Национализации и снижения цен ждать не стоит

Вопрос первый: что будет делать государство? Есть почти конспирологическая версия, что события вокруг «Самолета» — предвестник национализации компании и даже целой отрасли девелопмента. Государство, дескать, заберет за долги активы, достроит дома, а часть квартир — те, что не сможет продать,— использует для создания арендного фонда. Таким образом, в результате текущего кризиса будет переформатирована отрасль. 

Ни один из чиновников и девелоперов, с кем мы пообщались при подготовке статьи, не подтвердил жизнеспособность этой версии. Более того, они считают, что ни государство, ни банки до последнего не будут забирать девелоперские активы. «Не сомневаюсь, что большинство девелоперов в текущей ситуации с удовольствием продали бы свои проблемные бизнесы, обкешились бы и вышли. Вопрос в том, что ни государство, ни банки не хотят брать обремененные долгами активы — площадки и незаконченные стройки. Для банков это непрофильный и сложный бизнес с обязательствами перед дольщиками и государством. Опыт показывает, что банки такие активы берут только в крайнем случае», — говорит чиновник, близкий к Минстрою.

Но если государство не станет национализировать компании, то каковы будут его действия? Скорее всего, оно будет просто ждать. Ждать низкой ключевой ставки от Центробанка. Только это может спасти девелоперский бизнес в целом. Но если ставка еще полгода останется высокой, тогда, возможно, придется достраивать дома за девелоперов, которые окажутся несостоятельными. А это очень дорого. На достройку объектов за обанкротившимися когда-то СУ-155 и «Урбан груп» государству пришлось потратить, соответственно, 49 и 57 млрд рублей. Достройка их объектов заняла многие годы и сопровождалась скандалами.

Другой важный вопрос: могут ли девелоперы, и «Самолет» в частности, снизить цены?» Стоимость квартир за последние пять лет удвоилась и оторвалась от доходов населения. Даже беглый взгляд на финансовую отчетность «Самолета» говорит: снизить цены возможно. Рентабельность застройщика в последние годы держится на уровне 20‒25%. То есть гипотетически, снизив цены на эти же 20%, девелопер мог бы распродать новостройки и достроить объекты. Так в прошлые кризисы и поступили застройщики. Так разовой акцией поступил ПИК год назад: дав существенный дисконт, он за пару дней смог продать несколько сотен квартир.

Однако, если знать расклады интересов в отрасли, можно понять, что существенное снижение цен «Самолетом» вряд ли реально. Во-первых, всю прибыль «Самолет» тратит на обслуживание кредитов. Банки, контролирующие с 2019 года весь стройкомплекс, точно не позволят это сделать. Ведь в этом сценарии дома будут достроены, но кредиты перед банками погашены не будут. И в этом случае уже банки будут просить компенсации у государства. 

Во-вторых, фронтальное снижение цен неприемлемо для банков, потому что тогда обесценятся залоги на триллионы рублей. Это как минимум потребует внесения дополнительного обеспечения по этим кредитам, а как максимум может вызвать отказ заемщиков оплачивать кредиты, которые стали больше стоимости квартиры. В США такие ситуации носят массовый характер. В-третьих, постоянно растет себестоимость строительства: продав сегодня квартиры без прибыли, любой застройщик окажется в минусе в конце стройки.

Есть варианты снижения цен на недвижимость в целом? Есть. Могут быть отдельные распродажи. Чуть снижать цены могут незакредитованные девелоперы. Наконец, новое ценообразование может быть в новых проектах. Например, в проектах комплексного развития территорий (КРТ), где земля в некоторых случаях доставалась девелоперам дешевле.