Программы субсидированной ипотеки на фоне общей неопределенности не только спровоцировали на рынке новостроек ценовое ралли, но и создали массу парадоксальных коллизий. Например, строящееся жилье сегодня часто дороже готового — такой аномалии на российском рынке еще не было. А девелоперы, несмотря на резкий спад продаж, в течение нескольких месяцев нелогично продолжали повышать цены. Ряд индикаторов показывает вероятность разворота, и уже осенью рынок жилья может устойчиво встать на понижательный тренд.
Парадокс момента: готовая квартира дешевле строящейся
«В 2022 году динамика спроса на новостройки в крупных городах России была схожа: стабильные продажи в январе‒феврале, резкий скачок сделок в марте и сильное падение во втором квартале и летом. Причем объемы продаж стали кратно ниже, чем в первом квартале», — рассказывает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обвал спроса на новостройки признали даже чиновники. «Те, кто говорит, что все хорошо, пусть съездят в Ульяновск, Кострому, Новгород и посмотрят реальную картину. Спрос упал более чем в два раза», — сказал на днях заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. И это еще оптимистично: во Владимирской, Белгородской, Тверской областях продажи новостроек летом почти полностью остановились.
«Парадоксально, но за редким исключением провал в продажах второго квартала не привел к снижению стоимости новостроек в крупных городах», — говорит Ирина Доброхотова. Более того, во многих городах застройщики поднимали цены. В Волгограде количество сделок упало с марта в шесть раз, а новостройки подорожали на 8% — до 86 тыс. рублей за квадратный метр. В Уфе продажи упали в шесть-семь раз, а цены увеличились на 9% — до 109 тыс. рублей за «квадрат». Такая аномалия может быть объяснена новым устройством рынка новостроек, когда девелоперам надо согласовывать вопросы ценообразования с банкирами, которые не любят отходить от утвержденной финансовой модели. Плюс к тому застройщики за два года накопили солидный жирок и надеялись переждать тяжелые времена, не снижая цен, в расчете на осенний деловой сезон и прилив спроса. В сентябре истекают сроки полугодовых депозитов, заключенных в марте на крайне выгодных условиях. Часть этих денег, по мнению застройщиков, обязательно придет в недвижимость.
Москва мягче прошла кризисные месяцы. По данным аналитического сервиса bnMap.pro, в апреле количество сделок с новостройками упало в три раза — до 6000. Затем в течение трех месяцев рынок восстанавливался, прибавляя по тысяче-другой сделок в месяц, но в августе неожиданно вновь обвалился до апрельского уровня. Количество сделок оказалось вдвое меньше, чем в допандемийные неажиотажные 2018–2019 годы.
«Сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента Москвы составляет 292 тысячи рублей. С начала года она выросла на девять процентов. Летом 2019 года новостройки стоили на 38 процентов меньше — 180 тысяч рублей за квадратный метр», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Особенность текущего рынка новостроек в том, что к нынешнему уровню цен трудно привыкнуть. За два года ценового ралли, драйвером которого была льготная ипотека, цены слишком выросли. В крупных девелоперских проектах в конце Волоколамского шоссе или Мневниках, откуда до МКАД гораздо ближе, чем до центра, стоимость квадратного метра в строящемся здании может запросто составлять 400–450 тыс. рублей. За МКАДом все чаще встречаются проекты с ценами 200 тыс. рублей за «квадрат». Прайс-листы в сегменте de luxe поражают даже опытных брокеров. Если три года назад предельными ценами были 1–1,5 млн рублей за квадратный метр, то сейчас появилась масса проектов со стоимостью «квадрата» 1,7–2,5 млн рублей. Самый дорогой пентхаус в городе, расположенный на набережной между Кремлем и Храмом Христа Спасителя, выставлен по цене 6 млн за квадратный метр.
Часть профессиональных инвесторов, зарабатывавших на росте цен в новостройках, ушла с рынка, считая, что цены уже на максимуме. При этом появилась группа молодых или региональных покупателей, привлеченных появившейся ипотечной ставкой в 0,1%, субсидированной застройщиками. Такие покупатели выбирают квартиры, исходя не из их стоимости, а из ежемесячного платежа. Это отразилось в рекламе на городских билбордах: там уже указывают не цены, а ипотечную ставку или размер ежемесячной выплаты. В таких покупках много риска и азарта, люди зачастую берут кредит даже на первоначальный взнос, но уверены, что высокая инфляция «съест» платежи.
Рынок усложнился для анализа: на проекте может быть три-четыре прайс-листа в зависимости от условий покупки. Умножая на десятки вариантов планировок, мы получаем крайне сложную для оценки и сравнения с другими проектами картину. Интересно, что фактор общей неопределенности совершенно по-разному влияет на разные группы покупателей. В нижнем сегменте он подчас толкает людей на авантюрные покупки. Такие покупатели очень боятся, что деньги обесценятся и они никогда не смогут позволить себе приобретение квартиры. Покупатели дорогого сегмента никуда не спешат, спокойно ожидая, когда наступит определенность.
А вот вторичный рынок жилья уже вышел на стадию падения. В августе цены снизились на 1,1%. Московское жилье падает в цене уже четыре месяца подряд; по данным портала irn.ru, общее падение составляет 4,5%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляет 260 тыс. рублей за метр. Риелторы отмечают, что в последние два месяца продавцы, желая продать квартиру, стали давать скидки до 15%. Причем дисконты стали массовыми. Ситуация вряд ли поменяется и в ближайшие месяцы: навес квартир на рынке большой. По данным компании «Инком-Недвижимость», на продажу выставлено примерно 73 тыс. квартир — почти вдвое больше, чем год назад. В числе продавцов выделяются две интересные группы: те, кто выставил квартиру на продажу, уехав из страны, и те, кто продает новостройку, пытаясь зафиксировать прибыль.
Удешевление вторички в сочетании с ростом цен на новостройки привело к парадоксальной ситуации: строящиеся квартиры зачастую дороже готовых. «В автомобильном бизнесе есть так называемый эффект “мерседеса”, когда машина, выехав за порог автосалона, сразу же оказывается на 10 процентов дешевле. С квартирами всегда было наоборот, и это логично: новостройки дешевле, потому что их покупка связана с рисками. Однако сейчас на новостройки существует льготная ипотека, а на вторичке есть только коммерческая ипотека со ставкой около 10 процентов. В итоге готовые квартиры часто дороже строящихся», — объясняет старший партнер сети офисов Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Такая же парадоксальная ситуация сейчас и на рынке недвижимости Дубая: за счет многолетней беспроцентной рассрочки от застройщиков новостройки дороже квартир на вторичном рынке.
Факторы разворота
Ситуация роста цен на фоне резкого падения продаж аномальна. Есть ряд фактов и трендов, указывающих на то, что разворот рынка очень вероятен. Резко выросла доля ипотечных сделок на рынке новостроек. Например, по данным портала Dataflat.ru, в Московской и Ленинградской областях за год она поднялась с 62 до 88%. Сильно вырос средний срок ипотечного кредита. По данным ЦИАН, средний срок обременения по жилищным кредитам за три года увеличился в полтора раза — c 205 до 312 месяцев. Срок кредитования впервые превысил 25,5 года. Рекордные цифры по доле ипотеки и сроку кредитования показывают, что спрос очень агрессивно накачивается через ипотеку, и эта зависимость критична.
Продолжает снижаться средняя площадь квартир. В Москве она снизилась за год с 55 квадратных метров до 51. Площадь квартир в бизнес-классе сократилась за несколько лет на 25%. В Санкт-Петербурге за год падение всего на 1%, но там уже и падать особо некуда: средняя площадь покупаемой квартиры всего 41 квадратный метр. То есть в позднем Советском Союзе метражи «однушек» в панельных домах приближались к 40 «квадратам», а сейчас это средняя площадь квартир в комплексах, учитывая «двушки» и «трешки». Активный спрос на малогабаритное жилье показывает, что спрос очень ограничен.
В последние три месяца сломалась привычная модель банка по финансированию стройки. До этого наполняемость эскроу-счетов была выше, чем траты банков на проектное финансирование, в среднем на 20%. То есть банки могли выдавать проектное финансирование из средств покупателей на эскроу-счетах. В летние месяцы этого года поступления на эскроу-счета составили всего 22% от выданных застройщикам кредитов. Соответственно, осенью банки должны будут решать новую для себя задачу — как фондировать эти расходы. В «Дом.РФ» считают, что придется использовать средства с депозитов, от продажи облигаций, а также дополнительные инвестиции со стороны акционеров. При этом банк увеличит и ставки кредитования для девелоперов. В любом случае это новая ситуация, неприятная для девелоперов.
Есть и еще несколько потенциальных рисков для застройщиков. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ будут снижены и ипотечные ставки на вторичное жилье, что оттянет часть спроса с сегмента новостроек. Кроме того, в Москве должен включиться фактор реновации. Не менее 10% получивших новые квартиры жителей снесенных «хрущевок» выставляют их на продажу. Плюс в ближайшее время для компенсации затрат столичное правительство планирует продавать часть «реновационных» квартир. Это еще больше увеличит предложение жилья в Москве.
Как будут держать цены
На фондовых и товарных рынках колебания цен привычны, на рынке недвижимости циклы длятся годы, а периоды удешевления жилья болезненно воспринимаются игроками. Можно даже сказать, что застройщики и банкиры сильно боятся снижения цен. И речь здесь идет не только о недополученной прибыли или убытках. Когда рынок встает на понижательный тренд, часть покупателей начинает ждать дна рынка. Для застройщиков это болезненно, так как еще больше снижается спрос, и это разрушает одну из главных мантр рынка: недвижимость всегда дорожает. Для банков удешевление недвижимости означает и пересмотр финансовых моделей, и, что важнее, переоценку залоговой массы, что, в свою очередь, вызывает необходимость дополнительного резервирования в ЦБ. В общем, банки готовы скорее мириться с отсутствием продаж у девелоперов, чем с открытым снижением цен.
За счет каких инструментов банкиры и застройщики будут пытаться удержать существующий уровень цен на новостройки? В первую очередь за счет субсидируемой девелоперами ипотеки. С таким продуктом в июне первым стартовал тандем ПИКа и ВТБ, который предложил ипотеку с почти нулевой ставкой (0,1% годовых) на весь срок кредитования. Такая ставка оказывалась возможной за счет того, что часть процентов по ипотеке за заемщика сразу оплачивал застройщик, который, в свою очередь, поднимал цену на квартиры. Позднее похожие программы появились у всех крупных девелоперов. Такие программы взбодрили рынок: на людей магически действовала реклама «Ипотека 0,1% годовых», и они были готовы переплачивать 15–20% к базовой стоимости квартиры. Тем более что ипотечный платеж оказывался сопоставимым с арендной платой за схожую квартиру. За двухкомнатную квартиру ценой 12 млн рублей в Сколково ипотечный платеж при кредите на 27 лет может составить всего 30–35 тыс. рублей.
Отметим высокую эластичность спроса на рынке жилья к фактору ипотечной ставки. Расчеты, сделанные для столичного региона, показывают, что снижение ипотечной ставки на 1% приводит к росту емкости рынка на 0,6–1,1 млн квадратных метров — на 7–15%. Это происходит за счет того, что при уменьшении ставки ежемесячные ипотечные платежи снижаются и становятся доступными менее обеспеченным группам потенциальных покупателей. Причем эффект тем сильнее, чем ниже уходит ставка.
В этом ракурсе ипотека со ставкой 0,1% невероятно выигрышна для девелоперов, но при этом и предельна — ниже падать некуда. Однако использовать такие программы застройщикам все труднее. Последние пару месяцев банки уже несколько раз увеличивали комиссии застройщиков за использование программы, и сейчас переплата за квартиру составляет почти 25%, она слишком велика. К тому же ипотекой с нулевой ставкой заинтересовался ЦБ РФ, который недавно запросил информацию у банков, — вероятно, в ближайшем будущем программы с почти нулевыми ставками могут быть свернуты.
Последняя новинка рынка: доступность ипотеки банки стремятся увеличить за счет манипулирования первоначальным взносом. Появились кредиты с отсрочкой по первоначальному взносу на три месяца. А Альфа-банк совместно с девелопером «Инград» недавно начал одобрять кредиты на покупку жилья в новостройке с возможностью выплаты первоначального взноса в рассрочку на 24 месяца. Ну и, конечно, Минстрой и девелоперы лоббируют продление государственной льготной ипотеки на 2023 год.
В последние месяцы застройщики стали активно использовать и другой инструмент для стимуляции спроса — скидки. «За год объем предложений со скидками вырос в два раза», — говорит Надежда Коркка. Увеличился и дисконт по скидкам. Если год назад размер дисконтов составлял 2–4%, то сейчас в отдельных проектах он вырос до 10–15%. Количество скидок и акций будет, скорее всего, расти.
«Есть известная теория о пяти стадиях проживания горя: от отрицания и гнева до принятия. Аналогичным образом разные девелоперы сегодня находятся на различных стадиях принятия реальности, отмеченной дисбалансом высоких цен и низкого уровня продаж. Соответственно, реагировать они будут тоже по стадиям. Сначала “включили” субсидированную ипотеку. Следующим шагом будет отказ от удорожания стоимости лота в случае использования субсидированной ставки по ипотеке. Следующий этап — он пока применяется выборочно — предоставление адресных скидок и акционного предложения, — говорит директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Что будет дальше? Скорее всего, мы увидим некоторое снижение цен. Но не фронтальное и резкое; начнется оно с новых проектов или вывода новых корпусов в уже запущенных проектах — они будут выходить со сбалансированными ценами относительно текущего уровня ценообразования. Условно говоря, по ценам годичной или двухгодичной давности».
Еще один возможный инструмент стимулирования продаж — создание дефицита через сокращение предложения. Это может реализовываться на уровне региона: сразу в нескольких субъектах, в том числе в Московской области, первой реакцией на СВО было прекращение выдачи разрешений на строительство. Впрочем, такой путь небезобиден для чиновников, потому что количество возводимого жилья — один из важнейших показателей эффективности губернаторов. Некоторые губернаторы уже постарались договориться с Минстроем о снижении плановых показателей.
Создавать дефицит можно и на уровне компании. Застройщики давно применяют этот инструмент, выставляя на продажу лишь малую часть строящихся квартир. Продавая по высокой цене, девелопер будет растягивать продажи. Но таким образом увеличится и риск, что к моменту окончания строительства не все квартиры будут проданы. В еще молодой системе эскроу-счетов подобных прецедентов пока не было. «Сейчас мы находимся в ситуации, когда в ближайшее время можем получить первые несколько официальных проблемных объектов, строящихся по эскроу-счетам, — выразил озабоченность председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. — Один из наших коллег сказал, что 15 процентов из всего того, что строится по эскроу-счетам, по сути, является стройками “красной зоны”».
Снижение в столичном регионе ипотечной ставки на 1% приводит к росту емкости рынка на 0,6–1,1 млн квадратных метров
Много ли в Москве строят
Иногда можно услышать: «В Москве так много строят, кругом одни подъемные краны и небоскребы — откуда же берутся высокие цены на жилье?» Однако если вооружиться цифрами, то окажется, что темпы столичного строительства весьма невелики. Расчет первый: в постсоветский период, за исключением аномального 2021 года, в столице возводилось от 2,1 до 5 млн квадратных метров. Это в среднем 0,25–0,4 квадратного метра на человека. Для сравнения: в стране поставлена цель строить 120 млн квадратных метров в год — это 0,85 «квадрата» на человека. То есть в Москве строится в два-три раза меньше, чем должно по плану, хотя с учетом концентрации финансовых ресурсов в столице должно возводиться удельно большее количество жилья на человека, чем в регионах.
Другой расчет: по официальным данным, ежегодно население столицы увеличивается в среднем на 150 тыс. человек. Сколько жилья нужно, чтобы обеспечить новых москвичей квартирами? Умножим цифру приезжающих на среднюю обеспеченность жильем в России (27,7 «квадрата» на человека) и получим 4,2 млн квадратных метров в год. То есть площади нового жилья хватает лишь на то, чтобы расселить приехавших. Это подтверждается цифрами Института экономики города: в последнее десятилетие обеспеченность жильем в Москве не растет — она застыла на отметке примерно 19–20 квадратных метров на человека.
Не очень много жилья строится и в России в целом. Достижение планового показателя в 120 млн квадратных метров в год было передвинуто с 2024 года на 2030-й. По расчетам Сбербанка, среднего для Восточной Европы уровня обеспеченности жильем в 35 «квадратов» на человека удастся достичь только через четверть века.
По данным Минстроя, за восемь месяцев этого года в стране ввели 66,1 млн квадратных метров жилья, это рекордные цифры. Но обольщаться ими не надо. Статистика частично искажена фактором ковида, из-за которого ввод многих проектов съехал на этот год. И еще одна причина рекордного ввода — быстро растет доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), она уже превышает 63%. И вновь парадокс: государство за эти годы бросало все силы на развитие сегмента многоквартирного жилья, субсидировало ипотеку для него, а он не растет. Зато ускоренными темпами растет ИЖС, развитием которого государство практически не занимается.
Жилье для банкиров и девелоперов, а не общества
Ценовое ралли последних двух лет, стимулированное государственной субсидированной ипотекой, заставляет по-новому посмотреть на жилищную политику правительства и ее текущие результаты. Нынешняя модель жилищного рынка была сформирована двадцать лет назад как неолиберальная: все строительство ведется частными девелоперами, доминирующим финансовым инструментом была назначена ипотека, а государство практически устраняется от любого вмешательства. Однако затем неолиберальная модель пережила пару метаморфоз. Три года назад был совершен удивительный эксперимент: строительная отрасль почти целиком была передана под контроль и ответственность банкам. А два года назад, во время пандемии, государство все-таки решилось на активные интервенции на рынке и ввело субсидированную ипотеку. Каковы же результаты функционирования этой гибридной модели?
Как и ожидалось, основанная на ипотеке модель оказалась крайне спекулятивной. Даже небольшое увеличение спроса или манипулирование предложением может приводить к существенному росту цен. По расчетам Института экономики города, коэффициент доступности жилья (КДЖ), отражающий отношение медианной цены квартиры на рынке к годовому доходу семьи из трех человек (количество лет, за которое семья из трех человек сможет накопить на квартиру при условии сбережения всех своих доходов), серьезно вырос за последние три года во всех 17 российских агломерациях. КДЖ для московского и санкт-петербургского регионов близки к уровню «недоступно». Даже по оптимистичным оценкам Минтруда, более 40% российских семей не могут взять даже льготную ипотеку. Одна из основных целей жилищной политики — увеличение доступности жилья — оказалась нереализованной.
В рамках существующей модели государство и общество имеют крайне ограниченное влияние на качество и параметры новой городской среды. Девелоперы взяли курс на азиатский тип развития города: многоэтажную многоквартирную застройку с высокой плотностью. При этом жилищная политика никак не связана с демографической: в стране активно строятся малогабаритные студии. Только сейчас начались разговоры о стимулировании строительства больших семейных квартир.
Курс на накачку рынка субсидированной бюджетом ипотекой в ситуации глобальной нестабильности и стагнации доходов населения представляется весьма рискованным. Риски связаны и с длительными обязательствами по субсидированию ипотеки, которые берет на себя бюджет, и с ростом неплатежеспособных заемщиков, и с надуванием пузыря на рынке недвижимости. Сбалансировать текущую модель жилищного рынка можно было за счет неспекулятивных строительно-финансовых инструментов: стройсберкасс, жилищно-строительных кооперативов, жилищных ассоциаций и арендного жилья. Однако от декларации этих направлений развития ушли недалеко.
