Февральский тонус

Действительно рынок новостроек в этот кризис ведет себя нетипично. «В предыдущие периоды рыночного спада (2009, 2015 годы) инвестиции в новые проекты всегда падали. Вывод новых проектов на рынок обычно быстро сокращался», — обращает внимание руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

О смене тренда, по словам Михаила Хорькова, говорит статистика объема новых проектов, выведенных на рынок в январе-феврале. Расчеты сделаны на основании публикации проектных деклараций в ЕИСЖС: «В 2020 году в стране в этот период было введено 2,4 млн кв. мет­ров жилья, в 2021 году — 3,7 млн кв. метров, в 2022-м — 5,9 миллиона, в 2023-м — 6,5 миллиона».

По мнению эксперта, практику принятия решений застройщиками изменил запуск проектного финансирования: «Девелоперов уже не пугают низкие темпы продаж на начальных этапах строительства».

Новые проекты не тормозятся и продолжают пополнять рынок, поэтому ротация остается достаточно высокая. Буквально каждый месяц девелоперы анонсируют выход новых проектов. Все это влияет на объем предложения.

В феврале, по расчетам Михаила Хорькова, на первичном рынке Екатеринбурга в экспозиции находилось 41,5 тыс. квартир: «Это уровень пика прошлого года и почти в два раза больше, чем два года назад.

В сравнении с декабрем 2022 года показатель снизился всего на 0,5%. То есть ротация предложения сохраняется».

По количеству сделок январь ожидаемо показал снижение, но уже в феврале снова начался рост продаж: «Февраль показал, что определенные резервы по вовлечению в рынок покупателей все еще есть», — подчеркнул Михаил Хорьков.

Но такая ситуация, по наблюдению эксперта, сохраняется далеко не во всех крупных городах: «Многие рынки остались на уровне января, и просадка по отношению к февралю предыдущего года оказалась гораздо существеннее».

Рынок Екатеринбурга поддерживает умеренная динамика цен на новостройки, сложившаяся в предыдущие годы, считает аналитик: «Стоимость квартир на первичном рынке в столице Среднего Урала выросла несущественно, это позволяет поддерживать определенные обороты и вовлекать новых покупателей».

Отправной точкой для рынка жилищного строительства всегда считался последний месяц года. Декабрь на рынке недвижимости с точки зрения динамики продаж практически всегда выглядит лучше остальных. В 2022 году спрос, помимо традиционных новогодних спецпредложений, «разгоняли» опасения по поводу отмены ипотеки с господдержкой. Решение о ее продлении было принято только в 20-х числах декабря. И за это застройщики должны быть благодарны властям. Как нам рассказали в «Бруснике», в четвертом квартале прошлого года объем продаж в сумме оказался в три раза больше, чем в среднем за три предыдущих квартала.

А вот начало года было нетипичным. Это подтверждают все участники дискуссии. Обычно после ажиотажного с точки зрения продаж декабря наступает период охлаждения, говорит коммерческий директор компании «ЛСР.Недвижимость-Урал»

Артем Минаев: «Мы, честно говоря, не ожидали в январе-феврале такого роста обращений покупателей. Это говорит о том, что потребность в жилье у людей остается достаточно высокой».

С точки зрения форматов рынок продолжает двигаться в сторону упрощения. По мнению Артема Минаева, тренд будет до тех пор, пока на рынке есть спрос. «Квартиры-студии позволяют удовлетворить потребности тех, кто приобретает свою первую недвижимость. Такие покупатели чаще всего не рассматривают дорогие варианты, а вот студии как раз проходят по ценовому критерию».

Бум новых проектов

При этом застройщики продолжают в сложившихся условиях искать технологические решения для поддержки разнообразия форматов. Так, компания «Тюменьинвестстрой» в перспективе точкой роста видит развитие нового продукта, рассказывает руководитель PR и маркетинга компании Алла Власова: «Мы работаем в основном в сегменте “Комфорт” и “Комфорт +”.

Сейчас рассматриваем планы строительства собственного завода ЖБИ. Это позволит нам дополнить свой портфель продуктом класса “Стандарт” из сборного железобетона. Продукты в этом сегменте примерно все одинаковы. Мы же хотим предложить рынку новый качественный класс жилья формата “Стандарт” с хорошей инфраструктурой. Это будут недорогие быстровозводимые проекты».

Особенность момента еще и в том, что девелоперы продолжают планировать новые проекты. Их оптимизм основан на фундаментальных факторах: в стране низкая инфляция, низкая безработица, номинальный уровень заработных плат продолжает расти (см. «Мы видим потенциал роста рынка», с. 15).

Эти факторы подкрепляются действием ипотечных стимулов. Несмотря на корректировку некоторых параметров госпрограмм, они остаются достаточно эффективными. Так, например, в «Бруснике» считают, что повышение ставки по основной программе с 7% до 8% не окажет критичного влияния на решение покупателей приобрести квартиру в кредит. Особенно учитывая программы дисконтирования и субсидирования.

Действительно, у многих застройщиков запущены с банками программы субсидирования ставок кредита. Эти программы очень не нравятся регулятору: ЦБ считает, что они приводят к росту цен. Поэтому Банк России с мая повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Таким образом ЦБ намерен ограничить риски заемщиков и банков.

Но, поскольку спрос есть, совсем эти программы не исчезнут, говорят игроки рынка.

При этом расширение программы «Семейная ипотека» оказало довольно заметное позитивное влияние на рынок (см. «Стимулы для российских семей», с. 18).

Безусловно, при планировании все застройщики допускают включение форс-мажорных обстоятельств. Никто не исключает появления новых негативных геополитических событий. В этом случае планы придется скорректировать. Пока же девелоперы живут горизонтом середины 2024 года. Тогда завершается срок действия основной госпрограммы. Относительно невысокий темп роста цен на рынке первичного жилья

Екатеринбурга обеспечивает в том числе сильная конкурентная среда. Она существенно жестче, чем на многих других региональных рынках. Об этом говорят расчеты доли девелоперов на рынках новостроек по количеству договоров долевого участия: «Если в московском регионе на топ-5 крупнейших застройщиков приходится 67% договоров, то в Екатеринбурге пятерка держит только 34%», — приводит аргументы Михаил Хорьков.

И количество новых игроков постоянно растет. В 2022 году в Екатеринбург пришли астраханская компания «Прогресс-строй» и тюменская «Страна-девелопмент». В этом году в Екатеринбурге начала работать строительная корпорация «Девелопмент — ЮГ» из Краснодара.

По словам руководителя отдела продаж «Девелопмент — ЮГ» Магамета Чамокова, компания пришла в Уральский регион для развития концепции комплексной застройки: «Наш первый проект — жилой квартал “А Плюс” в Академическом районе. В начале 2023 года началось строительство, это будет класс “Комфорт +”. Наш проектный отдел тщательно изучил ранее реализованные объекты и предложил концепцию, которая будет интересна всем жителям Академического, которые хотят качественно улучшить свои жилищные условия».

Кроме Екатеринбурга компания ведет экспансию на рынки Перми, Ростова, Батайска, Астрахани, Владивостока, Новосибирска и Хабаровска.

Будущее с оглядкой на форс-мажор

В целом на 2023 год застройщики формируют достаточно амбициозные планы.

В компании «Брусника», например, закладывают объем продаж по всем периметрам на уровне 400 тыс. кв. метров недвижимости, это на 70% выше 2022 года и почти на 20% больше рекордного для отрасли 2021 года.

При этом в оценках динамики цен участники рынка и аналитики расходятся. Михаил Хорьков на этот год не ждет каких-то значимых ценовых изменений ни в сторону повышения, ни в сторону снижения: «Прогнозы пока делать сложно, потому что для этого нужны объективные факторы, а мы пока их не видим. Поэтому можем говорить лишь об ожиданиях. Квартир на рынке новостроек очень много, но участники рынка ведут себя достаточно контрастно. Одни объявляют существенные скидки на определенный пул квартир, другие пересматривают прайсы».

Заместитель директора по маркетингу компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов базовый прогноз по динамике цен характеризует, как курс на некоторую стабилизацию: «С одной стороны, большой объем предложений и высокая конкуренция на рынке будут сдерживать рост цен. С другой стороны, их росту способствуют общая инфляция и увеличение себестоимости строительства, в частности, мы уже видим рост цен на арматуру. Вероятно, рынок будет балансировать между двумя этими противоположными факторами».

А вот по мнению генерального директора компании «Атлас Девелопмент» Владимира Городенкера, цены в 2023 году могут вырасти: «Я считаю, что в этом году мы увидим по Екатеринбургу незначительный рост цен на уровне инфляции 5 — 7%. Правда, мы в своих проектах закладываем рост на 10 — 15%. Снижаться цены точно не будут, поскольку, во-первых, есть спрос, во-вторых, к сожалению, растет себестоимость строительства».

Прогнозировать влияние геополитических факторов на отрасль невозможно.

И это привело к сокращению горизонта планирования в отрасли, отмечает Станислав Оханов: «Начиная с 2020 года у нас многие тренды сломались, мы сейчас живем в ситуации очень коротких горизонтов планирования. При этом мы ведем бизнес в сложной, открытой системе. Поэтому, если опять прилетят “черные лебеди” и на рынке возникнет высокая турбулентность, это может спровоцировать всплески роста цен на коротких, ограниченных отрезках времени».

Рост цен на первичном рынке Екатеринбурга сдерживает сильная конкурентная среда