«Здесь могли бы быть и исторический музей, и элитный микрорайон, и городской заповедник». Разговор о развитии набережной «Эксперт ЮГ» начал в августе, он продолжился мероприятием дискуссионного клуба, который собрал архитекторов, застройщиков, владельцев земли, урбанистов, общественников. Только представители городской и региональной власти принимать участие в этой дискуссии отказались — сейчас это выглядит как желание устраниться от решения ключевой проблемы.
Отметим, что текущая ситуация, связанная с Правилами землепользования и застройки, архитектурным обликом, а также общественной компонентой, не устраивает ни одну из сторон, имеющих интересы на улице Береговой. Власти недовольны хаотичной застройкой, но при этом выдают разрешения на строительство 30-этажных домов. Застройщики, которым по каким-то причинам разрешения не выдали, замораживают стройплощадки, в результате чего гектары заброшенной территории не осваиваются. Общественность недовольна «колхозным» дизайном малых скульптурных форм и руинами охраняемых государством памятников архитектуры. Как выяснилось, если собрать представителей заинтересованных сторон для обсуждения, то можно прийти к интересным решениям. Однако все они предполагают активную роль властей.
Жёсткий землевладелец
По словам Андрея Смехунова, гендиректора ГК «Жилстрой», которая владеет территорией бывшего завода «Красный Дон», на набережной «творится такой же бардак, как и везде в городе». «Здесь напрочь отсутствует градостроительная политика. В центре у нас масса кварталов, которые не имеют исторической ценности, это трущобы. Они будут застроены, в этом плане контур города изменится. Проблемы набережной имеет смысл решать, затрагивая весь центр города», — отметил г-н Смехунов.
Ситуация с набережной развивалась хаотично — построено несколько высоток, котельная, стадион, пятиэтажная гостиница прямо на берегу. Строительство ЖК «Аквамарин» похоронило возможность расширения улицы Береговой на пересечении с проспектом Кировским, «хотя бы до двусторонней». При этом, по словам Андрея Смехунова, сейчас проектируется продолжение Береговой в несколько полос, но уже дальше на этой территории возводится 25-этажный ЖК «Державинский» (застройщик СМУ-1). Поэтому просто так продлить набережную уже не получится. «Придётся либо выкупать, либо экспроприировать землю», — считает г-н Смехунов.
По его словам, вариантов ответа на вопрос «что делать с набережной», два. Первый — выделить средства и пригласить иностранных специалистов для разработки мастер-плана реконструкции центра. Он даст ответ, что сносить, а что оставить, и какая должна быть высотность на сносимых кварталах. По результатам выяснится, что силуэт города кардинально изменится, и запрещать застройку набережной сейчас бессмысленно (она и так ведётся, а запреты преодолеваются административным ресурсом). Второй вариант — сделать продолжение набережной в существующих красных линиях, снять ограничения на высотность, но добавить согласование по архитектуре (градостроительный совет). В любом случае, городская администрация должна иметь чёткий план развития и со всеми договариваться, а не воевать.
Взгляд архитектора
«При крайнем дефиците общественных пространств в городе набережная уже сейчас могла бы стать главной городской Меккой», — рассуждает директор НПО «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачёв. Однако, по его словам, из-за хаотичной застройки силуэт города, который можно наблюдать с левого берега Дона, потерян. Также город сильно страдает из-за плохой экологии, а нагромождение домов закрывает воздушные коридоры и «препятствует проветриванию».
Сергей Трухачёв также считает, что жилая застройка ведётся без строительства объектов социальной инфраструктуры. Однако полностью обвинять в этом застройщиков не стоит, так как они работают в том правовом поле, которое создаёт им городская администрация. «Активное жилищное строительство на территории центра города должно быть остановлено посредством градостроительных регламентов, ограничения этажности, а главное — всё это возможно в рамках существующих инструментов градостроительного кодекса. Была бы только политическая воля», — говорит г-н Трухачёв.
Что касается панорамы, то здесь необходима разработка проекта планировки «от набережной, до уреза воды». «На этом участке нужно прописать все регламенты застройки на основе расчётов. Проект необходимо обсудить, оценить экспертам. Лучше потратить деньги, провести конкурс, и привлечь со стороны профессиональное жюри. Это должны быть люди, не связанные с организаторами конкурса», — считает Сергей Трухачёв.
Реалии застройщика
Александр Перельман — гендиректор корпорации Soft, которая в 2013 году приобрела участок для застройки. Компания вложила «значительные средства» в участок и проект — около 200 млн рублей. В итоге рядом с Ворошиловским мостом, в районе Береговой, 37 должен был появиться двухбашенный многофункциональный жилой комплекс (МЖК, 20 и 23 этажа). Проект, который был награждён серебряной медалью на фестивале «Зодчество-2011», разработал известный российский архитектор Сергей Скуратов. Однако затем ему так и не дали «зелёный свет» местные власти, каждый год усматривая в нём различные нарушения, которые собственник бесконечно устраняет.
«На моём пятне нет исторических памятников, этот МЖК ниже домов по улице Донской», — говорит Александр Перельман. По его словам, новый объект не испортил бы силуэт города, так как он уже сформирован зданиями «с эклектичными фасадами», стоящими выше по склону. «В любом случае, силуэты городов меняются — дворики, замощённые камнем, не могут жить дольше 120 лет. Они рухнут или мы их выкупим», — объяснил г-н Перельман. По его словам, нужно ограничивать не высотность домов, а плотность построек, бороться не с высокими, а с некрасивыми домами. Строительство же высоток позволяет девелоперам «отбить» вложенные средства, которые на этом участке приходится тратить, чтобы укреплять склон и отводить стекающую воду.
По словам Александра Перельмана, жизнь набережной может заиграть новыми красками, если первые этажи зданий на набережной будут выделять под здания общественного назначения (кафе, рестораны, выставочные залы). Но главное: если позволить застройщику воплотить в жизнь его проект, появится возможность сделать не просто новую прогулочную зону (она пройдёт выше улицы Береговой прямо вдоль склона), а фактически открыть для города новую улицу.
«Должна быть организована вторая линия прогулочной зоны за счёт застройщика. Я это предусматривал в своём проекте. Новая улица располагалась бы между Донской и Береговой, перейти на неё можно было бы с лестницы на Газетном спуске. Это разгрузит набережную, свяжет пространство и увеличит площадь набережной», — пояснил г-н Перельман.
История общественника
По словам координатора общественной группы «Поток», члена общественного совета при комитете по сохранению культурного наследия Александра Сушкова, эта прогулочная зона могла бы стать продолжением улицы Нижнебульварной.
Александр Сушков уже несколько лет защищает одно из самых культовых мест на Береговой — комплекс нескольких исторических памятников от античности до XIX века, включая именуемые в народе «Парамоновские склады». Ещё в 2014 году компания «Альянс-М» приобрела участок, на котором они расположены. Их проект первоначально предполагал реставрацию сохранившихся зданий, а затем обустройство в них галереи искусства, спа-центра, двух гостиниц, ресторана и делового центра. Пять корпусов складов должны были объединить общей композицией с зелёной зоной отдыха на набережной.
Однако проект так и не был реализован, его отклонил общественный совет. По словам г-на Сушкова, который в курсе планов инвестора, — возник и конфликт с общественностью, особенно после сноса родниковой купальни и деревьев на участке. Однако теперь, как говорит Александр Сушков, они с инвестором «творчески дружат»: «Что-то они подсказывают, что-то мы предлагаем. Провёл вот экскурсию, чтобы они посмотрели, что купили. Мне понравилась их реакция. Вначале они вообще никак не учитывали особенностей набережной. Затем мы им предложили вариант создания парка-музея, где будут учтены все особенности данного места».
По словам г-на Сушкова, если учесть все аспекты данной территории, то можно получить объект, аналогов которому нет нигде в России. Комплекс исторических зданий, одно из которых построено ещё в конце XVIII века из камня, уникальный микроклимат, который создаётся благодаря родникам, а также исторический контекст (рядом с комплексом были обнаружены артефакты античных времён) могли бы превратить этот место в парк-музей, связанный с существующей прогулочной зоной на набережной.
«Мы обратили внимание на здание XVIII века. Предположительно оно могло быть возведено под руководством Суворова. Также мы добились занесения трёх родников на этой территории в государственный реестр. Теперь, что бы там ни было построено, владелец этой территории обязан предоставить доступ к воде», — резюмирует Александр Сушков.
Резюме урбаниста
По словам Александры Харченко, директора Центра компетенций по развитию городской среды Ростовской области, сегодня нужен мастер-план центра, который должен лечь в основу объёмно-пространственного регламента. Он позволит администрации регулировать градостроительную политику, дизайн и т.д. «В отличие от генплана, мастер-план учитывает мнение горожан. Он может быть распространён на маленький участок», — говорит г-жа Харченко. Важно не просто дать большинству жителей города доступ на набережную, но и обеспечить «проходимость» с точки зрения транспорта и инфраструктуры. Также необходимо сформировать совет, который бы занимался этой территорией. Туда должны входить архитекторы, транспортники, экономисты. «В любом случае, город и сейчас имеет все инструменты, чтобы влиять на ситуацию», — уверена Александра Харченко.
