять лет назад застройщиков обязали продавать их через эскроу-счета. Наконец, есть сегмент организованных поселков с коттеджами на индивидуальных земельных участках. Потенциальный спрос на них стабильно высок, однако качественное и адекватное по цене предложение значительно ниже и не охватывает все наиболее востребованные локации. В связи с этим реальный спрос (в виде сделок) пока заметно ограничен этим дефицитом», — говорит Дмитрий Таганов.
На рынке практически нет системных девелоперов, имеющих в портфеле хотя бы с полдюжины проектов. Застройщики ушли с рынка во время кризиса 2010-х и так и не вернулись
На рынке практически нет системных девелоперов, имеющих в портфеле хотя бы с полдюжины проектов. Застройщики ушли с рынка во время кризиса 2010-х и так и не вернулись. В 2020‒2021 годах на фоне ажиотажного спроса на коттеджи во время ковида новые игроки попытались выйти на рынок, но с началом СВО число таких проектов резко сократилось. Интерес к девелопменту резко снижает и высокая ключевая ставка ЦБ. При такой стоимости денег начинать долгоиграющий проект с покупкой земли, подведением коммуникаций и строительством домов рискованно. Можно сказать, что сегодня существует несколько групп девелоперов. Есть лендлорды, для которых строительство поселков — это способ освоить часть земельных участков, поднять капитализацию массивов. Есть хобби-девелоперы, которым нравится процесс созидания и которые готовы строить поселки, вкладывая собственные средства. Есть застройщики с опытом, продолжающие строить, — например, Villagio Estate или «Каскад Фэмили». Но в любом случае застройщиков на загородном рынке мало и они ведут считаное число проектов, хотя спрос на коттеджи в поселках есть.
Три года назад практически все крупные девелоперы многоэтажного жилья (ПИК, «Самолет», ЛСР, «Инград», ФСК и т. д.) заявили о выходе в сегмент строительства коттеджных поселков. При поверхностном взгляде рынок загородного строительства казался чуть ли не «голубым океаном». Потенциальный спрос очень велик: по статистике две трети россиян хотели бы жить в собственном доме, а не в квартире. При этом конкуренции нет совсем. Однако фактически крупные проекты начали только «Самолет» и ФСК. Остальные либо заморозили проекты, либо еще не дошли до строительной фазы. «“Загородка” — сложный рынок. По сравнению с многоэтажками на нем совсем другая работа с покупательским спросом, с формированием продукта. Гораздо легче поставить один “чемодан” с несколькими сотнями квартир, чем построить коттеджный поселок хотя бы на сто домов. “Загородка” еще и менее рентабельна, чем строительство многоэтажек, — говорит Дмитрий Таганов. — К сожалению, пока еще никому не удалось создать действительно работоспособный “конвейер” по реализации масштабных загородных проектов, хотя такие планы в последние годы озвучиваются рядом крупных застройщиков».
Очередную попытку простимулировать строительство коттеджных поселков государство предпримет летом, когда в Госдуме должно пройти третье, последнее чтение закона об использовании эскроу-счетов для строительства домов. Использование эскроу-счетов может снизить риски для банков и заемщиков. Закон не будет иметь обязательного характера, но позволит застройщикам снизить свои затраты за счет субсидируемого государством проектного финансирования и льготы по НДС. В то же время большинство экспертов считает, что применение эскроу приведет к росту стоимости недвижимости, как это уже произошло на рынке многоэтажных новостроек.
