Премьер-министр России Михаил Мишустин уже назвал льготную ипотеку одной из самых успешных антикризисных мер. Эксперты с этим согласны: по данным ИК «Ренессанс Капитал», в первом полугодии в России было введено 28 миллионов квадратных метров жилья, что на 7% меньше показателей прошлого года. Но уже в июне снижение составило всего 3% год к году после падения на более чем 20% в апреле и мае, что указывает на восстановление активности в секторе.
Кроме того, как отмечает аналитик компании по сектору недвижимости и транспорта Артем Ямщиков, важную роль сыграли не только отдельные правительственные стимулы, но и общее снижение ставок по жилищным займам (в мае они опустились до исторического минимума). При этом аналитики считают, что денежно-кредитная политика Банка России сулит сохранение тренда на снижение.
«На рынке ипотечного кредитования мы также увидим дальнейшее снижение ставок и низкий уровень на горизонте полутора лет, что должно будет оказывать поддержку спросу на жилье. В целом у российского рынка ипотеки есть огромный потенциал: сейчас доля ипотечных кредитов составляет около 7% ВВП и в долгосрочной перспективе может превысить 20%», — заявил Ямщиков в ходе онлайн пресс-брифинга, прошедшего 23 июля.
Связанные одной ставкой
Экономисты ИК «Ренессанс Капитал» по России и СНГ Софья Донец и Андрей Мелащенко полагают, что на ближайшем заседании ЦБ, которое пройдет 24 июля, будет принято решение о снижении ключевой ставки на 50 базисных пунктов до 4%. Однако на этом череда резких снижений может закончиться, отмечают эксперты. «Мы полагаем, что каково бы ни было июльское снижение, оно может стать финальным в текущем цикле смягчения, если не реализуется риск второй волны эпидемии и восстановление экономики продолжится без новых шоков», — резюмируют Донец и Мелащенко, отмечая, что пространство для смягчения политики сокращается.
При этом эксперты полагают, что ставки по льготной ипотеке, в принципе, уже находятся на достаточно низком уровне, чтобы стимулировать рост рынка и снижение в целом ставок в этом сегменте. И учитывая, что цель по инфляции составляет 4%, уровень реальной ставки в 2,5% для долгосрочного кредита выглядит как весьма привлекательный. Так что текущее снижение ключевой ставки будет способствовать тому, что планка по рынку в целом будет опускаться, хотя для долгосрочных кредитов более важным является ожидаемый долгосрочный нейтральный уровень ключевой ставки. При этом с точки зрения ипотеки горизонт все-таки может стать шире.
«Мы бы не исключали вероятность, в первую очередь, расширения действия программы льготной ипотеки. Дальнейшее снижение ставки по льготной ипотеке пропорционально снижению ключевой ставки также возможно, если будет решение о необходимости дополнительного стимула — повышение доступности ипотеки поддерживает и потребительский спрос, и инвестиции (в строительство), что делает его привлекательным инструментом в качестве антикризисной меры», — считают эксперты.
С тем, что программа льготной ипотеки себя еще не исчерпала, согласен и первый вице-президент Опоры России Павел Сигал. По его словам, мера, обеспечившая выдачу уже 80 тысяч жилищных займов на 205 миллиардов рублей, действительно смогла поддержать потребительский спрос на недвижимость и дать хороший старт для восстановления смежных отраслей.
«И запас для дальнейшего снижения ставок также есть — Центробанк недавно заявлял, что видит возможности для снижения ключевой ставки. Это означает, что уже на ближайшем заседании ставка может быть понижена до 4 — 4,25%, а вслед за этим и банки начнут снижение ставок по кредитам. В таких условиях по льготной программе ставка также может быть снижена вплоть до 5 — 5,5%», — полагает Сигал.
Потребности и возможности
По мнению Артема Ямщикова, в целом перспективы сектора жилой недвижимости на горизонте ближайших полутора лет выглядят позитивно. Помимо низких ставок и правительственных стимулов свою роль, по словам эксперта, сыграет низкая обеспеченность жильем. Даже в Москве и Санкт-Петербурге на душу населения приходится 20 — 25 квадратных метров, что на 30 — 40% ниже показателей крупных столичных городов Европы.
Правда, выйти на показатель, столь амбициозно намеченный правительством — 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно — удастся только в случае, если власти и дальше будут оказывать поддержку строительному сектору.
При этом с действенностью ипотечной поддержки, особенно в близлежащей перспективе не согласен исполнительный директор консалтинговой компании Klopenko Group Дмитрий Иванов. «Учитывая масштабы падения экономики (в лучшем случае ВВП упадет на 5%, в худшем — на 10% по году), а также снижение реальных доходов населения (по второму кварталу — на 8%) и рост курса доллара, вряд ли ипотека станет реальным инструментом для решения проблем строительной отрасли», — считает Иванов, отмечая, что есть риск того, что осенью по строительному сектору прокатится волна банкротств.
По словам Дмитрия Иванова, ситуация в российской экономике настолько тяжелая, что и льготная ставка 6,5% скоро исчерпает ресурс потребительского спроса — граждане, которые хотят и могут взять недвижимость в ипотеку, это сделают сейчас. Но доходы населения продолжают падать, а значит, и ставки не спасут: осенью ипотечный и строительный рынок ждет спад, полагает эксперт.
«При условии общего восстановления экономики и ставок на уровне 1 — 3% стоит ожидать реального всплеска на рынке ипотеки — и тогда строительная отрасль действительно может стать драйвером роста ВВП. Но сейчас сложно что-то прогнозировать на длительный период: восстановление явно будет долгим и продлится несколько лет», — рассуждает Иванов.
В качестве ограничивающего фактора видит падение доходов населения и Павел Сигал. Однако первый вице-президент Опоры России полагает, что меры, предпринимаемые правительством по сохранению рабочих мест и недопущению снижения доходов россиян все-таки возымеют свое действие.
