Ипотека в этом году стала основным драйвером роста объема строительства жилья и внесла большой вклад в рост доходов крупных банков. По данным Дом.РФ, объем выдачи ипотечных кредитов за 8 месяцев 2023 г. относительно аналогичного прошлогоднего показателя вырос на 87% до 855 млрд руб.
Согласно отчетности Сбера, в августе на ипотеку пришлось 57% объема розничного кредитования банка. По итогам 8 месяцев 2023 г. его розничный кредитный портфель достиг 14,2 трлн руб., увеличившись с начала года на 18,2%. При этом объем ипотечных кредитов достиг 9 трлн руб. (+19,8% с начала года).
Сбер является крупнейшим игроком на рынке ипотеки. По данным Дом.РФ, по состоянию на 01,07.2023 г., ипотечный портфель на балансе всех российских банков оценивался в 15,7 трлн руб.
Теперь этот источник доходов банков начнет сокращаться.
«Мы думаем, что падение выдач ипотеки будет не менее чем на 30% в IV квартале», — цитирует ТАСС главу Сбера Германа Грефа. Он объясняет свой прогноз прежде всего повышением ключевой ставки ЦБ, вслед за которой выросли и процентные ставки по кредитам. И добавляет, что прогнозирует это «по еще целому ряду мер, связанных с повышением предельно допустимой нагрузки и первоначального взноса».
Герман Греф также ожидает, что в первом квартале следующего года ипотека станет еще менее доступной.
Глава Сбера сообщил также, что крупнейший российский банк с 22 сентября поднимет ставки по базовым ипотечным программам, а с 25 сентября — ставки по вкладам. «Депозиты с 25 сентября, это значит в понедельник, а сегодня ночью ипотека», — приводит слова Грефа «Интерфакс».
Более того, финансовые аналитики не исключают, что в октябре Банк России еще раз повысит ключевую ставку для борьбы с ростом инфляции и падением курса рубля, что приведет к дальнейшему удорожанию ипотеки.
Прогноз Германа Грефа умеренно негативен для акций банков, поскольку темпы роста доходов кредитных организаций будет сокращаться. Но при этом банки набрали огромный объем ипотеки, которая будет кормить их еще долгие годы.
Намного больнее падение объема выдачи ипотечных кредитов ударит по бизнесу застройщиков.
Аналитики «Метриум», проанализировав данные Росреестра Москвы, отмечают, что на рынке долевого строительства столицы доля ипотечных клиентов сейчас составляет более 70% от общего числа покупателей недвижимости. Можно предположить, что примерно аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах страны.
Во многом рост спроса на ипотеку спровоцирован программами с господдержкой: по оценке Минфина, льготные госпрограммы сейчас покрывают 80–90% всего первичного рынка ипотеки.
В настоящее время функционируют несколько программ субсидирования ипотеки государством: льготная на новостройки (8% годовых), семейная (6%), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%).
При этом, по оценкам экспертов, несмотря на то, что льготная ипотека формально действует до 1 июля 2024 г., выделенные на первые две программы государственные средства близки к завершению. Связано это не только с большим наплывом желающих получить помощь от государства, но и с ростом ключевой ставки. Когда ставка ЦБ равнялась 4% годовых, государству практически не надо были ничего субсидировать, но при ставке в 13% годовых расходы без субсидий резко возрастают.
Вряд ли эти программы будут продлены в сопоставимом с нынешним объеме. Летом курирующий строительство вице-премьер России Марат Хуснуллин говорил: «Мы это политическое решение осознанно приняли. Но сказать, что мы будем это решение годами поддерживать — не знаю, сможет ли бюджет в этой ситуации потянуть, скорее всего нет».
Таким образом, складываются все предпосылки для снижения объемов застройки и сокращения доходов девелоперов. Фондовые аналитики рекомендуют продавать акции компаний сектора.
Сегодня в десятке аутсайдеров дня были бумаги сразу двух девелоперов: акции ЛСР незадолго до окончания торгов падали почти на 5%, а депозитарные расписки «Эталона» - на 4%.
