— Цены на жилье стали разгоняться в 2020 году, после того как появилась массовая льготная ипотека на новостройки. Насколько оправданным было ее введение?

— Некоторый рост цен начался еще в 2018 году, с введением семейной ипотеки. Но скачок цен действительно произошел в 2020-м. Я считаю, что массовая льготная ипотека была огромной ошибкой.

Ковидный карантин был очень опасен для общепита и сферы услуг. Если ресторан закрыт на месяц, это практически катастрофа. А для девелоперских проектов со строительным циклом в два-три года простой в два-три месяца несущественен. Новостройки часто сдаются на полгода позже графика, и в этом нет ничего страшного. То есть механизм льготной ипотеки можно было не включать. Но его пролоббировали.

А ведь в 2020‒2021 годах рыночная ипотека и без государственного субсидирования была дешевой. Мы вошли в ковид с ключевой ставкой ЦБ в 6 процентов годовых, потом ее опустили до 4,25 процента годовых, то есть ставка рыночной ипотеки была всего 7‒8 процентов годовых. В чем был вред массовой льготной ипотеки? Государство само создало ажиотаж вокруг жилья. Когда государство ввело льготную ипотеку, множество людей поспешили воспользоваться дешевыми кредитами — только для того, чтобы просто монетизировать льготу и заработать на квартирах.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Массовая льготная ипотека была огромной ошибкой»

Еще одна большая ошибка — решения о продлении программ льготной ипотеки. Ну ладно, ее ввели в 2020 году в острой фазе ковида: в стране карантин, и непонятно, сколько он продлится. Но зачем продлевать «льготку» на четыре года, накачивая спрос? Эту программу надо было завершить в 2020 году, а не тянуть до 2024-го.

— Семейная ипотека считается успешной программой, государство постоянно продлевает ее. Насколько «сработала» «семейка»?

— Если ее целью была помощь семьям в улучшении жилищных условий, то эту функцию программа выполнила очень слабо. С введением льготной ипотеки цены на квартиры взлетели, доступность жилья резко снизилась. В 2018 году «трешку» в Москве можно было купить миллионов за 15. Был лимит кредита в 12 миллионов рублей, и при первоначальном взносе в 20 процентов от стоимости квартиры покупка была возможна. Но застройщики быстро подсуетились, начали повышать цены. А если цена 25 миллионов рублей, то лимита семейной ипотеки не хватает, да и первоначальный взнос нужен кратно больший.

Что же стали делать семьи? Покупать за счет «семейки» студии и «однушки». У меня есть знакомая семья: папа, мама, двое детей. Живут в «двушке». Когда появилась семейная ипотека, они приобрели две студии — на мужа и жену. И это массовое явление: по статистике половина квартир, купленных с помощью семейной ипотеки, — это «однушки» и студии. Но это не решение жилищного вопроса семей, это не переезд в большую квартиру, чтобы родить третьего ребенка. Это инвестиционная история. Люди пытаются монетизировать льготу. В ближайшие годы им будет не до рождения детей.

— Как можно было подкорректировать программу семейной ипотеки?

— Сейчас стали говорить о повышении банковских лимитов на выдачу семейной ипотеки, но это путь в никуда: застройщики просто еще повысят цены. Выход, и я его предлагал еще несколько лет назад, — вообще не выдавать семейную ипотеку на маленькие квартиры. Оставить ее только на «трешки» и большие квартиры. Или привязать возможность такого кредита к площади квартиры — например, она должна быть от 50‒60 квадратных метров.

Сформировалась парадоксальная ситуация, когда строящиеся дома дороже готовых, потому что в них можно применить финансовые продукты

Такой лимит заставит девелоперов пересматривать квартирографию, делая акцент на большие квартиры. Потому что сейчас застройщики ушли в «мелкую нарезку» — в студии и «однушки». Это позволяет получить более высокую цену за квадратный метр, при том что общая цена лота у маленьких квартир сравнительно невелика. Запрещать строить маленькие квартиры не надо. Если девелоперы хотят строить такой продукт, пусть строят — но без поддержки государства. А вот если строишь семейное жилье, тогда включается семейная ипотека.

Можно предложить и еще одну идею: убрать семейную ипотеку из Москвы и с других перегретых рынков. Это и так высокомаржинальные рынки с большим спросом — не надо дополнительно нагревать пузыри. Так, кстати, уже поступили с IT-ипотекой. Если акцент «семейки» будет сделан на регионы, в том числе депрессивные, это будет способствовать выравниванию пространственного развития страны.

— Государство много говорит и делает для решения демографической проблемы. Насколько нынешние новостройки отвечают этому курсу?

— Думаю, диссонанс между демографической политикой государства и тем, что строится, очевиден. То, что строят застройщики, — это не семейное жилье. Это полнейшая пропаганда child free, которая запрещена. Посмотрите, что строится сегодня. Пятьдесят процентов квартир — это студии и «однушки». Еще тридцать пять процентов — это «двушки», из которых немалая часть — так называемые евродвушки, то есть фактически большие однушки. И только 15 процентов — это «трешки» и более просторные квартиры.

А ведь ковидный кризис еще больше повысил требования к жилью. Вот живет семья в «двушке» — муж, жена, двое детей. Они приходят домой только поспать ночью. Но когда всех посадили на карантин, сразу выяснилось, что мама и папа должны работать удаленно, а дети — учиться. И «двушка» уже совершенно не подходит под такой образ жизни, нужна более просторная квартира.

Другой момент — сам тип застройки. Средний проект — это дома большой высотности: этажей 25‒30 точно, а иногда и выше. Здания расположены на стесненной площадке. Они напоминают общагу: много квартир на одном этаже. В советские времена на одной лестничной клетке было три‒шесть квартир, а сейчас из-за большой доли маленьких квартир на этаже может быть 15‒25 квартир. Это антисоциальный формат жилья. Это в дополнение к дороговизне жилья.

Продукт «квартира плюс финансовая схема»

— Текущие риски для девелоперов понятны: им надо ухитриться продавать дорогие квартиры на падающем спросе при дорогой ипотеке. А каковы риски государства и банков?

— Бюджетный риск уже реализовался: в этом году на субсидирование льготной ипотеки уйдет два триллиона рублей. Проблема в том, что ипотека — это долгоиграющая история. Как говорят, дракон с большим хвостом. Для государства нет проблемы в том, чтобы делать разовые выплаты: есть деньги, дал субсидию. С ипотекой все иначе: кредиты выдаются на 20‒30 лет, и на весь этот срок действует субсидия государства. Закрывать ипотеку досрочно никто не собирается — при текущих ставках лучше деньги положить на депозит. В общем, возникли огромные долгосрочные обязательства государства. Проблема была не так остра, когда разница между ключевой ставкой и ставкой льготной ипотеки была два-три процентных пункта. А сейчас она больше 10 процентных пунктов. Льготная ипотека стала бомбой замедленного действия для госбюджета.

Вторая серьезная проблема: банки получают на баланс в залог новостройки по завышенной цене. Застройщики уже несколько лет продают не квартиры, а комбинированный продукт «квартира плюс финансовая схема ее покупки». Например, квартира с беспроцентной рассрочкой. Но она только объявлена беспроцентной: на самом деле все проценты уже заложены в цену. Так же с субсидированной ипотекой: ставки на нее невысокие, но недополученные проценты сразу добавляются к цене. В случае проблемы неплатежей банки захотят продать заложенные квартиры на вторичном рынке, но сделать это можно будет только с серьезным дисконтом.

Сформировалась парадоксальная ситуация, когда строящиеся дома дороже готовых, потому что в них можно применить финансовые продукты. В одном и том же жилом комплексе у одного и того же застройщика есть совершенно разные цены. Есть новостройка с финансовым продуктом по льготной программе, а есть готовая квартира по «переуступке» на рыночным условиях — и она дешевле на 10‒20 процентов.

— Аналитики и девелоперы постоянно пишут, что цены на новостройки растут. Какова, по-вашему, динамика сегодня?

— Сейчас потерялось единое понятие «цены». На одну и ту же квартиру жилого комплекса у застройщика может быть множество цен. При единовременной оплате она такая, при льготной ипотеке — другая, при рассрочке — третья. И рынок становится таким королевством кривых зеркал. Статистика искажена. Это может приводить к тому, что государственные ведомства неверно оценивают ситуацию на рынке недвижимости.

В условиях такого бардака трудно говорить о какой-то единой динамике цены. Думаю, наблюдаемый рост цен вызван накрутками, связанными с финансовыми продуктами, которые прилагаются к квартире. Если убрать финансовые продукты, то окажется, что «чистые» цены не растут последние пару лет. Основной рост был в 2020‒2021 годах.

Что будет с пузырем на рынке жилья

— Можно ли говорить о пузыре на рынке жилой недвижимости? И каковы его признаки?

— На мой взгляд, да, пузырь есть. Главный из критериев — соотношение стоимости квадратного метра и среднемесячной зарплаты. Обычно они относятся как один к одному. По этому критерию в Москве цены почти всегда были завышены вдвое. Сейчас завышение по новостройкам в три-четыре раза. По стране доступность жилья регулярно измеряется Институтом экономики города — сейчас она на историческом минимуме.

Итак, в моменте мы имеем самое малодоступное жилье в истории. И как же в такой ситуации девелоперам продавать квартиры? Они уже много лет играют в «обманку», что цена квартиры неважна, а главное — ежемесячный платеж за нее.

— Если цена завышена, но за счет финансового продукта ежемесячный платеж невысок, то возникает необычная ситуация: при продаже квартиры у девелопера может возникнуть убыток, но покупателю в ней выгодно жить до полного погашения кредита.

— Да. Но это тупик. Если ты купил квартиру по завышенной цене, но с небольшим ежемесячным платежом, ты к ней привязан на 20‒30 лет. Ты не можешь улучшать свои жилищные условия — из студии переехать в «двушку». Потому что при перепродаже ты сразу теряешь существенные деньги. А все-таки мало кто при первой же покупке сразу приобретает большую семейную квартиру.

— Можно ли спрогнозировать, что будет с ценами и рынком в ближайшем будущем?

— Рынок ждет очень серьезная трансформация. Скорее всего, часть девелоперов придет в банкротное состояние. И либо государству придется вмешиваться и забирать такие активы, либо проблемные активы будут передаваться успешным девелоперам. Такое уже было в истории: проекты и площадки СУ-155 и Urban Group передавались другим застройщикам, которым каким-то образом компенсировали издержки.

Цены, я думаю, в ближайшее время будут топтаться на месте. То есть с учетом инфляции жилье будет дешеветь. Дело в том, что основной драйвер роста цен сегодня — это дешевая ипотека. Но ее государство будет пытаться сократить. IT-ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга уже прикрыли. Сейчас собираются «подрезать» семейную ипотеку. У этого есть причины: и дефицит бюджета, и дискредитация самой идеи субсидированной ипотеки. Была иллюзия: просубсидируем ставку, и через развитие ипотеки станут больше строить и больше рожать. Большие деньги потратили, но не сработало. На днях об этом говорила и глава ЦБ Эльвира Набиуллина: дескать, ввели льготную ипотеку, цены выросли вдвое, а объемы строительства всего на 10 процентов, то есть все льготы просто ушли в цены. А дешевую рыночную ипотеку в ближайшее время мы тоже вряд ли увидим: мир вошел в зону турбулентности, и наша страна в эпицентре. На субсидирование ипотеки у государства вряд ли будут деньги.

— Последний вопрос: почему в России использовалась только ипотека, а многочисленные другие инструменты жилищного рынка игнорировались?

— Сложный вопрос. Была скопирована американская модель, завязанная на ипотеку. И была иллюзия, что ипотека все решит. Не получилось. При этом у нас не занимались структурными вопросами. Например, почему в структуре общей себестоимости непосредственно на стройку приходится только четверть бюджета? Почему такая дорогая земля? Да, какие-то люди за копейки когда-то что-то приватизировали, и теперь они хотят дорого продать земельные участки. Но государство может что-то с этим сделать или нет? Почему у девелоперов в последние годы так раздулась себестоимость? Думаю, текущий кризис заставит переосмыслить модель развития девелопмента.