Наряду с общеэкономическими рисками, имеются и присущие конкретным сделкам. Зачастую они ведут к финансовым потерям, а в ряде случаев – и к полному краху компаний и бизнесменов.
Прежде всего, следует отметить повышенные риски, свойственные объектам некапитального строительства. Их можно быстро разобрать и увезти. Необходимо понимать, что любая недвижимость стоит на земельном участке. И если этот участок не принадлежит продавцу, а арендуется им, то существует высокая вероятность того, что рано или поздно некапитальный объект придется убирать без получения какой-либо компенсации. Поэтому перед покупкой строения необходимо поинтересоваться, к какому типу оно относится и не было ли раньше переоформлено в объект капстроительства. В противном случае последствия окажутся неустранимыми.
Для России специфическим видом рисков при приобретении, например коммерческой недвижимости в Самаре, являются выборы. В то время как в других странах эта обычная демократическая процедура представляет собой рутину, в нашей стране она нередко приводит к пересмотру многих решений предыдущих властей, включая продажу объектов муниципальной собственности. Из-за этого смена власти на местном уровне нередко приводит к смене владельцев и арендаторов коммерческой недвижимости.
Другой риск, подстерегающий предпринимателей, – двойные продажи объекта. Данная практика получила в России широкое распространение. Как правило, этим занимаются фирмы, испытывающие острую потребность в дополнительных финансовых средствах, чтобы избежать банкротства. Кроме того, так поступают откровенные мошенники, исчезающие сразу же после получения предоплаты от покупателя. Довести до конца такие мошеннические сделки для злоумышленников крайне затруднительно, поскольку Росреестр не производит двойную регистрацию прав собственности на один объект. Тем не менее, они вполне могут получить до половины стоимости сооружения по каждому договору. А дальше следуют судебные разбирательства, длящиеся годами.
Особое внимание нужно обратить на риск наличия обременений на недвижимое имущество со стороны третьих лиц по сделкам купли-продажи, кредитным договорам и других запретов и арестов. Распространенной схемой является «продажа» недвижимого имущества, находящегося в залоге у банковской организации.
Для минимизации описанных выше рисков необходимо перед приобретением строения убедиться в том, что оно является объектом капстроительства. Нужно также тщательно проверять содержание всех документов и узнавать как можно больше о продавце. Лучше всего поручить решение этих задач высококвалифицированному адвокату.
