Одновременно с июля были ужесточены и нормы по выдаче семейной ипотеки — льготные программы обеспечили высокие прибыли застройщикам и банкам, но взвинтили цены на жилье и разбалансировали рынок. Теперь на повестке дня — болезненное охлаждение рынка, возможно с банкротствами отдельных игроков.

Обостряет ситуацию и резко подорожавшая стандартная ипотека. По данным «Дом.РФ», после июльского повышения ключевой ставки Центробанком до 18% средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки у банков из топ-20 достигла 20,84%. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования. Понятно, что такая заградительная ставка кардинально подрывает спрос на жилье.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50‒70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

Тренд будет понятен в середине осени

С 1 июля прошло полтора месяца, попробуем посмотреть, что происходило с рынком жилья, сквозь призму статистики. Важнейший показатель активности рынка — количество сделок. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости» в Москве (в старых границах) число сделок с новостройками в июле упало по отношению к июню на 3%, до 4999, а в Московской области — на 50%. По данным портала Dataflat.ru, месячная выручка девелоперов в июле сократилась до 185 млрд рублей — сразу на 30%. В Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 19%, в Ленинградской области — на 35%.

Банки научились зарабатывать на одном проекте много раз. Умерив их аппетиты, можно существенно снизить стоимость жилья

Падение кажется драматическим. Однако цифры не представляются такими уж пугающими, если учесть, что предыдущий месяц — июнь — был рекордным по сделкам. Покупатели стремились заскочить в последний вагон и купить квартиру по льготным государственным ипотечным программам. По отношению к июню прошлого года падение в Московском регионе составило всего 15%. Но и это не дает полной картины. Прошлый год — плохой ориентир: он тоже был аномально высоким по спросу. Внимательное сравнение показывает, что по числу сделок июль примерно повторяет показатели двухлетней давности, когда никто не говорил, что рынок рушится.

В июле ожидаемо кардинально снизился объем выдачи ипотеки. По данным Центробанка, он упал более чем в два раза — с 788 млрд рублей в июне до 356 млрд рублей. «Снижение спроса в июле на 40–50 процентов прогнозировалось по опережающим индикаторам спроса: числу ипотечных заявок, выдаче ипотечных кредитов по льготным программам. Статистика по числу регистраций это в целом подтверждает, — уточняет руководитель “ЦИАН.Аналитики” Алексей Попов -— Важно учитывать, что снижение происходило с высокой базы июня 2024-го. Плюс десять дней в июле не проводились сделки по семейной ипотеке и весь месяц — по IT-программе. Цифры по городам с максимальным снижением могут отражать не рыночные тренды как таковые, а менее быстрые темпы перестройки банков и застройщиков к новым условиям с точки зрения запуска выдачи ипотеки и программ с рассрочками». При этом надо учитывать и обратный процесс: часть июльских сделок — это отложенная регистрация июньских покупок.

Значат ли цифры июля, что на рынке все хорошо? Нет. Скорее, они говорят, что традиционно инерционный рынок новостроек фактически пока не отреагировал на шок отмены льготной ипотеки. «Июль и август не будут показательными. Говорить что-то определенное о трендах рынка новостроек можно будет в середине осени», — говорит президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Когда подешевеют квартиры

С 2020 года цены на новостройки выросли в Москве почти в два раза, а, например, в Краснодаре — почти в три раза, с 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр. Такая картина характерна для всех крупных городов страны. Столь аномальный рост, вызванный льготной ипотекой, обостряет классический «вечный» вопрос: когда цены на жилье начнут падать? Ведь спрос — без льготной ипотеки -— теперь будет кардинально ниже.

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли. Первая половина 2024 года не исключение. «За семь месяцев этого года в столице оформлено 48,5 тысячи первичных договоров с использованием ипотеки — это максимальное для семи месяцев число таких сделок. Например, к январю‒июлю прошлого года рост составил 12 процентов, а к аналогичному периоду 2022 года показатель вырос на 30 процентов», — говорит руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. План по продажам в этом году фактически выполнен: распроданность жилья в проектах, которые вводятся в этом году, уже сейчас порядка 66%, до конца года нужно довести до плановых 70%. Распроданность в проектах, сдающихся в следующем году, уже составляет порядка 40%. То есть причин демпинговать у застройщиков нет.

Вторая причина: сама конфигурация рынка новостроек, когда дома строятся на банковские кредиты, не располагает к распродажам. Строить можно на кредиты, даже фактически не продавая недвижимость. И третье: жилье многими расценивается как защитный актив, позволяющий сохранить средства в период финансовой и политической нестабильности: «деньги могут сгореть или обесцениться, а квартира все равно останется». Для сравнения: другой защитный актив — золото — за год подорожало на 30%.

Пока наиболее распространенным на рынке считается следующий сценарий. В ближайшие два-три месяца рынок будет адаптироваться к новым реалиям. Если продажи будут очень низкие, застройщики начнут постепенно использовать разные акции. «Ближе к концу года застройщики могут увеличить скидки или ввести акции, такие как ремонт или парковка в подарок, чтобы снизить стоимость договора. Давление на цены будет возрастать по мере приближения сроков завершения строительства, поскольку застройщики должны пополнять эскроу-счета. Чтобы привлечь новых покупателей и быстро восполнить эскроу-счет, отдельные девелоперы могут предлагать жилье по ценам ниже рыночных, что создаст конкурентное преимущество. Заметное снижение цен ожидается в следующем году», -— рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.

Это базовый сценарий, на который будет накладываться воздействие разных факторов. При этом в относительной безопасности в ближайшие полгода будут себя чувствовать не все застройщики. В перспективе ожидаются и затягивание строительства в отдельных проектах, и банкротства. Так, в зоне риска — региональные девелоперы, активно покупавшие на банковские средства дорогие земельные участки в Москве, от которых отказались столичные застройщики. Стремясь выйти на потенциально выгодный рынок Москвы, регионалы покупали проекты, в которых прибыль было можно получить только в случае существенного роста цен на жилье в городе в целом. Теперь в таких проектах экономика совсем «не летит». В зоне риска и отдельные города. И это не только приграничные Курск и Белгород, где спрос на жилье по понятным причинам может обнулиться. К регионам с высокими рисками некоторые эксперты относят, к примеру, и Краснодар, где очень высокие объемы строительства и крайне острая конкуренция.

Ресурс для снижения цены

Девелоперы, как всегда, утверждают, что возможностей для снижения цен на новостройки нет. Они объясняют это резко возросшими затратами: за последние пару лет резко выросла строительная себестоимость и цена земли. К тому же власти постоянно вводят новые обременения. Например, в Краснодаре девелоперов обязали в рамках их проектов строить школы и детские сады. В Москве ввели очень высокую плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — нового обременения невозможно избежать, если застройщик хочет возвести в городе жилую многоэтажку. Действительно, инвестиционная себестоимость, в которую входят все затраты на реализацию проекта — от покупки участка и проектирования до строительства, благоустройства и подведения инженерных коммуникаций — резко выросла в последние годы. Однако ресурс для снижения есть.

Первое: банкиры выдают проектное финансирование только тем проектам, которые имеют высокие экономические показатели. Так, одним из требований является показатель LLCR (Loan Life Coverage Ratio, коэффициент покрытия за срок кредита) не менее 1,25. Если говорить очень грубо, то средняя маржа, как разница между ценой для покупателя и инвестиционной себестоимостью, должна быть не меньше 25%. В случае необходимости девелоперы могут снизить маржинальность проекта, уменьшив цены.

Второй источник удешевления — заработок банков. Банки научились зарабатывать на одном проекте много раз: на бридж-кредитовании покупки земельного участка, на выдаче ипотеки покупателям и проектного финансирования девелоперам, на всевозможных комиссиях и штрафах с застройщиков. Кроме того, деньги за проданные квартиры лежат у них на эскроу-счетах до окончания строительства, за пользование этими деньгами банки не начисляют процентов. Короче говоря, у банкиров есть чем поделиться.

Третье — стоимость самого строительства. На рынке с быстро растущими ценами можно было не заботиться об экономичности стройки, сейчас этим вопросом придется заняться. Например, многие столичные застройщики не имеют собственного строительного департамента, нанимая для стройки генерального подрядчика. Расчеты одной из крупных девелоперских компаний показывают, что если строить самостоятельно, убрав это звено, то себестоимость строительства можно снизить на 25‒30%. Колоссальный ресурс экономии скрыт и в переходе к индустриальному домостроению.

Четвертое: земля -— еще один ресурс удешевления жилья. У муниципалитетов сегодня нет подготовленной к застройке земли. Правительственный агент — «Дом.РФ», который уполномочен заниматься вводом в оборот правительственной, ведомственной и муниципальной земли, — занимает очень небольшую долю рынка. Сегодня девелоперы покупают участки на вторичном рынке у частных владельцев. Ценообразование строится от итоговой цены: владелец смотрит, по какой цене в данной локации можно продавать квартиры, и потом по финансовой модели рассчитывает стоимость участка так, чтобы забрать себе значительную часть маржинальности проекта. Часто владельцы земли строят модель, исходя из будущего роста стоимости жилья. Плюс в последние пару лет банки раскрутили маховик покупки земли с использованием бридж-кредитов, что еще больше увеличило спрос на них. Тренд на удешевление жилья должен сбить цены на землю.

Заметим, что нынешняя неолиберальная модель жилищного рынка не предполагает большого участия государства. Главным инструментом воздействия является льготная ипотека, но чрезмерное ее использование разбалансировало рынок и снизило доступность жилья для населения. Чиновники много раз заявляли о желании разобраться со структурой себестоимости, о необходимости снижения цен на материалы и стройку в целом. Но дальше словесных интервенций дело не пошло. Если целью ставится строительство доступного жилья, инструменты государственной политики должны быть совсем иными.

В ожидании дешевой ипотеки

Главный ответ застройщиков и банков на отмену государственной льготной ипотеки на новостройки — новые программы стимулирования спроса. Целью большинства таких инструментов является максимальное снижение ежемесячного платежа по ипотеке. Ежемесячный ипотечный платеж уже года два как стал более важным фактором, чем цена квартиры. В данный момент на первый план вышел платеж в ближайшие год-два. Часть покупателей ради дешевого входа в сделку готовы брать кредит с высокими платежами в будущем, рассчитывая на то, что ставка ЦБ снизится и можно будет рефинансировать дорогой ипотечный кредит, перейти на дешевую ставку. Это создает очень высокие риски невозврата кредита в случае, если ставка ЦБ продержится высокой два-три года. Но пока покупатели готовы брать на себя такие риски.

«За август большинство девелоперов разработали совместно с банками и анонсировали программы стимулирования спроса. Среди инструментов, например, выгодные предложения оплаты с длительной рассрочкой или отсрочкой платежа. Есть ипотечные программы, которые субсидируют застройщики из собственной прибыли, — говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Они обеспечивают покупателю комфортные ежемесячные платежи по ипотеке в течение нескольких лет. По некоторым из них ежемесячный платеж может составлять всего 60 тысяч рублей, это в разы меньше, чем при ипотеке по текущим рыночным ставкам».

Кратко опишем основные схемы стимулирования спроса. Первая —: рассрочка. Схема предполагает, что покупатель вносит небольшую часть стоимости квартиры, а остаток выплачивает перед вводом дома в эксплуатацию. Такая схема с фиксацией цены удобна ряду покупателей. Кто-то планирует продать существующее жилье и деньгами с этой продажи оплатить новостройку. Некоторые покупатели на время рассрочки размещают деньги на депозите и получают дополнительный доход. Третьи надеются, что ближе к окончанию строительства смогут получить ипотеку с невысокой ставкой. Застройщики раньше неохотно шли на рассрочки, одна из причин -— в случае невыплаты последнего платежа необходимо было судиться с покупателями. Однако последние пару месяцев доля рассрочки резко растет: так заключается уже до 15% сделок. Этот инструмент будет развиваться. Для сравнения: в Дубае так проводится львиная часть сделок, а срок рассрочки может доходить до четырех-пяти лет, то есть сильно выходить за сроки окончания строительства.

Сокращение спроса неизбежно. Если он упадет на 30%, рынок охладится, но переживет это. Если падение составит 50–70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена

Другая популярная схема — траншевая ипотека. Суть схемы в том, что кредит разбивается на несколько частей — траншей. Первый транш, 10‒40% от суммы кредита, банк выдает в день подписания кредитного договора, а последний — в зависимости от условий договора, например накануне ввода дома в эксплуатацию. Обычно срок между первым и последним траншем не превышает 36 месяцев. Выдача кредита траншами позволяет радикально снизить ежемесячный платеж во время строительства дома. Минус такой схемы в том, что застройщики с банком за возможность получения траншевой ипотеки часто увеличивают стоимость квартиры на 5‒10%.

На рынке сохраняется и субсидируемая застройщиками ипотека. Суть ее в том, что цена квартиры завышается на 10‒20%, сумма завышения передается девелопером банку в качестве комиссии и за счет нее банк может предоставлять программу с пониженными ежемесячными взносами. Центробанк более года борется с этой схемой, ее главная проблема -— завышение стоимости недвижимости. «Например, квартира, которая реально стоит семь миллионов рублей, продается в ипотеку уже за десять миллионов. Если покупатель, который приобрел такую квартиру по завышенной цене, будет вынужден ее продать в сложной жизненной ситуации, он получит по рынку только семь миллионов рублей. Этих средств может не хватить, чтобы покрыть кредит, — и человек не только потеряет первоначальный взнос, но и еще останется должен банку», -— объясняет подвох такой схемы директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. Центробанк опасается, что на балансах банков может зависнуть большое количество квартир с завышенной балансовой ценой.

По-прежнему локомотивом рынка остаются семейная и IT-ипотека. Но лимиты по ним в этом году уже близки к исчерпанию. Появляются и новые банковские продукты. С 22 августа Альфа-банк запустил ипотеку с возможностью понижения ставки. Действовать она должна так: покупка новостройки происходит по ипотеке со стандартной ставкой, но после снижения ключевой ставки ЦБ заемщик может рефинансировать ипотеку по сниженной ставке. Согласно программе возможностью рефинансировать ипотеку можно будет воспользоваться только один раз.

В перспективе судьба рынка новостроек будет зависеть не только от учетной ставки Центробанка, но и от решительности регулятора в наведении порядка на ипотечном рынке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно критически высказывалась о серых ипотечных схемах, но банки постоянно их модифицируют, обходя запреты. Ключевой датой может стать 1 января 2025 года, когда должен вступить в силу ипотечный стандарт Центробанка. В нем будет зафиксирован четкий запрет на использование разного рода схем.