Первого июля прекращает действие программа льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. Это стимулировало покупателей новостроек поторопиться с покупкой жилья. По данным «Инком-недвижимости», спрос на первичном рынке Москвы в мае увеличился на 7,5% к апрелю и на 54% превысил показатель мая прошлого года. «Покупатели стремятся запрыгнуть в последний вагон и приобрести новостройку до 1 июля», — отмечают риелторы.
Особенно характерной оказалась ситуация в столичном регионе. По информации портала Dataflat.ru, уже в мае спрос показал восходящий тренд: выручка застройщиков увеличилась на 33% к прошлому году, количество продаж взлетело на 21%. Доля ипотечных сделок поднялась на шесть процентных пунктов — до рекордных 81%. Особенно резкий рост показал рынок Новой Москвы: количество сделок увеличилось на 50%. Средняя цена проданной квартиры в регионе за год снизилась на 10%, а средняя стоимость квадратного метра — на 3%.
Резко ускорились и темпы выдачи ипотеки. По статистике ЦБ, в апреле 2024 года по этой программе было одобрено кредитов на 110 млрд рублей, что на 15% больше мартовского показателя. В мае, по предварительным расчетам, рынок прибавил еще 10%. Согласно прогнозу ВТБ, в первый месяц лета продажи новостроек с использованием льготного займа могут увеличиться почти на треть. Интересно, что даже растущие показатели последних месяцев не могут перекрыть резкого снижения интереса к ипотеке в начале года. По данным ВТБ, объемы выдачи ипотеки за пять месяцев оказались ниже прошлогодних на 13%.
А после 1 июля рынок ожидает резкий спад. На ипотеку с господдержкой приходилось до трети всех кредитов под залог недвижимости в стране. Отмена госпрограммы должна пропорционально сократить и спрос на новостройки. «В целом дверь под названием “льготная ипотека” прикрывается. Что будет дальше? Ну это очевидно: полгода-год будет спад спроса», — говорит председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.
Новые параметры системы льготной ипотеки неизвестны, они будут сформированы в ближайший месяц. Надежды девелоперов связаны с возможным развитием программ семейной ипотеки. На Петербургском международном экономическом форуме президент Владимир Путин предложил распространить программу семейной ипотеки по ставке 6% на все семьи независимо от возраста детей: достаточно, чтобы хотя бы один ребенок в семье был несовершеннолетним на момент оформления кредита.
Правда, действовать такая программа будет только в малых городах. А значит, это решение вряд ли сбалансирует рынок.
На строительном рынке далеко до монополизации
Период дешевой ипотеки повлиял на позиции компаний-девелоперов. В начале года произошло знаковое событие: крупнейшим застройщиком страны вместо многолетнего лидера — компании ПИК — стал «Самолет». К июню новый флагман увеличил отрыв от главного конкурента. В портфеле «Самолета» сегодня 268 домов общей площадью 5,21 млн квадратных метров, у ГК ПИК — 226 домов и 4,23 млн «квадратов» соответственно. В конце весны «Самолет» вышел на первое место и по объемам введенного в эксплуатацию жилья. За пять месяцев девелопер сдал 271 тыс. квадратных метров, а ПИК — 218 тыс.
Смена лидера отчасти объясняется разницей стратегий. «Самолет» нацелен на экстенсивный рост и стремится повысить капитализацию компании. В частности, за два года застройщик увеличил количество регионов присутствия с 4 до 17. ГК ПИК, напротив, больше внимания уделяет рентабельности проектов и концентрируется в основном на жилье бизнес-класса, работая в столичном регионе под двумя новыми брендами — Forma и «Среда».
Интересно, что в обеих компаниях в последние месяцы поменялось руководство. Генеральным директором ГК ПИК стал Ерванд Карапетян, «Самолета» — Андрей Иваненко. Причины, по которым ушли прошлые главы предприятий, Иван Полландов и Антон Елистратов, не афишируются. Вряд ли перемены связаны с экономической деятельностью: показатели у застройщиков в прошлом году были очень хорошими. Например, валовая прибыль ГК ПИК превысила 150 млрд рублей.
Есть и еще два любопытных факта. Первый: в прошлом году в топ-10 российских девелоперов вошли две компании из Краснодарского края — Dogma и «Точно». Такой рост стал следствием строительного бума (и резкого подъема цен), который наблюдался в регионе в последние три года. Второе: на долю 10 крупнейших застройщиков страны приходится всего 19,7% рынка. В то же время доля трех ведущих банков в проектном финансировании строительства жилья (Сбер, ВТБ, «Дом.РФ») составляет 82%. По степени монополизации строительный рынок пока сильно уступает банковскому сектору.
