«Павелецкая плаза»— один из самых знаменитых столичных долгостроев. Проект стартовал двадцать лет назад, в виде огромного незаконченного котлована он просуществовал на Садовом кольце более двенадцати лет. Устав от долгостроя, правительство Москвы потребовало, чтобы, по столичной традиции, новый торговый центр сдали в сентябре прошлого года ко Дню города. Аврала, к счастью, удалось избежать, и «Павелецкая плаза» была доведена до ума и заработала с января этого года.
Новый комплекс весьма необычен. Трехуровневый подземный торговый центр с ландшафтным парком на поверхности земли, как и парк «Зарядье», представляет собой еще одну вариацию на тему «природного урбанизма» — гибрида городской застройки и природной среды
«Матрешка молл» с казахским следом
У «Павелецкой плаза» очень непростая история, даже по меркам московского рынка недвижимости. Идея застроить площадь перед Павелецким вокзалом появилась в конце 1990-х, а в 2002 году столичное правительство Юрия Лужкова выделило земельный участок под строительство торгового центра. По такой же схеме «огромный торговый центр на площади перед вокзалом» в первой половине 2000-х был построены «Атриум» и «Европейский» перед Курским и Киевским вокзалами. «Павелецкая плаза» планировалась надземной и очень большой: площадью 117 тыс. кв. м, то есть на 20% больше «Атриума». Проектом занималось столичное правительство и компания «Ингеоком», построившая «Атриум». Но в 2005 году произошло событие, предопределившее судьбу «Павелецкой» как долгостроя: проект был продан казахскому миллиардеру Мухтару Аблязову.
Сейчас беглый казахский олигарх Мухтар Аблязов позиционирует себя как лидер казахской оппозиции и из Франции призывает алмаатинцев к митингам. Но в середине 2000-х он был предпринимателем с нетривиальным и разнообразным бэкграундом. Выпускник столичного МИФИ, к 36 годам он успел по протекции президента Нурсултана Назарбаева год поработать министром экономики, индустрии и торговли Казахстана, а потом посидеть в тюрьме по обвинению в воровстве и коррупции. После года тюрьмы был помилован и, выйдя из тюрьмы, смог не только получить контроль над БТА-банком (ранее банк «ТуранАлем»), но и сделать его одним из крупнейших казахских банков. Затем акцент своего бизнеса Аблязов переместил на Россию и здесь лихо собрал пул девелоперских проектов на несколько миллиардов долларов. Он купил три тысячи гектаров земли под застройку в районе Домодедова, долю в проекте небоскреба «Евразия» в Сити, «Павелецкую плаза» и многое другое. Однако как девелоперу ему развернуться не удалось: в 2009 году БТА-банк был национализирован из-за хищения активов на 7,5 млрд долларов. В результате Аблязов, заочно осужденный на десятки лет сразу в нескольких странах: Казахстане, России, Украине и Великобритании, — бежал в Францию, где получил статус политического беженца. Перед Павелецким вокзалом казахский девелопер успел только вырыть огромный котлован и отлить нижнюю плиту в основании «Матрешка молла» (так торговый центр назвали казахи).
За российские активы Аблязова в течение многих лет шла острая борьба. Все это время в центре Москвы зияла яма огромного размера, изредка становившаяся прудом. Сергей Собянин, став мэром, попытался кардинально решить вопрос с долгостроем на Садовом кольце. Он заявил, что вместо торгового центра здесь будет городская подземная парковка и парк, и даже расторг инвестиционный договор с компанией-застройщиком, однако потом пришлось дать задний ход. «В Москве было два знаменитых долгостроя — это площади возле Белорусского и Павелецкого вокзалов. Что касается Белорусского вокзала, мы расторгли инвестиционный контракт и сделали там благоустроенную площадь. А относительно площади у Павелецкого вокзала все попытки расторгнуть контракт и сделать здесь зеленую лужайку вместо торгового центра, к сожалению, не увенчались успехом в силу того, что этот объект был в залоге», — объяснил неудачу Сергей Собянин.
К 2016 году корпоративный конфликт вокруг активов БТА-банка был завершен. Проект «Павелецкая плаза», в частности, отошел казахскому банку. С московским правительством передоговорились, БТА-банк планировал самостоятельно построить торговый центр, но потом оценил риски девелопмента в другой стране и решил продать проект. В конкуренции за «Павелецкую плаза» победила группа «Плаза» предпринимателя Сергея Гордеева, который является и основным акционером крупнейшего застройщика жилья в России группы ПИК. Гордеев нанял американское архитектурное бюро 5+Design, которое ранее проектировало ему торговый центр «Саларис». Торговый центр был согласован с властями и построен за три года. Долгострой на Павелецкой, который Сергея Собянин называл своим страшным сном, перестал существовать.
Смягчение урбанистических нравов
За двадцать лет истории «Павелецкая плаза» много раз меняла концепцию и технико-экономические показатели. В результате изменений вместо трехуровневого надземного торговый центр стал полностью подземным. Сильно уменьшилась и общая площадь: с 117 до 70 тыс. кв. м. Такая трансформация — благо для города. Понятно, что торговый центр типа «Атриума» в центре города, рядом с вокзалом и станцией метро обречен на коммерческий успех в силу своего местоположения и больших людских потоков. Но такое размещение для города несет больше минусов. Объект создает дополнительные пробки на Садовом кольце, привлекает новые потоки к вокзальной площади, где и так слишком людей и активности, — такие места надо остужать, а не еще больше перегревать. Тот же «Атриум» отрезает и заслоняет вокзал от города, а горожане, прибывая в Москву и выходя с вокзала, не имеют ни вида, ни впечатления от города, упираясь глазами в глухую стену огромного здания. К тому же и «Атриум», и «Европейский» несоразмерны своему окружению и вообще никак не учитывают контекст. Двоюродные сестры «Павелецкой» — «Атриум» и «Европейский»— это объекты, немыслимые для ведущих городов мира.
С точки зрения неомарксистской урбанистической теории (наиболее известные представители — Дэвид Харви и Мануэль Кастельс) в неолиберальной экономике происходит активная приватизация городского пространства крупным капиталом. Общественные пространства застраиваются коммерческими объектами, приносящими прибыль, общественное благо при этом уменьшается, еще больше усиливается и подчеркивается имущественное неравенство. Общественные пространства, принадлежащие всем, таким образом «переплавляются» в частный капитал. При таком ракурсе трансформация проекта «Павелецкой плаза» с уходом под землю и сокращением объемов строительства — это безусловное благо. И это показатель, что за двадцать лет в урбанистической повестке, по крайней мере в центре Москвы, состоялось смягчение урбанистических нравов. Тем более что в результате реализации проекта в Москве возникло новое общественное пространство — ландшафтный парк, расположенный на крыше комплекса, на уровне земли.
Он отчасти похож на небольшой парк «Зарядье», только без дорогостоящих и рассчитанных на wow-эффект объектов типа «парящего моста» для селфи. На парк в привычном смысле «Павелецкая плаза», конечно, мало похожа: зелени немного. Всего триста пятьдесят деревьев и полтора десятка тысяч кустарников. Скорее это попытка создать интенсивно используемое озелененное общественное пространство. Причем, как и парк «Зарядье», «Павелецкая плаза» пытается разыграть карту модного сейчас в мире «природного урбанизма», когда создается не городская застройка или природная среда, а нечто гибридное. Бионической формы входы в торговый центр как бы вырастают из ландшафта, а природные элементы, в свою очередь, «заползают» и внутрь торгового центра, и на крышу входа.
«Скрещивание парка и торгового центра — один из главных мировых трендов в развитии девелоперских проектов. В России с таким подходом только начинают экспериментировать. По такому же концепту сейчас IKEA планирует трансформировать свой торговый центр “Мега Теплый Стан”. Парковка перед торговым центром станет подземной, а над ней будет разбит парк площадью 15 тысяч квадратных метров с зимним садом, дорожками и кафе. “Павелецкая плаза” — первый в России проект, где торговый центр интегрирован с парком. За счет перепада высот и особой организации входов гуляющий по парку человек неизбежно будет затянут в торговый центр. И наоборот, посетивший торговый центр, будет буквально вынужден насладиться красотой нового общественного пространства», — говорит директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.
Площадь парка «Павелецкой плаза» — около трех гектаров, весьма много для центра города. Архитекторы постарались создать максимально разные пространства. Активная зона с качелями и элементами для скейтеров неожиданно расположена прямо около Садового кольца, здесь и сейчас весьма много молодежи. В отдалении от Садового и чуть ниже по рельефу — центральная площадь с фонтаном, зимой уже начал работать каток. К центральной площади спускается амфитеатр, где можно посидеть. Вообще, в «Павелецкой плаза» попытались создать целую линейку разнообразных пространств для уединения пар и компаний: несколько амфитеатров, аллеи и мини-площади. Здесь же будут рестораны и фудтраки. Основная зелень расположена по периметру ландшафтного парка, по возможности отсекая суету города и шум. Впрочем, по-настоящему оценить парк можно будет весной и летом, когда все расцветет.
Модное место
Торговые центры можно отнести к сегментам-коронолузерам, проигравшим в эпоху ковида. Особенно остро это ощущается в сравнении с быстро растущими сегментами недвижимости, бьющими последние пару лет рекорды: строительством жилья и складов. Торговые центры пострадали от взрывного роста онлайн-торговли, локдаунов, введения QR-кодов и снижения доходов населения. Посещаемость торговых центров растет, но она по-прежнему на 10‒20% ниже, чем в допандемийные времена. По данным JLL, новые торговые центры открываются в последние два года с вакантностью 15‒20%. Впрочем, на рыночные позиции «Павелецкой плаза» это пока не влияет: в силу местоположения (Садовое кольцо, вокзал с «Аэроэкспрессом» до Домодедово, близость офисных кварталов) он сразу вошел в число топовых столичных торговых центров. Ставки аренды в нем сравнимы с «Атриумом» и «Европейским», прайм-ставка выше 200 тыс. рублей за квадратный метр в год. Сейчас визуально треть магазинов пока не открылась, но в них арендаторы уже делают отделку. На момент открытия торгового центра вакантность уже была менее 10%.
Торговый центр занимает три подземных этажа. На самом нижнем — парковка и супермаркет «Перекресток». Минус первый этаж больше занят премиальными брендами, минус второй — марки массмаркета. По планировке «Павелецкая плаза» представляет собой две площади, связанные двумя торговыми галереями. Арендная площадь комплекса — 33 тыс. кв. м. В числе арендаторов торговой галереи — Replay, Miss Sixty, The North Face, Villeroy & Boch, Hass, Furla, Tous, Vassa & Co, Uniqlo, Pinko, Lacoste, Tommy Hilfiger, Maje. Всего в комплексе 180 магазинов плюс пара десятков арендаторов фудкорта.
«Павелецкая плаза» — подземный торговый центр, и потому одна из главных идей архитекторов — не допустить ощущения подземелья. На это работают многочисленные конусообразные световые фонари, через которые солнечные лучи должны попадать внутрь комплекса. Этот эффект должен полноценно заработать летом. И дело не только в том, что фонари заносятся снегом — просто зимой в Москве в принципе сумрачно. Другой элемент, работающий на ощущение света, — двухсветные галереи и плазы, которые дают ощущение света и пространства. Чтобы создать это ощущение, застройщик также пошел на сокращение этажности комплекса. Вместо пяти подземных этажей высотой три метра, как было в первоначальном проекте, осталось три этажа высотой пять метров. При этом пришлось пожертвовать частью паркинга, он будет вмещать порядка 300 машиномест, а не 1000, как планировалось изначально. Углубиться ниже и создать дополнительный этаж было невозможно по техническим причинам, в том числе из-за близкого прохождения линии метро.
Эксперты рынка недвижимости любят размышлять об эволюции ритейла, о том, что в эпоху онлайн-торговли магазины становятся не просто точками продажи, а местами получения впечатлений. Соответственно должны меняться и магазины. Тренд только набирает обороты, но в «Павелецкой плаза» будет несколько необычных магазинов. Например, магазин «Золотое яблоко» имеет собственный выход в парк, а в Uniqlo кроме собственного выхода будет и кафе. Уже открылась городская студия IKEA, где можно сделать дизайн-проект кухни и купить кухонную утварь. Несколько марок имеют в «Павелецкой плаза» флагманские магазины — например, Lacoste, Poison drop. Ряд марок открывают магазины в новых концепциях.
Рост развлекательной составляющей торгового центра — устойчивый тренд последних лет. Но «Павелецкая плаза» идет в противоход рынку: в ней не будет кинотеатров и других развлекательных форматов — только шопинг и еда: считается, что развлекательные функции возьмет на себя ландшафтный парк. Там планируется активная событийная программа с концертами, праздниками, тусовками. У управляющей компании «Павелецкой плаза» есть амбиции сделать парк модным местом с массой активностей.
