Рекорд на рекорде
Согласно данным Банка России, в январе-сентябре объем выданных российскими кредитными организациями ипотечных займов демонстрирует взрывной рост. Так, передает «Интерфакс» со ссылкой на материалы регулятора, совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ в январе-сентябре 2023 года с учетом приобретенных прав требований увеличился на 21,6%, до 17,103 трлн рублей против роста на 10,8% за аналогичный период 2022 года.
Банки в январе-сентябре 2023 года выдали ипотечные жилищные кредиты на 5,498 трлн рублей, что на 71,9% больше, чем за аналогичный период 2022 года (3,197 трлн рублей).
При этом количество предоставленных за девять месяцев текущего года кредитов увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 62,0% (1 млн 449,7 тыс. против 894,9 тыс.).
Только в сентябре были выданы ипотечные кредиты на общую сумму 955,2 млрд рублей, что на 12,5% больше по сравнению с августом (849,1 млрд рублей) и на 84,4% больше по сравнению сентябрем 2022 года (518,1 млрд рублей). При этом количество предоставленных в сентябре кредитов увеличилось по сравнению с августом на 10,2%, до 238,2 тыс. со 216,1 тыс., по сравнению сентябрем прошлого года - на 74,4% со 136,6 тыс.
Выдачи ипотеки были рекордно высокими второй месяц подряд. Как отмечается в обзоре ЦБ РФ, активность на рынке ипотечного жилищного кредитования продолжила расти за счет кредитования по программам господдержки, которое стало еще более привлекательным на фоне повышения рыночных ставок.
Совокупный объем кредитов, выданных по программам господдержки, в сентябре увеличился более чем на четверть, до 652,4 млрд рублей (+28,0% за месяц), и достиг максимума за весь период действия программ. Такой рост может быть связан со стремлением получить кредит до повышения минимального первоначального взноса и ожиданием, что ставки по программам господдержки повысятся после сокращения субсидий банкам по таким кредитам.
Доля ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физлиц в сентябре увеличилась до 37,1% после 32% в августе. Тем не менее, предполагает Центробанк, в дальнейшем ожидается снижение активности на рынке ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам. Так, по оперативным данным АО «ДОМ.РФ», по программам господдержки в первые три недели октября предоставлено ИЖК на сумму около 340 млрд рублей, что примерно на 27% ниже данного показателя за аналогичный период сентября.
Ипотека под 4-5% для всех
России нужна постоянная программа ипотеки на реалистичных условиях, по понятной людям формуле, уверен первый заместитель председателя комитета Госдум по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. «Ипотека, — заявил он в интервью «Моноклю», — это долгосрочная инвестиция, а её развитие во многом программирует будущее, определяет тренды экономики. И ЦБ, с одной стороны, повышает ключевую ставку до 15%, а с другой — дает нам прогноз по целевой инфляции 4% и видит равновесный уровень ключевой ставки 7%. Считаю, что процент по ипотеке можно на постоянной основе держать на уровне минус 2-3% от ключевой ставки ЦБ за счет кредитов, обеспеченных имеющимся портфелем».
Причем, уверен Владимир Кошелев, это возможно без всякого субсидирования, - исключительно приняв такое волевое решение на уровне ЦБ. «То есть сегодня, при нынешней ключевой ставке, которую я считаю завышенной, это 12-13%, но при возврате на уровень ключевой ставки 7% — это будет уже ипотека под 4-5% годовых для всех, без всяких льготных программ. Если будет взят курс на эту четкую формулу, мы избежим и ажиотажа, и резких провалов спроса», — уверен депутат.
Это пузырь?
«Законы рынка жестоки, но справедливы, и опасения ЦБ по поводу перегрева рынка ипотечного кредитования обоснованы на все 100%, — отмечает Николай Переславский, сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institut. — Я бы даже сказал, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости представляет серьезную угрозу для строительной отрасли в частности и для экономики в целом».
По словам эксперта, налицо ценовой пузырь, во многом раздутый, в том числе и за счет всевозможных льготных ипотечных программ. Он напоминает, что мировой кризис 2008 года начался с краха ипотечных компаний и коллапса на рынке недвижимости в США. Ещё ранее, в 1986 году, Япония пережила подобные потрясения, оказавшись в ситуации десятилетней стагнации в следствии сдувания финансового пузыря на фондовом рынке и рынке недвижимости.
А в Китае ситуация, где срывается план по годовому ВВП, также была обусловлена кризисом в секторе недвижимости, когда возникли проблемы у крупных застройщиков начавшиеся в 2021 году и продолжающиеся до сих пор. «Я считаю, что все те проблемы, породившие вышеперечисленные кризисы, присутствуют сегодня на российском рынке недвижимости — завышенные цены на жильё, дисбаланс спроса и предложения, высокая закредитованность населения. И мне кажется, когда ажиотаж по льготному кредитованию спадет по тем или иным причинам, начнутся проблемы и у застройщиков», — говорит Николай Переславский.
По его оценке, конец 2024 года и 2025 год будет непростым для застройщиков и банков, активно занимающихся ипотекой: цены на недвижимость начнут снижаться.
Все может закончиться 1 июля
Вообще, говорит, в свою очередь, аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, однозначную оценку ситуации дать сложно, поскольку нет точной статистики, за счет каких источников сформирован первоначальный взнос ипотечных заемщиков. ЦБ отмечает, что в этом году существенно выросла доля клиентов, имеющих наряду с ипотечным потребительский кредит. Это косвенно указывает на возможность использования именно этих средств в качестве первого взноса, что выступает негативным фактором и может в перспективе привести к снижению финансовой стабильности в экономике.
Также на возможный перегрев на рынке указывает то, продолжает эксперт, что темпы выдач ипотеки в разы превышают темпы роста доходов населения. В то же время мы пока что не видим существенного роста просроченной задолженности в портфеле банков — в ипотеке она традиционно самая низкая по сравнению с иными сегментами. Это говорит о том, что пока что риска дефолтности заемщиков нет, но учитывая то, что ипотека — продукт долгосрочный, уже сейчас меры ЦБ, направленные на охлаждение ипотечного спроса, видятся оправданными.
«Даже при условии применения ЦБ новых ограничительных мер в виде макпропруденциальных лимитов, возможность введения которых сейчас активно обсуждается, это не помешает качественным заемщикам получить ипотеку, поскольку все меры направлены на снижение выдач заемщикам с высоким уровнем риска — а именно с высоким уровнем закредитованности и низким первоначальным взносом», — уверена Инна Солдатенкова.
Однозначно, полагает она, можно сказать одно: банки будут еще больше ужесточать условия выдачи кредитов и ипотеки и продолжат снижать уровень одобрений с целью формирования качественных кредитных портфелей, что замедлит темпы выдачи ипотеки в России. «В то же время мы ожидаем дальнейшего усиления интереса граждан к льготной ипотеке и прогнозируем, что он будет высоким как в течение пикового для ипотечного спроса четвертого квартала года, так и в первом полугодии следующего года», — объясняет аналитик.
Вызвано это будет стремлением населения успеть получить льготный кредит до окончания срока программы — до 1 июля, уверена Инна Солдатенкова. После этой даты с большой долей вероятности правительство перейдет к адресной поддержке отрасли и, следовательно, ипотека по низкой ставке для всех категорий населения будет недоступна.
Подогревает спрос и риторика регулятора о том, что смягчение денежно-кредитной политики, а, следовательно, и уменьшение ключевой ставки, влияющей на ставки по рыночной ипотеке, в краткосрочной перспективе маловероятно, отмечает она.
«В то же время необходимо отметить, что сдерживать часть потенциального спроса будут высокие цены на недвижимость, меры ЦБ, а также ограничение в части возможности получить льготный кредит по ипотеке с господдержкой с 2023 года только единожды. В противном случае полагаем, что масштабы оформляемых льготных кредитов были бы гораздо выше за счет большого инвестиционного спроса», — заключает Инна Солдатенкова.
