Льготной ипотеке пора и честь знать. К такому выводу пришли в Центробанке. Там полагают, что программу, позволяющую выдавать жилищные займы под 6,5% нужно своевременно свернуть. Это предотвратит риск появления «пузыря» на рынке, а также установит баланс между спросом и предложением.
«Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — заявила в Госдуме глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Напомним, что стартовавшая в апреле рассчитанная на полгода программа ипотеки под 6,5% в конце октябре решением правительства была продлена до 1 июля 2021 года. Программа оказалась очень популярной и привела к беспрецедентному росту продажи ипотек.
По словам основателя платформы «Баланс-Платформа» Левана Назарова, рост цен на недвижимость уже снижает выгоду от низких ставок по ипотеке. «В этом году стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в среднем по РФ на 12-15%, на вторичном рынке жилья цены выросли в среднем на 10%», — отмечает эксперт.
С этой оценкой согласен и руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. Впрочем, дело тут не в жадности застройщиков, спешащих воспользоваться ажиотажем. По словам эксперта, на рост цен серьезно повлияла девальвация рубля, которая подняла затраты на материалы, комплектующие и логистику.
С пузырем или без?
«То, что россияне так активно приобретают жилье в ипотеку на фоне падения доходов, сильно настораживает. Ведь в дальнейшем может получиться так, что доходы расти не будут, а кредиты при этом останутся. Покупательская способность наших граждан в этом году откатилась до уровня 2011 года, а доходы упали темпами, сравнимыми с 90-ми годами прошлого века», — рассуждает Артем Деев, отмечая, что рост долгов при очень неясной перспективе доходов в будущем — это опасная тенденция, которая может привести к кризису неплатежей.
По словам генерального директора НРА Алины Розенцвет, для достижения в России уровня долговой нагрузки, сопоставимого, например, с США образца 2008 года, когда там произошел взрыв ипотечного пузыря, российским банкам потребовалось бы нарастить ипотечный портфель вчетверо от текущего уровня, почти до 35 триллионов рублей.
«Для этого объем строительства должен утроиться в ближайшие два-три года, что вряд ли достижимо в связи с управлением банками риском концентрации капитала и ресурсной обеспеченностью застройщиков. Кроме того, увеличение спроса на ипотеку, вызванное снижением ставок по кредитам, сдерживается ростом цен на жилую недвижимость, а готовность банков кредитовать население — отрицательной динамикой реальных располагаемых доходов россиян», — рассуждает Розенцвет. При этом она отмечает, что риск возникновения пузыря все-таки есть, коль скоро это признает ЦБ.
По мнению главы НРА, уже во второй половине следующего года программа льготного жилищного кредитования все-таки будет свернута. «Полагаю, что после отмены программы при условии неухудшения текущей макроэкономической ситуации возможна небольшая (в пределах 0,5-1,5 п.п.) коррекция кредитных ставок в сторону повышения. Таким образом банки, активно и комплексно развивающие это направление, смогут сохранить его общую доходность», — оценила Розенцвет дальнейшие перспективы рынка.
Леван Назаров настроен не так пессимистично, полагая, что вырасти «пузырю» все-таки не дадут. «Риск возникновения пузыря на рынке ипотеки маловероятен, поскольку Центральный Банк ведет пристальный мониторинг и контролирует ситуацию на рынке для недопущения этой ситуации», — поделился Назаров своей точкой зрения с «Эксперт online». Кроме того, напомнил он, у банков достаточно жесткие критерии по выдаче ипотечных кредитов с господдержкой: заемщик должен соответствовать определенному набору параметров, поэтому банки реально оценивают возможности заемщика и его перспективы в плане выплаты кредита в срок.
Впрочем, как отметил в Facebook советник по макроэкономике гендиректора «Открытие брокер» Сергей Хестанов, ипотеку пора охладить, «как минимум — повысить требования к первоначальному взносу».
Взгляд в будущее
Программа льготной ипотеки предусматривает минимальный взнос в размере 15%. Вкупе с рекордно низкой ставкой, это сделало недвижимость весьма привлекательным объектом для инвестиций. По словам Артема Деева, около 10% покупателей жилья расценивают приобретение квартиры в этом году как инвестицию или как возможность спасти рублевые накопления.
«Это показывают данные различных опросов, из которых понятно — более 60% сделок в этом году совершены по программе льготной ипотеки, а 10% покупателей в стране приобретают жилье с целью последующей сдачи в аренду или для детей на будущее», — добавляет руководитель аналитического департамента AMarkets.
К поиску новых объектов инвестиций россиян располагают как нестабильность рубля, так и низкие ставки по депозитам. Они уже ненамного опережают инфляцию. Недвижимость для россиян представляется одним из самых надежных (хоть и недешевых) способов сохранения денег. Квартира ведь при любом кризисе останется квартирой.
Впрочем, граждане с более прогрессивными взглядами (или более свободными средствами) обратили взоры на акции и облигации. Как сообщил на недавно прошедшей в Москве конференции «Эксперт РА» директор по корпоративным и суверенным рейтингам агентства Павел Митрофанов, в этом году на фондовый рынок пришло около 5 миллионов человек, что принесло брокерам более полутора триллионов рублей.
Тенденцию к перетоку средств физлиц с банковских счетов на фондовый рынок признают и в Центробанке. При этом, как отметила Эльвира Набиуллина, это — долгосрочный тренд.
«Надо понимать, что выход наших граждан, так называемых розничных инвесторов, на фондовый рынок — это не краткосрочный эффект изменения экономический конъектуры. Это большой тренд, который останется надолго», — заявила глава регулятора, добавив правда, что инвесторы могут навсегда уйти с рынка, не получив ожидаемой доходности.
Конечно, гарантировать доходность для инвесторов Центробанк не может. Но обеспечить условия, при которых потенциальным акционерам и держателям облигаций будет понятнее, куда они вкладывают деньги и на что могут рассчитывать. В начале 2021 года планируется ввести стандарты паспортов инструментов фондового рынка. «Это короткие и простые для восприятия документы, которые описывают основные характеристики продукта, риски, полную стоимость, доходность», — пояснила Набиуллина.
Плюс к этому Центробанк видит необходимость в законодательном закреплении правил продажи банками финансовых продуктов. По словам председателя ЦБ, соответствующий законопроект разрабатывается и планируется к внесению уже в эту сессию.
Проблем с кредитами нет
В чем ЦБ не видит необходимости и повода для беспокойства, так это в ситуации с потребительским кредитованием. По словам Эльвиры Набиуллиной, его рост происходит без увеличения долговой нагрузки.
«Снижение ставок, которое произошло за последние годы в результате снижения инфляции и мягкой денежно-кредитной политики, делает [кредитование] для граждан и бизнеса менее обременительным. Рост кредитования у нас происходит без опасного роста долговой нагрузки», — заявила глава ЦБ.
На фоне пандемии Банк России дал кредитным организациям ряд послаблений, предотвращая «заморозку» кредитования. И этим ресурсом воспользовались как компании, стремящиеся удержаться на плаву, так и физлица, так же хватающиеся даже за кредитную соломинку.
«И люди тоже брали кредиты, чтобы поддержать уровень потребления, когда во втором квартале столкнулись со снижением доходов. Так что в цифрах кредитования сидит и эта составляющая временного роста спроса на кредит для сглаживания последствия экономического спада», — пояснила думцам Эльвира Набиуллина.
Впрочем, эксперты не согласны с выводами ЦБ. По словам Артема Деева, рынок потребительского кредитования в России на фоне пандемии и экономического кризиса снижается серьезными темпами. За десять месяцев этого года российские банки выдали 11,8 млн потребительских кредитов, что на 26,8% меньше аналогичного периода прошлого года. В октябре снижение составило 30,9% к показателю 2019 года (1,24 млн потребительских кредитов).
«Происходит следующее: с одной стороны, банки ужесточают требования к заемщикам, а с другой — сокращается количество «качественных» клиентов (с низкой долговой нагрузкой, высоким официальным доходом). Снижается число людей, кто готов взять крупный кредит, так как граждане не уверены в своем будущем и настроены снижать свои запросы и контролировать расходы», — поясняет эксперт.
Есть и еще одна тенденция: растет доля кредитов, которые россияне берут «до зарплаты». В МФО число клиентов выросло в три раза по сравнению с прошлым годом. Увеличилось число нелегальных кредиторов — их стало на 58% больше, чем в 2019 году.
«Все эти тенденции говорят о том, что россияне стремительно беднеют, для улучшения своей финансовой стабильности все больше берут кредиты, но при этом значительно растет уровень закредитованности. В дальнейшей перспективе это грозит кризисом неплатежей, что может ударить по банковской системе страны», — резюмирует Деев.
Определенно, между «жить, как раньше» и «лишь бы выжить» —пропасть. Но Центробанк пока придерживается первой версии, говоря именно о «поддержании уровня потребления». Остается надеяться, что в регуляторе все-таки видят разницу, хоть и не спешат сразу обрушивать все свои опасения на Думу и граждан. Но не слишком ли опасно закрывать глаза и при этом давить на газ? Включив при этом позитивную музыку «для настроения».
