В последний день января 2022 года на срочном рынке Московской биржи начались торги расчетным фьючерсным контрактом на Индекс московской недвижимости ДомКлик, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок. Как говорится в сообщении торговой площадки, новый инструмент предоставит дополнительные возможности для участников финансового рынка и их клиентов.
Доступ к нему получат и те, кто откладывает на первоначальный ипотечный взнос и располагает лишь небольшим капиталом. Инструмент расширит спектр торговых стратегий инвесторов. В том числе и за счет возможности открытия коротких позиций. Также он может быть использован эмитентами структурных продуктов и управляющими компаниями, а также девелоперскими компаниями для хеджирования рыночного риска.
Торговый код фьючерсного контракта — HOME, цена контракта — стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости (около 25 тыс. рублей), шаг цены — 10 пунктов, стоимость шага цены — 10 рублей. К торгам допущены контракты с исполнением в марте и июне 2022 года. Ценой исполнения станет последнее значение индекса перед днем исполнения контракта.
Индекс московской недвижимости ДомКлик рассчитывается Московской биржей на основании реальных сделок с недвижимостью. Значение индекса определяется как средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья по административным округам столицы. Данные собираются еженедельно, пересмотр базы осуществляется раз в квартал. В расчете участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах без учета элитного жилья стоимостью более 30 млн рублей.
Фьючерс на жилую недвижимость, который запускает Мосбиржа, с точки зрения аллокации активов при формировании диверсифицированного портфеля, может оказаться интересным вариантом части такого портфеля, сообщил «Эксперту» директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов. Сильной стороной такого выбора является отсутствие необходимости покупки самой недвижимости и небольшой инвестиционный чек.
Кроме того, фьючерс — инструмент производный, а значит, позволяет инвестировать против рынка. Частные инвесторы теоретически получат возможность накоплений под будущее жилье, если зафиксируют средства под покупку квадратных метров в определенном объеме, объясняет аналитик. Минусом такого инструмента является участие инвестора исключительно в динамике стоимости квадратного метра без получения текущего арендного дохода.
У рынка недвижимости все еще есть потенциал для роста цен, уверен Андрей Богданов. Это значит, что фьючерс позволит реально заработать. Однако перспективы для ценового ралли все же ухудшаются из-за роста ипотечных ставок и низкой потребительской способности населения. Возможно, добавляет эксперт, мы уже не увидим того роста, который наблюдался ранее.
Новый инструмент — дополнительные возможности для инвесторов, заявил «Эксперту» Анатолий Гожий, преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами. По его словам, начало торгов фьючерсом на индекс недвижимости не только расширяет поле возможностей для рыночных спекуляций, но и создает предпосылки для дальнейшего развития рынка недвижимости в целом, важной составной частью которого являются производные финансовые инструменты.
Помимо чисто физического увеличения объемов денег, вовлекаемых в ипотечный оборот, биржевая торговля профильными ценными бумагами позволяет инвесторам с ограниченными средствами войти в достаточно дорогую сферу недвижимости. Появление же на данном рынке такой формы, как фьючерс, открывает дополнительные возможности хеджирования рисков.
При достаточном уровне развития торговли производными финансовыми инструментами последние могут помочь устранению дисбаланса на рынке жилья, уверен эксперт. Частичное переключение инвестиционного спроса на биржевые операции снизит инфляционное давление в данном сегменте экономики, что может помочь в стабилизации цен.
Конечно, признает Анатолий Гожий, развитие производных форм сделок на любом рынке таит в себе потенциальную возможность раздутия «пузыря», что, в свою очередь, чревато различными потрясениями. Это наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США 2007-2008 годов, который вряд ли бы достиг бы столь значительных масштабов без участия биржевых спекулянтов с использованием утративших какую-либо связь с реальностью деривативов.
Однако России подобный апокалиптический сценарий в ближайшие годы не грозит, уверен аналитик. Рынок производных финансовых инструментов, связанных с недвижимостью, находится в начальной стадии своей эволюции.
Профильные деривативы находятся в прямой зависимости от базового актива. Так, расчетной основой фьючерса на индекс недвижимости являются реальные ипотечные операции. Это при текущем уровне развития биржевой торговли в нашей стране предоставляет в руки участникам надежный и понятный инструмент для эффективного инвестирования в перспективный рынок.
