Как и большинство экономических отраслей, сфера недвижимости в 2020 году претерпела изменения из-за процентных ставок по ипотеке, карантина и общего состояния мировой экономики. Традиционно стоит различать жилую и коммерческую недвижимость, первый сегмент наиболее массовый и понятный для розничного инвестора, поэтому рассмотрим его инвестиционную привлекательность в 2021 году.
По предварительным оценкам ДОМ.рф, 2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки. Было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%).
Причин у таких показателей несколько. Во-первых, отметим снижение ключевой ставки с 6,25% до 4,25%, что, естественно, сказалось на ставке по ипотеке, в среднем она снизилась для вторичного рынка жилья с 9,3% до 8,3%, для новостроек — с 8,3% до 5,9%. Программа с господдержкой ставки не выше 6,5% действует до 1 июля 2021 года.
Другой фактор — инвестиционный. По данным ВЦИОМ, недвижимость — это второй по популярности инструмент сохранения денег после депозитов у россиян. А так как вклады за 2020 год окончательно потеряли свою привлекательность как инструмент для накопления капитала, приток покупателей жилой инвестиционной недвижимости заметно усилился.
Сказался на спросе на квадратные метры и переход на удалённую работу. Домашние условия стали приоритетом для части населения, теперь можно поступиться близостью к работе в угоду комфорту. Часть городского населения стала делать выбор в сторону отдельного загородного жилья.
Эти факторы разогрели спрос, цены на жилую недвижимость ощутимо выросли почти во всех регионах России. По совокупности факторов можно предположить возможное замедление роста стоимости жилой недвижимости не раньше II полугодия 2021 года, а если программу с господдержкой и карантин продлят, то возможно, рынок жилой недвижимости продолжит разогреваться и во втором полугодии. По данным экспертов ВОЗ, окончательная победа над COVID-19 возможна к 2023 году.
Мы живём во время второй волны коронавируса, при этом ряд исследователей считают третью волну пандемии лишь вопросом времени. Но даже без прогноза третьей волны становится очевидно, что формат работы офисных сотрудников поменялся во всё мире и вряд ли вернётся в старое русло. Например, компания mail.ru навсегда переходит на гибридную форму работы, только 5% сотрудников компании хотят возвращения в офис. Соответственно, очень высока вероятность, что кому-то из оставшихся 95% захочется изменить жилищные условия либо за счёт покупки более просторной квартиры в городе, либо за счёт загородной недвижимости. Или же они решат её арендовать.
Ввод жилья в 2020 году близок по объемам к значениям 2019 года, увеличился запуск новых проектов. Индивидуальное строительство становится все более предпочтительным для населения. Во время пандемии вырос спрос на покупку загородной недвижимости. Согласно совместному опросу ДОМ.РФ и ВЦИОМ, частные владения стали более привлекательными для 39% россиян. Пока волна спроса не схлынула, есть хорошая возможность для вложения капитала.
Инвестировать в покупку недвижимости можно несколькими способами. Прямой покупкой готового жилья или на этапе строительства. Плюсы: надёжность, возможность выбрать объект по цене, расположению, застройщику и на разном этапе готовности (доходности). Минусы: нужен высокий уровень компетенции, чтобы получить нужную доходность, ликвидность ниже, чем у других вариантов инвестиций.
При прямом вложении стоит внимательно выбирать объект, его транспортную доступность, степень готовности, инфраструктуру района и т.п., так как в случае ошибки весь риск ляжет на ваши плечи.
Другой вариант инвестиций — покупка акций застройщиков, таких как ЛСР, ПИК и Самолет. Этот вариант подойдёт инвесторам, ограниченным в средствах и готовых рисковать ради повышенной доходности. Плюсы: ликвидность, выйти из бумаг можно в любой момент, пока открыт рынок, дивиденды. Минусы: риск дефолта компании, выбор ограничен теми компаниями, которые торгуются на бирже.
Есть и другие, более экзотичные варианты инвестиций: покупка облигаций из высокодоходного сегмента, биржевые счета REIT, ЗПИФы, но они менее популярны и не всегда подходят начинающему инвестору.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что инвестиции в жилую недвижимость в 2021 году не теряют своей актуальности, но стоит тщательно подойти к выбору объекта инвестиции и если вы не обладаете достаточно квалификацией, лучше обратиться к специалистам.
