Инвестиции в недвижимость издавна считаются наиболее ликвидным и надежным способом вложения своих средств, а возможность сдавать свой актив в аренду вместе с его капитализацией может принести собственнику хороший ежегодный доход. В материале расскажем, о всех аспектах владения одним из наиболее популярных среди инвесторов видов недвижимости в 2023 году – сервисными апартаментами.
Ключевыми аспектами спроса на сегмент является более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с жилой недвижимостью и возможность получения высокого дохода для собственника. Средняя заполняемость апарт-отелей с профессиональной управляющей компанией стабильно держится на уровне 80-90% в течение всего года, а средняя продолжительность аренды составляет от 90 до 120 дней.
Что представляет из себя апарт-отель?
Сервисные апартаменты – это аналог полноценной квартиры с гостиничным сервисом и дополнительными услугами на уровне 4-х звездочной гостиницы. В условиях турбулентности последних лет такой сегмент недвижимости зарекомендовал себя у российских инвесторов за счет ориентира как на краткосрочную аренду на несколько дней, так и на долгосрочную от одного месяца до года с возможностью дальнейшего продления. Такая гибкость формата позволяет охватить сразу несколько ключевых направлений аренды и не зависеть от туристического сезона или гостей, нацеленных только на длительное проживание.
От элитной гостиницы сегменту сервисных апарт-отелей досталось просторное лобби с ресепшен и зонами отдыха, собственный ресторан, бизнес-центр с оборудованными переговорными и коворкингом, а также фитнес. В стоимость размещения входит профессиональный гостиничный сервис, включающий в себя услуги консьержа, уборку номера, доставка продуктов и большой выбор дополнительных сервисов.
В чем отличие от гостиничного номера?
В долгосрочной перспективе арендовать номер в апарт-отеле в 1,5-2 раза выгоднее, чем в классической гостинице. При этом в современных комплексах помимо стандартной инфраструктуры присутствуют художественные и торговые галереи, СПА-зоны и салоны красоты.
В отличие от номера в отеле, в апартаментах предусмотрено все, что необходимо для комфортного длительного проживания – оборудованная кухонная зона, бытовая техника, гостиная и санузел. Планировка варьируется от компактной студии до просторных апартаментов с несколькими комнатами. За исключением юридического статуса и дополнительного сервиса, такой актив является полноценной квартирой.
Что говорит закон?
Юридически сервисные апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому к ним применяется повышенная ставка налога на имущество физических лиц – 0,5% вместо 0,2%. Это компенсируется высокой ликвидностью актива и доходностью на уровне 8-12% годовых, в то время как жилая недвижимость может обеспечивать собственнику 2-4%.
Чем полезна управляющая компания?
Наличие управляющей компании избавляет собственника от необходимости самостоятельного управления своим активом. В стоимость услуг компании стандартно входит:
- Поиск арендаторов;
- Оказание гостиничных услуг;
- Подготовка и учет всей документации;
- Обслуживание номерного фонда;
- Клининг;
- Решение чрезвычайных ситуаций;
- Взаимодействие с налоговыми органами;
- Оплата коммунальных услуг.
Преимущества и недостатки
Подводя итоги кратко резюмируем плюсы и минусы покупки сервисных апартаментов:
Достоинства:
- высокая доходность — от 8 до 12% годовых;
- получение пассивного дохода за счет передачи актива управляющей компании;
- гибкость формата и возможность подстраиваться под внешние изменения.
Недостатки:
- с законодательной точки зрения являются коммерческой, а не жилой недвижимостью;
- сравнительно более высокая ставка налога на доход.
