«В регионах процент, безусловно, должен быть другим»
В ходе обсуждения представленных накануне в Думе Эльвирой Набиуллиной «Основных направлений денежно-кредитной политики на 2024—2026 годы» одним из поднятых депутатами вопросов стали ипотечные кредиты, значительно подорожавшие вслед за повышением ключевой ставки ЦБ. И председатель Госдумы Вячеслав Володин заявил о следующей инициативе.
«Депутаты предлагают, что касается ипотеки, рассмотреть возможность ее дифференциации в привязке к средней зарплате по регионам, — сообщил он. — Потому что у нас страна огромная, разная зарплата в регионах, но при этом ипотечная ставка, ставка кредитов, она одинакова», — пояснил Володин.
Причем опыт применения географического подхода к ипотечным ставкам уже есть. Как напомнил спикер Госдумы, есть ипотека для дальневосточных регионов, есть льготная ипотека для жителей, проживающих в селе.
«Но, допустим, Кострома, Костромская область, города Костромской области и Москва. Заработная плата в Москве отличается в разы от заработной платы в Костроме, — отметил он. — И также, если сравнивать с другими регионами. Как вы относитесь к тому, чтобы процент по ипотечным кредитам был дифференцирован? В регионах он, безусловно, должен быть другим. Он должен быть ниже, в сравнении, чем в тех регионах, где средняя заработная плата выше. А там, где средняя зарплата ниже, соответственно, он должен быть ниже. По нашему мнению, это, с одной стороны, позволит более активно гражданам участвовать в строительстве жилья за счет ипотечных программ, с другой стороны, обеспечит одинаковую доступность денежных средств в рамках ипотечных программ для граждан нашей страны», — пояснил свое предложение Вячеслав Володин.
Эльвира Набиуллина отнеслась к этой инициативе достаточно благосклонно. Рассуждая в ответ, она отметила, что в этом вопросе следует учитывать не только среднюю зарплату, но и масштабы строительства и уровень проникновения ипотеки в регионе.
Глава ЦБ предложила проработать этот вопрос вместе с правительством. Спикер, в свою очередь, отметил, что важно будет и главам профильных комитетов Думы принять участие в этой работе, во главе которой он предложил поставить своего заместителя Алексея Гордеева.
«Если вы не возражаете, ее возглавит А.Гордеев. А в состав уже участников войдут и А.Аксаков и С.Пахомов, М.Топилин, наверное, правильно будет подключиться руководителю комитета по федеративному устройству и местному самоуправлению, потому что это затронет, безусловно, регионы. И, коллеги, если вы поддерживаете такое решение, мы начнем эту работу с Центральным банком, с правительством. Возможно, у нас обязательно получится выйти на такое решение», — уверенно предположил Вячеслав Володин.
Депутаты, кстати, инициативу поддержали сразу. Так, руководитель фракции ЛДПР Леонид Слуцкий считает, что более доступная ипотека уменьшит отток населения из села: «Районирование по ставке ипотечного кредитования и снижение этой ставки для каждого региона позволят людям оставаться там, где они родились и выросли».
Предложение играет яркими красками
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев заявил «Моноклю», что ипотечное кредитование в самом деле необходимо дифференцировать. Одновременно он предложил предусмотреть меры, чтобы, как это было с общероссийским программами льготной ипотеки, снижение ипотечной ставки не привело к банальному росту цены как такового квадратного метра, что сделало покупку квартир только дороже. Региональным властям следует быть готовыми обеспечить строительную отрасль субъекта Федерации производственной и кадровой базой.
«Региональные правительства необходимо обязать решать эти задачи, чтобы не было спекулятивного роста цен на строительные материалы, механизмы, рабочие руки, который впоследствии приводит к росту себестоимости и конечной рыночной стоимости жилья. За это приходится платить государству и людям», — полагает Владимир Кошелев.
Инициатива ЦБ о дифференциации ипотечных ставок в регионах должна позитивно отразиться на региональном рынке недвижимости, полагает директор компании «СтройРиэлтВладис» Анастасия Алхамви. Эта мера, уверена она, сейчас крайне важна для отечественной строительной отрасли.
Центробанк, ранее поднявший свою ключевую ставку до 15%, сделал обычную, не льготную ипотеку для граждан еще менее доступной, чем раньше, отмечает эксперт. Это ударило по отрасли в целом, причем как по первичному, так и по вторичному рынку. Предложение депутатов способно несколько сгладить последствия решения по увеличению ключевой ставки. Но только для региональных застройщиков и для будущих покупателей квартир в регионах.
Впрочем, это, в свою очередь, может привести к увеличению цен на недвижимость в этих субъектах федерации, так же, как и предыдущий эксперт, обеспокоена Анастасия Алхамви.
«С другой стороны, говорит она, — в регионах с более высокими ставками по льготной ипотеке, спрос на жилье может снизиться. Ведь там потенциальным покупателям по-прежнему придётся брать «квартирные» кредиты под высокие проценты. Прежде всего, речь про Москву и Петербург, а также другие города с высокими уровнями зарплат, к которым Эльвира Набиуллина предлагает привязать ставку».
Любопытная ситуация, считает эксперт, может возникнуть в Краснодарском крае, на Крымском полуострове и в Ростовской области. Там официальный средний уровень зарплат относительно низок по сравнению со столицами. Однако жилье активно строится и продается по высоким ценам. Поэтому более доступная ипотека может усилить спрос на «инвестиционные квартиры». Особенно в Сочи, Краснодаре, и Севастополе, в целом Крыму. Следствием этого станет дальнейший рост цен на «квадратные метры», который и раньше был высок в этих городах.
Любое снижение ставок по ипотеке — это позитивное событие, соглашается член генсовета «Деловой России», владелец и управляющий партнер ГК «ДА! Девелопмент» Денис Грось. При этом он отмечает, что в небогатых регионах жилье уже сейчас более доступно, благодаря менее высокой цене.
«Отчасти стоимость квартир в регионах с более низким средним доходом уже компенсируется ценой этой недвижимости. Если сравнивать регионы, то, например, условная Кострома уже выбирает дельту цены квартир по сравнению с Москвой», — обращает внимание эксперт.
«Пока остается открытым вопрос, за счет какого источника финансирования такая дифференциация будет осуществляться. То есть будет ли это субсидирование из федерального бюджета, как уже происходит со всеми текущими льготными ипотечными программам», — задается вопросом Денис Грось.
Более интересной схемой он считает использование какого-то дифференцированного подхода к этим кредитам со стороны самого ЦБ. Если, предлагает эксперт, Центробанк сможет сделать какую-то дифференцированную ставку для банков, чтобы они могли выдавать жилищные кредиты под разный процент в зависимости от региона, то предложение заиграет еще более яркими красками, поскольку не потребует расходов федерального бюджета.
