Антикризисная правительственная поддержка строительной отрасли, а именно введению льготной ипотеки со ставкой 6,5% на приобретение новостроек, увеличила выручку столичных застройщиков за 11 месяцев 2020 года до 859 млрд руб. Сумма превысила показатели предыдущего года на 21%. Увеличение стоимости квадратного метра в новостройках в отдельных регионах составило 23,2%. Покупатели начали потихоньку обращать взор на новые проекты, предъявлять более высокие требования. Значительная часть сделок выходит на объекты, прежде попадавшие в категорию бизнес.
С марта по декабрь 2020 года курс рубля держался на стабильном уровне, что в купе с ростом цен на квартиры подогрело интерес инвесторов по всему рынку. И это уже не унылые новостройки. Элитная загородная недвижимость всего центрального, северо-западного и причерноморского региона накрыла волна заинтересованных покупателей с деньгами.
Тренды рынка загородной недвижимости
Россияне столкнулись не только с запретом на международное передвижение. Необходимость работы из дома на удалёнке – стала новой реальностью. Многие отложили запланированные поездки к морю. Регулярные походы в рестораны, концерты и мероприятия оказались под запретом. Вновь всем стало очевидным требование к просторным и удобным домам. Тем, где есть просторные общие площади, удобный кабинет, тихая зона со спальными комнатам. Однако, отдельные дома без общей инфраструктуры посёлка не в фаворе. Большинство состоятельных покупателей искали дома в тех местах, где застройщик уже предоставляет необходимые общие зоны для рекреации, может обеспечивать высокий уровень ухода за территорией, не говоря о том, чтобы снять все вопросы с коммуникацией и охраной.
Срок экспозиции по отдельным районам снизился в разы. В базовых направлениях вокруг столицы, Санкт-Петербурга и Сочи большинство объектов выкупили ещё до лета.
Спрос в 2020 году на загородное жилье Подмосковья, по оценкам специалистов ЦИАН, вырос на 65%. Эксперты называют такой рост рекордным, сравнивая его с ажиотажным спросом на загородную недвижимость 2005-2008 годов. Не дождавшись в 2020 году полноценного открытия курортного сезона, россияне решили компенсировать этот недостаток приобретением загородной недвижимости, позволяющей сочетать проживание и отдых. Новым трендом стало стремление приобрести дом или участок под строительство вблизи водоема и лесной зоны, в отдалении от больших скоплений людей, с возможностью яхтинга и прогулок на природе.
Рынок загородной недвижимости, находясь несколько лет в затишье, успел накопить отложенный спрос. Но, если в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, земельными участками по 10 гектаров, бассейнами и другими характеристиками бьющей в глаза роскоши и дороговизны, то сейчас спрос сместился в сторону более мелких участков и относительно небольших по площади домов. Покупатели выбирают современные решения: эргономичный дом из экологичного материала, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью.
Сегмент элитной загородной недвижимости в дополнение к перечисленному, затребовал включенных в цену экологических составляющих: возможность активного отдыха и близость к естественным красотам природы. Изменения требований, связаны, возможно, и с наблюдением за стремительной застройкой территории Новой Москвы, за расширением сети станций метро. Такая динамика вызывает у рассматривающего элитные предложения опасения за недалекое будущее – не станет его дом или коттедж на природе центром завтрашней массовой застройки. Догадка о том, что элитность не предполагает массовости, стала заметно влиять на выбор современного богатого покупателя. Жить там, где и все, перестало быть модным. Люди без лишнего шума, чтобы вновь не спровоцировать массовый поток, переселяются подальше от мегаполиса.
От Рублевки - к берегам Волги
Если эксперты рынка и ранее замечали смещение акцентов с традиционно популярного Рублево-Успенского направления, сейчас это проявляется в еще большей степени. Современная Рублевка практически не оставляет человеку возможностей для пробежек и велопрогулок – повсюду частные территории, огороженные заборами.
Отвечающие духу времени элитные загородные комплексы предлагают не только эргономичные и высокотехнологичные дома, но и дают возможность уединиться, а при желании – отдохнуть: прокатиться на квадроцикле или яхте, пешком пройтись до леса, чтобы набрать грибов или ягод. Популярными стали направления по Новорижскому и Ленинградскому шоссе, когда за полтора-два часа можно по хорошей трассе доехать от дома до Кремлевской набережной, например. В частности, 1 час 30 минут, по оценкам сервиса Яндекс-карты, понадобится, чтобы доехать сюда от элитного поселка Екатериновка, расположенного на берегу Волги в Конаковском районе Тверской области.
«Общество постепенно возвращается к пониманию элитной загородной недвижимости, как к возможности буквально вместе с домом переехать на природу. Время, когда жилье, расположенное за чертой города, дополнительно выполняло функции офиса и крепости, и это считалось «круто», осталось в прошлом веке. Сегодня роскошью считается вид из окна на собственный земельный участок, граничащий с рекой и лесом.
Качество современных дорог сократило расстояния. Обеспеченный человек предпочитает два часа комфортной езды по трассе полуторачасовому стоянию в пробке в ближнем пригороде. Девиз новой элиты – простор сразу за порогом. Возможность рядом с домом держать лодку, яхту, квадроцикл, пешком сходить до ближайшего леса за ягодами и грибами, совершать велопрогулки, не путаясь в чужих заборах, - вот современная роскошь. И люди готовы за это платить, - специально для «Эксперта» дала комментарий генеральный директор Агентства недвижимости «Голдвин Груп» Ирина Николаева, эксперт по элитной загородной недвижимости.
Жить, работать, отдыхать
Благодаря тому, что при работе «на удаленке», ежедневный выезд в город перестал быть необходимостью, загородная недвижимость стала рассматриваться как место для постоянного, а не для сезонного проживания. В связи с этим важным составляющим приобретения становится инфраструктура проекта.
Если ранее отсекающей суммой, позволяющей приобрести элитную загородную недвижимость, считалось около 2 млн долларов, сейчас цена таких предложений значительно скорректировалась. Отчасти потому, что люди сделали пересмотр показателей статусности.
Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» отметил, что, когда владельцы тяжелых кирпичных замков в духе Рублёвки 90-х годов после 2014 года массово начали продавать активы и уезжать за рубеж, оказалось, что их поместья сильно переоценены. Морально устарев, они перестали отвечать требованиям современных покупателей и в 80% случаев могут быть проданы только с большим дисконтом.
Насыщение рынка предложениями привело к замораживанию, а иногда и к снижению цен, что отразилось на инвестиционной привлекательности локаций, традиционно относимых к элитным.
Кроме того, покупатели начали отдавать предпочтение готовым домам без отделки: создать интерьер каждый хочет по своему вкусу, желанию и кошельку. Это, в свою очередь, спровоцировало ажиотажный спрос на услуги дизайнеров интерьеров.
Предложения искушенным покупателям
Часто новые элитные предложения, не уступая вторичной застройке в статусе и комфорте, оказываются намного выгоднее. Рассмотрим три варианта: на Рублевке, резко повысившей свою популярность в 90-е годы (например, поселок Усово), на Новорижском направлении, к примеру, в Истринских Усадьбах, вблизи реки Малая Истра, и в Тверской области, на берегу Волги, с возможностью яхтинга, к примеру, в упомянутом поселке Екатериновка. Недвижимость от 50 млн рублей.
Усово – отличный повод вспомнить историю Рублевки. Денис Ромодин, историк архитектуры и краевед, рассказывал, что в конце XVIII века здесь расположились имения князей Юсуповых, Галицыных и Шереметьевых. Позднее живописность мест оценили купцы и крупные промышленники. Позже свое имение построило в поселке Усово и императорское семейство. Сегодня оно входит в состав резиденции Ново-Огарево, где живет президент России Владимир Путин.
Треэтажный кирпичный коттедж площадью 582 кв.м. на участке 22 сотки в Усадьбе Усово стоит 150 млн рублей. Из достоинств, помимо благоустройства, отмечается благоприятная экологическая обстановка, в частности, растущий неподалеку сосновый бор, обеспечивающий комфортный микроклимат. Площадь застройки поселения – 40 гектаров. Удобный проезд как по Рублёво-Успенскому шоссе, так и по платной трассе. Время в пути до выбранного ранее ориентира (Кремлевская набережная) – от 52 минут с использованием платного участка до 1 часа 15 минут по обычной трассе.
Двухэтажный кирпичный коттедж в Истринских Усадьбах, на участке в 50,71 сотки, стоит 66 миллионов 900 тысяч рублей. Благоустроенный, с отделкой и мебелью в классическом стиле. Неподалеку находится отель «Hilton Garden в Новой Риге» и гимназия им. Б.Пастернака. Также указано, что «из дома потрясающий вид на участок и лес, с участка можно выйти к реке» (расстояние чуть больше 200 метров). Время в пути до Кремлевской набережной, согласно тому же сервису Яндекс-Карты, около полутора часов (от 1 часа 18 минут, без пробок, до 2 часов 04 минут).
Екатериновка – еще один повод вспомнить историю России. Этими местами любила любоваться, путешествуя из Петербурга в Москву, императрица Екатерина II. Участок, 14 соток на 1-й береговой линии реки Волги в поселке Екатериновка Тверской области, стоит 68 миллионов 568 тысяч рублей. В стоимость земельного участка входят все коммуникации: магистральный газ; электричество 15 кВт.; водоотвод и водоснабжение. Есть возможность оборудования собственного причала. Общая площадь застройки поселка около 100 гектаров. Помимо видов на естественные красоты реки и леса, предусмотрены песчаные пляжи, яхт-клуб, офисно-деловой центр, третьим по величине речным маяком на Волге, и вертолетный порт. До Кремлевской набережной около 2-х часов езды на автомобиле.
Приятным дополнением станет тот факт, что покупка участков в этом конкретном месте подпадает под программу кредитования Росельхозбанка как «на приобретения жилья в сельской местности», соответственно ставка - 2,5 % годовых.
Фактически, в этом контексте, Екатериновку можно назвать лучшим перспективным посёлком premium класса.
Для души и выгоды
При сравнении трех объектов, прежде всего привлекает внимание разница в стоимости земельных участков, а также наличие либо отсутствие вблизи водоема, как дополнительного источника отдыха и эстетического наслаждения.
«Эксперт» ранее писал о том, что вложение в загородную недвижимость – это закрепляющийся общемировой тренд, следование философии устойчивого развития. По-американски это звучит как sustainability, по-русски как стабильность, уверенность в завтрашнем дне. Но это еще и возможность инвестирования, и возможность получения дополнительного дохода (при сдаче в аренду).
Снижение стоимости участка в зависимости от удаленности от Рублевки можно считать обратно пропорциональным его инвестиционному потенциалу. На Рублево-Успенском, а теперь уже и на Новорижском направлении земля дорогая. Существенного изменения цен здесь не было и, можно предположить, в ближайшее время не предвидится. С участками в Тверской области ситуация другая. В Екатериновке за четыре года стоимость 1 сотки участков в первой линии от Волги выросла с 330 000 рублей в 2015 году до 820 000 рублей в 2020 году. Застройщик поселка поделился, что спрос в 2020 году увеличился на 230%, в продаже осталось всего 7 лотов.
«Умение предвидеть, предугадать выгодность инвестиций часто опирается на анализ и статистику. Потенциал земельных участков в Тверской области, как объектов инвестирования, достаточно высок. – поделилась своим мнением эксперт по загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ – офис на Юго-Западной» Екатерина Потапенкова, – Но, важно понимать, на какой стадии реализации находится тот или иной проект, насколько серьезна вся концепция, есть ли у нее стержень, или фундамент, если хотите. Современные технологии позволят поставить дом где угодно, благоустроить его, обеспечить электричеством. Но в современном мире важна инфраструктура, в том числе транспортная доступность. Элитная загородная недвижимость – это и степень защищенности. В случае с Екатериновкой – да, там предусмотрены и организованная охрана, и центральные коммуникации, и различные детали проекта, повышающие его статус: вертолетная площадка, яхт-клуб, конгресс-центр. В целом же, каждое предложение требует индивидуальной оценки, хотя тренд на запрос «единения с природой» сегодня, определенно, присутствует».
Предположительно, тенденция к запросу на включение в стоимость элитной загородной недвижимости естественных природных ресурсов сохранится и в 2021 году. Продвижение на каждую последующую ступеньку на этапе реализации концепции застройки повышает уровень покупательского доверия и стимулирует спрос. Чем-то это процесс напоминает биткоин – поскольку ресурс ограничен, с освоением выделенной территории ценность инвестиций будет расти. Выбор проектов с яхтингом и готовыми коммуникациями пока не велик, но, судя по всему, это устойчивый запрос, который сохранится и после пандемии.
Жилая недвижимость 2021. Марат Хуснуллин: для строительства жилья в регионах задействуют механизм инфраструктурных облигаций
