Комплексное развитие территорий начнётся в Ростове с двух масштабных проектов — застройки старого аэропорта и левобережной зоны. Они должны стать примером для остальных застройщиков. Уйти от точечной застройки, сохранить исторический центр и объединить усилия бизнеса, властей, архитекторов и общественности — такое резюме сформировали участники круглого стола «Комплексное освоение Ростова: что строить и как развивать», проведённого «Экспертом ЮГ».
Комплексное развитие города: начало
Ростов-на-Дону, по словам и. о. директора департамента архитектуры и градостроительства города Глеба Мельникова, предвосхитил федеральную повестку. В правилах землепользования и застройки города содержится норма, предписывающая разрабатывать документацию по планировке территории при строительстве высотных многоквартирных домов.
По словам чиновника, власти города и области держат курс на реализацию проектов комплексного освоения территорий: «Власти решили отказаться от точечной застройки города, так как она не учитывает социальное, транспортное и инженерное обеспечение. Возникает социальное напряжение».
Сейчас у города есть две особые территории для комплексного развития — это старый аэропорт и левобережная зона рядом со стадионом «Ростов-Арена». По ним инвесторы уже приступили к подготовке проектов планировки и межевания. Предполагается, что уже в этом году ГК «Югстройинвест» сможет предоставить властям необходимую документацию для начала освоения земельных участков общей площадью порядка 40 гектаров на левом берегу Дона. Конечно, проекты должны пройти фильтр общественных обсуждений. Фактически это будут пилотные проекты комплексного развития территорий, где, помимо жилья, будут построены объекты образования, здравоохранения, спортивной и инженерной инфраструктуры. А вот к проекту освоения территории старого аэропорта необходимо подойти по-иному, уверен директор ООО «Научно-проектная организация “Южный градостроительный центр”» Сергей Трухачёв. Властям и инвестору нужно сделать так, чтобы огромная территория не превратилась в очередной спальный микрорайон.
Все обязательства застройщики не потянут
Председатель правления Ростовской областной организации Союза архитекторов России Алексей Полянский считает, что власти не должны отдавать проект комплексного развития территории на откуп застройщикам. В донской столице пока не так много успешных проектов освоения территорий, поэтому город должен сам выступить с той моделью среды, которую он считает приемлемой, говорит Алексей Полянский. Самым успешным девелопером, по его мнению, должен быть сам город.
Исполняющая обязанности директора ООО СЗ «Феникс» Оксана Мильчуцкая рассказала, что в Волгодонске уже есть пример комплексного освоения территории. Но, как она уточнила, без федерального и муниципального финансирования его было бы сложно реализовать, ведь потребовались бы значительные средства на строительство дорог, прокладку коммуникаций. К аналогичным проектам нельзя подходить без поддержки властей.
С другой стороны, строительство детских садов и школ вместе с жилыми домами приведёт к удорожанию квадратного метра, считает председатель совета директоров АО «Ростовское» Николай Бритвин. Застройщик привёл такой пример: ранее власти предложили построить в Левенцовке 8–10 домов, а на этапе аукциона по аренде земли оказалось, что строители обязаны возвести ещё и социальную инфраструктуру. «В итоге, если мы возьмёмся за проект, то будем вынуждены продавать квадратный метр за 200 тысяч рублей», — посетовал Николай Бритвин.
Сегодняшние цены на жильё хотя и выросли, но всё равно не увеличили прибыль застройщиков, пояснил председатель правления ООО «Концерн “Единство”» Геннадий Наумов. «Все считают, что у девелоперов есть какие-то невероятные деньги. Взял, перемножил квадратный метр на цену и от этой цифры крышу сносит. Кажется, что за счёт этих денег можно сделать всё что угодно, даже школу построить, однако это далеко не так», — отметил девелопер.
Глеб Мельников согласился с тем, что некоторые факторы новой градостроительной политики влияют на бизнес, но пока количество выдаваемых разрешений на строительство не сократилось. «Да, увеличиваются сроки, но это основополагающий принцип градостроительной деятельности — принцип баланса интересов бизнеса и общества. Есть девелоперы, для которых прибыль — это самое главное, а для общества социальный аспект в этом вопросе ценнее», — объяснил позицию властей и. о. директора департамента архитектуры и градостроительства.
Можно ли комплексно освоить центр
Участники круглого стола отдельно остановились на вопросе комплексного освоения центральной части города. По словам Алексея Полянского, здесь сложнее всего перейти от точечной застройки к комплексной. Это требует системного подхода, потому что в дискуссии между властью, застройщиком и общественностью всегда возникает слово «экономика». Сергей Трухачёв пояснил, что за последние годы центр начал терять свои функции. Ритейлерам уже не так престижно иметь магазин на главной улице города, а компании ценят офисы не за расположение вблизи Большой Садовой, а за транспортную доступность и каналы связи. А вот новые жилые проекты в центральной части усугубят ситуацию, ведь социальная и транспортная инфраструктура здесь работает на пределе возможностей. Регламентировать застройку центра должен проект объединённой зоны охраны исторической территории Ростова. Но его принятие постоянно переносится, сообщил председатель совета Ростовского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников Александр Кожин.
Общественник подчеркнул, что этот документ предполагает разделение территории центра на три режима высотности — до 18, 24 и 33 метров. Однако этот нормативный акт отменит локальные зоны, где требования к высотности намного жёстче. Проект документа будет рассмотрен рабочей группой уже в сентябре. В него, как пояснил профессор кафедры архитектуры и реставрации Академии архитектуры и искусств ЮФУ Сергей Алексеев, необходимо внести поправки об учете рельефа местности. Алексей Полянский предположил, что в застройке центра следует руководствоваться новыми алгоритмами, чтобы перейти от обычного зонирования к новому формату в генплане.
Новые подходы к проектам и финансированию меняют рынок
В ходе дискуссии был поднят вопрос об изменениях, которые произошли на рынке недвижимости. Проектное финансирование и использование эскроу-счетов дисциплинировало застройщиков, хотя и увеличило их путь к прибыли. «С момента приобретения участка до первого фактического освоения может пройти от полутора до двух лет. Среднее время строительства дома или домов — два–три года. А прибыль застройщик увидит после реализации проекта и распаковки эскроу-счетов через пять–шесть лет. Это новые испытания, которые мы должны пройти», — рассуждает председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко.
По данным управляющего директора по ипотечному кредитованию ВТБ в Ростовской области Андрея Инвияева, перед переходом на эскроу-счета у игроков рынка были предположения, что из-за нововведений сократится количество возводимых объектов, но эти прогнозы не оправдались. Основным драйвером можно считать жилищное кредитование, где государство различными способами поддерживает одновременно и граждан, и застройщиков. Эксперт отметил существенный рост спроса на недвижимость в первой половине текущего года, чему способствовала субсидированная ипотека. «В рамках неё ВТБ в Ростовской области с начала года выдал 4,5 миллиарда рублей, а всего за время действия программы банк провёл по ней пять тысяч сделок на 10,2 миллиарда рублей, — отметил Андрей Инвияев. — До конца 2023 года продлена и расширена детская ипотека, где условия стали распространяться на семьи с одним ребенком, и сумма кредита увеличилась до 6 миллионов рублей». В ВТБ возлагают надежды и на ипотечную программу индивидуального строительства домов, которая запущена банком с 25 августа. Клиенты смогут получить кредит на приобретение участка и строительство дома в коттеджном посёлке по ставке от 9,3% годовых. На начальном этапе банк кредитует объекты с комплексной застройкой от аккредитованных застройщиков. В сентябре ожидаются первые выдачи. «Это для нас приоритетное направление развития», — отметил г-н Инвияев.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что для соблюдения баланса интересов необходимо выработать единую схему взаимодействия власти, бизнеса и общества. Медиаторами здесь могут стать архитекторы и общественники. При этом создание в структуре администрации города проектного института помогло бы не только просчитать экономическую модель любого проекта, но и оценить его влияние на существующую инфраструктуру и городскую среду в целом. «Я не понимаю, почему мы делимся на архитекторов, застройщиков, и забываем, что мы — горожане. Политика застройщика по зарабатыванию денег понятна, но получается, что город — живой организм, который рвут на части», — говорит координатор общественного движения «Мой Фасад» Елена Чернышёва.
Партнёры мероприятия — компания «Кнауф» — лидирующий производитель стройматериалов и национальный цифровой провайдер «Ростелеком»
