Продажи ниже, цены выше

Главный фактор смены тренда на рынке жилья — резкое снижение спроса из-за удорожания ипотеки. Рынок в прошлом году получил сразу два удара. В середине года была отменена льготная ипотека на новостройки, которая и была локомотивом роста спроса последние четыре года. Кроме того, ипотечные ставки стали, по сути, заградительными из-за очень высокой ставки ЦБ. «Во многих банках ипотечные ставки превышают 30 процентов. Те покупатели, которые все же решаются взять такую ипотеку, стремятся собрать как можно больший первоначальный взнос, чтобы уменьшить как размер кредита, так и ежемесячные платежи», — говорит основатель агентства недвижимости «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотечный рынок резко сжался. По данным Объединенного кредитного бюро, в 2024 году объем выданных кредитов составил 4,9 трлн рублей — на 40% меньше, чем год назад. При этом большая часть жилищных кредитов была выдана в первом полугодии. В Москве падение числа кредитов составило за год всего 11%. Это означает, что за пределами столицы падение было выше среднего.

Количество сделок с новостройками ожидаемо упало. По данным компании «Метриум», в Москве за год было куплено 87,7 тыс. строящихся квартир, на 25% меньше, чем год назад. Но это не критическое падение. 2023 год был рекордным по активности покупателей, а результаты ушедшего года сравнимы с показателями 2020‒2022-ых и выше темпов продаж в 2017‒2019 годах. Однако стоит отметить, что немалая часть сделок, заключенных в последние месяцы, предполагает значительные рассрочки платежей — их доля выросла за четыре года с 5 до 35%. Девелоперы теперь активно дают рассрочки как минимум до окончания строительства. За счет рассрочек план по продажам застройщиками выполнен, но живых денег они собрали не так много. Это несет новые риски. Во-первых, на эскроу-счет девелопера поступила лишь небольшая часть стоимости квартиры, а значит, банк кредитует стройку по ставке более 24%. Большое количество рассрочек может разрушить финансовую модель проекта. Во-вторых, рассрочка законодательно плохо отрегулирована, ее трудно администрировать — все это опасно для девелоперов.

«По стране продажи новостроек по договорам долевого участия упали в 2024 году на 22 процента в годовом выражении, до 26,7 миллиона квадратных метров», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По данным портала «Пульс продаж новостроек», среди крупных городов больше всего продажи обвалились в Саратове, Самаре и Красноярске — на 40‒46%. Однако среднегодовые цифры лукавы. Для понимания реальной ситуации важнее знать продажи после отмены льготной ипотеки — во второй половине года. А здесь все безрадостно. «С июля по декабрь падение продаж девелоперов достигло 63 процентов относительно прошлого года», — говорит министр строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марат Айзатуллин.

Впрочем, такое резкое падение спроса не привело к снижению цен — девелоперы, наоборот, их подняли. По данным «Дом.РФ», по итогам 2024 года новостройки подорожали в 69 регионах из 70. Наиболее быстро росли цены в Астраханской (+26%) и Курганской (+22%) областях. Даже в Севастополе новостройки подорожали более чем на 20%. Согласно расчетам агентства bnMAP.pro, более чем на 20% подорожали новостройки в Сочи: в 6 из 17 проектов, вышедших на рынок в 2024 году, квадратный метр стоит более миллиона рублей. Подешевела «первичка» только в Хакасии (−0,8%).

Подорожали и Москва с Санкт-Петербургом. По данным Dataflat.ru, столичные новостройки за год выросли в цене на 15%, подмосковные — на 9%. «Дом.РФ» оценивает рост средней стоимости в столичном регионе более консервативно — 8%. В Санкт-Петербурге средняя стоимость новостроек выросла на 13%. За счет увеличения цены застройщики почти смогли компенсировать потери из-за падения числа сделок: общая выручка девелоперов петербургского региона снизилась на 11%, а московские застройщики потеряли лишь 2% оборота.

Опережающими темпами дорожает элитная недвижимость. Аналитики компании «Метриум» подсчитали, что за год средневзвешенная цена на первичном рынке премиум-класса Москвы выросла на 19%. К концу года она превысила 785 тыс. рублей за квадратный метр. Причем сделок с элитными новостройками было зафиксировано 6200, на 30% больше, чем год назад. Удорожание «элитки» чаще всего объясняется двумя факторами. Из-за санкций многие состоятельные россияне отказались от покупки иностранной недвижимости, и спрос переместился на российские проекты. К тому же покупатель элитной недвижимости не зависит от подорожавшей ипотеки.

Продажи новостроек в 2024 году упали в среднем на 20–25%. В ряде крупных городов — например, в Саратове, Самаре и Красноярске — они обвалились на 40–46%

Рост цен на фоне падения спроса и количества сделок — весьма необычное явление. Девелоперы не хотят снижать цены из-за роста себестоимости строительства и из опасений, что падение примет лавинообразный характер. Банки, финансирующие стройки, в большинстве случаев запрещают снижать цены, разрешая лишь временные акции со специальной стоимостью. Против падения цен и те, кто уже купил новостройку. В одном из столичных комплексов покупатели, уже вложившиеся в новостройки, не только жаловались на девелопера в московское правительство, но и подавали в суд. Предмет жалоб — обесценивание непостроенных квартир из-за акций застройщика.

Стратегия повышения цен на фоне снижения оборотов выглядит неадекватно на фоне госпомощи застройщикам в виде сохранения некоторых видов льготной ипотеки: семейной, военной, IT-ипотеки и т. д. Именно поэтому в начале января и прозвучал призыв министра строительства Ирека Файзуллина: девелоперы, не повышайте цены.

Для поддержания и увеличения цен на новостройки девелоперы начали создавать искусственный дефицит. Столкнувшись с дорогим проектным финансированием и ростом стоимости ипотеки, они резко сократили вывод жилых проектов на рынок. По данным агентства bnMAP.pro, по итогам 2024 года количество новых проектов уменьшилось на 56%. В Москве сокращение составило 40%. Радикальное уменьшение числа новых проектов уже на горизонте года-двух может привести к дефициту новостроек.

«Вторичка» не растет

По иному сценарию развивается ситуация на вторичном рынке. Если на рынке новостроек осталась господдержка спроса за счет семейной ипотеки, то вторичный рынок ее лишен. Плюс «вторичка», со множеством частных продавцов, не консолидирована, в отличие от рынка новостроек, где все проекты контролируют несколько крупных банков. Цены на вторичном рынке в большинстве регионов не растут, а стагнируют.

По данным аналитического центра www.irn.ru, цены на квартиры в «старой» Москве за 2024 год выросли в пределах статистической погрешности — на 0,8%, до 272,5 тыс. рублей за квадратный метр. Впервые за последние пять лет квартиры как инвестиционный инструмент «проиграли» инфляции. Заградительные ставки по ипотеке охладили рынок количественно: в 2024 году в Москве было заключено 146 тыс. сделок со «вторичкой», на 16% меньше, чем год назад.

По данным «СберИндекса», рост средней цены квартир на вторичном рынке за 2024 год составил для крупных российских городов 2%. Для сравнения: годом ранее удорожание составило более 15%. В ряде регионов квартиры стали терять в стоимости. Сильнее всего жилье подешевело в Ханты-Мансийском автономном округе — на 7,7%, Карачаево-Черкесии — на 5,7% и в Республике Коми — на 3,9%.

Разнонаправленные тренды увеличили разницу в цене между вторичным и первичным жильем. По подсчетам ЦБ, в конце 2024 года она составила 55%. Впрочем, к этому активно используемому показателю надо относиться критически. Ведь в нем, грубо говоря, сравнивается новое жилье с современной планировкой и в хорошем состоянии со старым, уже «усталым» жилфондом.

На вторичном рынке в 2024 году можно было увидеть ряд интересных трендов. Во-первых, резкий рост стоимости аренды: во многих крупных городах за год она увеличились на 20 ‒ 30%. Во-вторых, резко снизилось предложение на рынке. Владельцы квартир понимают, что продать жилье в период дорогой ипотеки весьма трудно и массово снимают их с продажи. Они надеются «пересидеть» этот момент, сдавая квартиру в аренду. В-третьих, в Москве продолжается ценовое выравнивание районов. Во многом это связано с масштабным строительством инфраструктуры общественного транспорта в столице.

Прогнозировать развитие рынка в условиях высокой нестабильности крайне трудно. Если ключевая ставка ЦБ останется на текущем уровне, то дорогая ипотека будет сильно ограничивать спрос на жилье. Квартиры на вторичном рынке, скорее всего, будут дешеветь. Процесс удешевления квартир в то же время будет сдерживаться общей инфляцией. Плюс интерес к недвижимости усиливается слухами о замораживании депозитов физлиц и общей финансовой и геополитической нестабильностью. Новостройки выглядят более устойчивым активом благодаря устройству этого рынка: он управляется крупными банками, которые не заинтересованы в снижении цен и имеют ресурс финансировать стройки в течение трех‒девяти месяцев даже при невысоких темпах продаж. К тому же девелоперы надеются на меры государственной поддержки, о разработке которых уже заявило правительство. За последние пять лет застройщики приобрели аппетит к повышенному риску, привыкнув к госпомощи.