Каковы причины расторжения договора долевого участия?
Инициатива расторжения ДДУ может исходить от любой из сторон, причины повлекшие такое решение тоже могут быть различными. Для покупателя одним из поводов могут стать финансовые сложности, из-за которых он не в состоянии возместить стоимость жилья. Или, например, застройщик в силу каких-либо обстоятельств не выполняет условия договора: строит с нарушением обязательных требований, не передал в срок квартиру и т.д. Застройщик может выступать инициатором расторжения ДДУ только если покупатель нарушает сроки оплаты.
Прекращение действия договора по желанию дольщика осуществляется тремя способами:
• на основании соглашения о расторжении;
• в одностороннем порядке,
• в судебном порядке.
Что делать, если нет законных оснований для расторжения?
В принципе, можно расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. Однако такой компромисс получается найти не так уж и часто, потому что стороны заинтересованы в противоположном.
Цены на недвижимость последние годы не растут, и зачастую расторжение ДДУ для дольщика гораздо выгоднее, чем получение квартиры в построенном доме. Соответственно, застройщику крайне невыгодно расторгать такие договоры, и он будет стремиться всячески тому препятствовать, пытаясь удержать с покупателя неустойку. Но даже если дольщик с этим согласится и подпишет соглашение, застройщик всё равно деньги может не выплатить. И придётся обращаться в суд.
Всё меняется, когда у дольщика появляются законные основания для расторжения ДДУ в одностороннем, либо судебном порядке.
Прекращение действия ДДУ в одностороннем порядке
Договор может быть расторгнут без учета желания застройщика в следующих случаях:
1. Полученное жилье не соответствует указанным в ДДУ требованиям и является непригодным для проживания. В данном случае продавец обязан в течение определенного срока устранить все нарушения или компенсировать покупателю связанные с этим затраты. Если застройщик отказывается выполнять эти условия, договор расторгается в одностороннем порядке.
2. Продавец нарушил срок сдачи объекта более чем на 2 месяца (крайний срок по договору может быть и другим).
3. Поручительство банка прекращает свое действие. Застройщику дается 15 дней на перезаключение договора с поручителем, но дольщика о данной ситуации он обязан предупредить заранее.
Расторжение ДДУ при наличии такого рода оснований даёт дольщику право требовать проценты за пользование ценой квартиры и штраф (подробнее тут), которые порою могут равняться стоимости квартиры.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Расторжение договора через суд возможно, если:
1. Застройщик серьёзно изменил проектную документацию, в результате чего, например, более чем на 10 % изменились размеры квартиры. Или изменилось назначение общего имущества (в него включаются чердаки, подвалы, подсобные помещения, подъезды и т.д.), либо нежилых помещений дома (например, вместо заявленного в проекте продуктового магазина запланирован концертный зал и т.д.).
2. Строительство дома прекращено или приостановлено и очевидно, что будет просрочка. На практике это основание практически не работает.
При судебном расторжении ДДУ дольщику полагаются такие же компенсации, что и при одностороннем порядке.
В заключение отметим, что принимать решение о расторжении ДДУ желательно только после профессиональной проверки рисков, связанных с застройщиком. И если всё в порядке, не стоит откладывать в долгий ящик – за год ситуация может измениться.
