Счетная палата указала на то, что проблема с обманутыми дольщиками по-прежнему стоит остро: не хватает финансирования, недостаточно проработаны механизмы поддержки. При этом аудиторы полагают, что обманутых дольщиков может стать больше: и из-за нехватки средств на реализацию уже поставленных задач, и из-за текущей непростой экономической ситуации, рожденной пандемией коронавируса.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек», — отмечает аудитор СП Светлана Орлова.
Проблема есть — денег нет
Аудиторы отмечают, что недостаток финансирования — одно из самых серьезных препятствий, мешающих реализации мероприятий по обеспечению законных прав пострадавших граждан.
В Счетной палате с удивлением констатируют, что при существующем дефиците средств у Фонда по защите прав граждан соответствующие средства в федеральном бюджете и бюджетах субъектов Российской Федерации на эти цели в 2020—2022 годах практически не предусмотрены.
По оценке ФЗПГ, на начало текущего года достроить нужно было 3137 жилых домов. И на это требовалось 686 млрд рублей. В «АО «ДОМ.РФ» же подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020—2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей. Но законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021—2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.
Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам. Так, в 2020—2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 регионе: немногим более 40 млрд рублей. При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020—2022 годах.
«Отсутствие необходимого финансирования содержит в себе риски незавершения мероприятий по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства в установленные планами-графиками «дорожными картами» сроки, что, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — отмечают аудиторы.
Новой волны не будет
Однако эксперты рынка недвижимости полагают, что хоть ситуация с нынешними дольщиками и не разрешена, их количество, по крайней мере, не должно увеличиться за счет нынешних покупателей жилья. Их покой (как и застройщиков) охраняет ряд механизмов, своевременно запущенных государством.
Год назад государство запустило новую схему финансирования строительства: девелоперы больше не могут получать деньги напрямую у дольщиков по договорам ДДУ, средства граждан будут собираться на эскроу-счетах, и получат их девелоперы только после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительство же они должны финансировать за счет собственных средств или банковских кредитов. Запуск системы сопровождался мрачными прогнозами относительно резкого подорожания квадратного метра.
Собственно, этот дамоклов меч, якобы нависший над рынком жилья, необходимый ажиотаж создал: по данным «Авито Недвижимость» в 2019 году цены на первичное жилье в России выросли в среднем на 30%, до 68 тысяч за квадратный метр. В 2020 году аналитики ЦИАН прогнозировали рост цен на «первичке» примерно на 15%. Причем прийтись он должен был на весну и осень. Согласно прогнозам компании «Метриум» к концу 2020 года около половины всего строящегося жилья в стране должно продаваться через эскроу-счета. И оно, по мнению аналитиков компании будет дороже, чем могло быть без участия банков.
Отпечаток пандемии
Но вот миновал уже год перехода девелоперов в новую, эскроу-реальность. Из них минимум квартал — в условиях пандемии, введенных для борьбы с ней ограничений, а значит, какое-то время закрытых строек, неработающих офисов и МФЦ. Казалось бы, все складывалось так, что застройщики оказались на грани фола, а вместе с ними и покупатели. Процесс-то застопорился! Но оказалось, что система, которую запускали для защиты последних сработала. Вкупе с теми мерами поддержки, которые сейчас запустило правительство.
Конечно, бесследно «коронаканикулы» не прошли, отмечает директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора, EY Илья Сухарников. По итогам первого полугодия существенно снизилось количество заключенных сделок купли-продажи жилья, некоторые стройки были остановлены, возникали проблемы с работниками из других стран.
«С другой стороны, для ускорения процесса восстановления экономики Правительством были приняты разнообразные меры поддержки, многие из которых окажут значительную поддержку рынку жилья. В первую очередь, это снижение ставок по ипотеке — большинство сделок по покупке первичного жилья совершается с использованием заемных средств, поэтому рост доступности ипотеки очень серьезно поддерживает спрос», — отмечает эксперт.
Схожей точки зрения придерживается и аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков. По его словам, в текущих, кризисных условиях, люди не передумали покупать недвижимость. Просто приоритеты сменились. «Население не отказывается от покупки жилья, а делает выбор в сторону более доступных квартир с меньшими размерами в сегменте масс-маркета, и этому сейчас, конечно, способствуют исторически минимальные ставки по ипотеке и стимулы от государства. Запуск программы льготной ипотеки на жилье в новостройках по ставке не выше 6.5% способствовал сильному восстановлению ипотечного рынка в мае и июне», — поясняет эксперт.
Правда, как долго сохранится бодрый настрой, сказать пока сложно. «Многие участники рынка надеются, что отложенный спрос в сочетании с мерами поддержки смогут компенсировать негативные тенденции, связанные со снижением доходов, и во втором полугодии продолжится наметившийся рост числа сделок», — рассуждает Илья Сухарников, отмечая, что значительным плюсом стало появление возможности заключения сделок в дистанционном формате.
А вот у исполнительного директора консалтинговой компании Klopenko Group Дмитрия Иванова иная точка зрения: он полагает, что во второй половине текущего года обстановка ухудшится, так как отложенный спрос уже закончится и рынок просядет. Однако предвестником катастрофы эксперт это не считает: по его словам, рынок уже достаточно защищен и законодательно, и финансово и находится в более устойчивом состоянии, чем 2-3 года назад.
«Думаю, что в данной конфигурации рынка у государства есть все механизмы его поддержания в адекватном состоянии и некоторый перенос покупок на 2021 год будет перекрыт доступом к банковскому финансированию. Уверен, что глобальной проблемы на рынке в 2020-2021 году мы не увидим, пусть в целом будет падение продаж, объемов и выручки, но рынок будет устойчив», — считает Иванов.
Защита сработала
Та самая система, от запуска которой ждали волны проблем в отрасли, для тех, кто готов играть по новым правилам стала реальной поддержкой, считают эксперты.
Согласно размещенным проектным декларациям в единой информационной системе жилищного строительства в целом по России сейчас строится 99 миллионов квадратных метров жилья.
Из них, по словам Ильи Сухарникова, в рамках нового механизма финансирования (то есть, с использованием эскроу-счетов), по состоянию на 17 июля, почти полторы тысячи застройщиков возводят более 35 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. И положение этих девелоперов сейчас гораздо более выигрышное, чем тех, кто строит «по старинке», считает эксперт. Во-первых, в работу включились банки, разработали комплексные кредитные продукты по сопровождению жилищного девелопмента, предлагая привлекательные ипотечные условия покупателям, рассматривающим финансируемые этими банками проекты.
«Особенно заметны оказались преимущества проектного финансирования в период пандемии — банки продолжают финансирование строительства безотносительно темпов продаж, и временные перерывы в заключении сделок ДДУ не повлияли на финансирование таких проектов», — описывает ситуацию Сухарников.
«Новая схема также приводит к тому, что застройщики более рационально планируют строительные работы и ввод в эксплуатацию объектов, и сейчас на рынке среди крупных игроков преобладает стратегия «цены над объемами» (то есть, вводить меньшие объемы жилья по более высоким ценам) с фокусом на маржинальность бизнеса. Поэтому даже в условиях текущего кризиса цены на рынке остаются стабильными», — отмечает Артем Ямщиков.
Он указывает на то, что одной из основных целей для девелоперов стала максимизация предпродаж и аккумулирование средств на эскроу-счетах. Все это направлено на то, чтобы минимизировать ставку по проектному финансированию, которое будет предоставляться под конкретный проект. А это приводит к более дисциплинированному поведению застройщиков, которые также стремятся перенести дополнительные расходы по проектному финансированию в свои цены.
Впрочем, встать на новые рельсы смогли не все, отмечает аналитик ИК «Ренессанс Капитал». По его словам, на рынке жилых новостроек вырисовываются признаки консолидации: с начала года количество игроков на рынке снизилось на 10% в целом по РФ и примерно также по Москве. И способствует этому ужесточение регулирование и введение схемы эскроу-счетов.
«Более слабые и мелкие игроки с неустойчивым финансовым положением не могут привлечь достаточное проектное финансирование и вынуждены уходить с рынка, что снижает конкуренцию на земельные участки и проекты застройки. Крупные игроки в основном сформировали достаточно устойчивое финансовое положение за последние два года и не испытывают трудностей с постепенным переходом на схемы с эскроу-счетами», — поясняет Ямщиков.
Группы риска
Анализ рынка жилищного строительства и финансовой сбалансированности реализуемых проектов, проведенный EY перед переходом отрасли на новый формат финансирования, показал, что более 70% проектов имеют достаточный запас устойчивости, чтобы исполнить свои обязательства с учетом перехода на новую схему.
То есть, в зону риска попадают около 30% застройщиков. Однако в EY не считают их потенциально проблемными.
«Сейчас в каждом регионе и на федеральном уровне (через Минстрой, Дом.РФ, ФЗПГ) организовано регулярное взаимодействие с застройщиками, и, если необходимо, рассматриваются механизмы предотвращения проблемных ситуаций», — Илья Сухарников, отмечая, что в целом сейчас в России около 60% жилья все еще строится без использования эксроу-счетов, так как на время переходного периода были введены некоторые послабления.
Но нынешняя процедура мониторинга проектов в рамках системы ЕИС ЖС, как подчеркивает эксперт, позволяет выявлять потенциально проблемные стройки на ранних стадиях и застройщику могут предложить поддержку и реструктуризацию еще до того, как проблемы зайдут слишком далеко. Так что новая волна обманутых дольщиков, по мнению аналитиков, государству не грозит.
Проблемное наследство
Естественно, наличие уже имеющихся обманутых дольщиков и необходимость решения этого вопроса, никто не отрицает. По данным Фонда защиты прав дольщиков, в едином реестре проблемных объектов сейчас числится 3099 жилых домов. Ранее Наблюдательным советом ФЗПГ были приняты решения о восстановлении прав граждан в 247 домах, в 25 субъектах РФ, из них 64% — за счет денежной компенсации, 36% — через механизм завершения строительства.
А 15 июля генеральный директор организации Константин Тимофеев в ходе заседания в Госдуме сообщил о том, что до конца года Набсовет ФЗПГ примет решение о восстановлении прав пострадавших дольщиков еще 750 домов общей жилой площадью около 4,3 миллионов квадратных метров. На восстановление в правах смогут рассчитывать граждане в 47 субъектах страны.
И это — только начало решения проблемы, накопившейся за десятки лет, полагает гендиректор фонда. «Многие субъекты РФ уже активно применяют и свои, региональные, механизмы восстановления прав дольщиков. Уверен, что при активной и слаженной работе всю накопленную проблему мы сможем решить к 2023 году», — цитирует Тимофеева «Российская газета».
Так что ждать жертвам застройщиков —банкротов осталось, вроде бы, недолго. Хотя, конечно, выводы Счетной палаты сеют некоторые сомнения на этот счет. На фоне аргументов аудиторов об отсутствии финансирования, озвученные ФЗПГ планы и перспективы, выглядят уже не так убедительно. Но надежда-то остается.
