Краснодар показывает феноменальные темпы роста населения: за десять лет город вырос более чем наполовину и стал миллионником. Город успешно оседлал волну миграции и раскрутил на ней строительный бум: в 2022 году Краснодар показал рекордные темпы строительства жилья в России — 2,5 кв. м на человека, это в пять раз больше, чем в Москве, где всегда кипит стройка.
Высокие темпы строительства в Краснодаре парадоксальным образом сочетаются с резким ростом цен. За пять лет стоимость жилья выросла в три раза, и это тоже рекордный показатель для России. Сейчас стоимость квадратного метра новостроек уже выше 140 тыс. рублей.
Обычно рост населения считается одним из главных показателей развития города. Если происходит депопуляция, число жителей сокращается — это плохо для региона. Однако в случае Краснодара очень быстрый рост создает все больше и больше проблем. Транспортная, социальная и инженерная инфраструктура категорически не справляется, а денег на решение проблем в городском и региональном бюджете нет.
Климатическая миграция
По данным Росстата, в 2012 году население Краснодара составляло 763 тыс. человек. Через десять лет оно уже достигло 1,2 млн человек — на 57% больше. Города — весьма инерционные образования, вырасти за десять лет в полтора раза — это невероятно быстрый рост. При этом местные власти считают, что данные Росстата сильно занижены и в Краснодаре живет намного больше людей. Так, губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев полагает, что население города — 1,6 млн человек, а по данным краснодарского МВД, здесь живет более 1,8 млн.
Прирост населения можно оценить по косвенным показателям — например, по загрузке социальной инфраструктуры и дорог или через объемы строительства. В прошлом году в Краснодаре было сдано 3 млн кв. м жилья. По статистике порядка 45% квартир выкупается иногородними. Текущая обеспеченность жильем в Краснодаре составляет 28 кв. м на человека. Исходя из таких вводных число новых жителей, купивших в прошлом году жилье в новостройках можно оценить в 50 тыс. человек.
Переезд в Краснодарский край и его столицу в частности — классический пример климатической миграции. Люди переезжают, чтобы жить в более теплом и солнечном климате, чтобы уехать из районов с неблагоприятной экологией. Очень часто изначальный запрос переселенца звучит как «еду к солнцу и морю», то есть цель — Сочи. Но потом, ознакомившись с ценами в Сочи, происходит переориентация на Краснодар. Столица Кубани выглядит большим южным городом с развитым сервисом и возможностями для бизнеса, к тому же расположенный в двух часах езды от моря. Потенциальные конкуренты для миграции — Ставрополь и Ростов-на-Дону — проигрывают, прежде всего из большей удаленности до моря. Пандемия с переходом на удаленку подхлестнула тренд переезда на юг.
Поток климатических мигрантов можно было грамотно направить, создав для него соответствующее предложение. Давно идут разговоры о том, что Краснодарский край мог бы стать русской Флоридой, куда, в частности, переезжали бы пенсионеры. Но такие проекты так и не развились, и пока основной удар миграции приходится на Сочи и Краснодар, которые страдают от перенаселенности, пробок на дорогах и нехватки социальной инфраструктуры.
Миграционный поток инерционен, но в последние пару лет энтузиазм по поводу переезда в Краснодар начинает понемногу спадать. «По моим наблюдениям, более половины новых жителей Краснодара — “понаехи”, как их называют местные, оказываются недовольны переездом, — говорит таксист Вячеслав. — Очень дорогая недвижимость, нехватка детсадов и школ, дорогие продукты. Мало хорошей работы: я, например, дежурю санитаром в психиатрической больнице сутки через двое, делаю мебель, ну и каждый свободный час “бомблю” таксистом. Люди в шоке от огромных пробок: из окраинных районов в центр некоторые выезжают на работу до шести утра, иначе надо будет в пробке стоять два часа. Ну и сказывается разница менталитета: местные жители — “кубаноиды” — гораздо легче относятся к обещаниям и сказанному слову. Много мелкого обмана — на рынке, в магазине. Людей из Сибири разница в менталитете сильно цепляет».
Подсчитать число новых жителей крайне сложно, потому что многие живут без регистрации. «Я приехал два года назад, купил квартиру, но остался зарегистрированным в Челябинске, — продолжает Вячеслав. — Многие не спешат регистрироваться в Краснодаре, чтобы не терять московские и северные надбавки к пенсии. Как я понимаю, здесь средняя пенсия порядка 12 тысяч рублей, а в Москве более 20 тысяч».
Недвижимость подорожала в три раза
Долгое время одним из главных аттракторов для миграции в Краснодар были низкие цены на жилье. «Четыре года назад студию в новостройке на окраине можно было купить за миллион рублей. Сейчас такая квартира будет стоить три с половиной миллиона», — говорит коммерческий директор ООО «Доминион-Юг» Вячеслав Шпынов. При старых ценах при переезде на юг можно было еще и выиграть в количестве метров: денег от проданной «однушки» в Омске могло хватить на «двушку».
Одним из факторов низких цен на новостройки был беспредел в области строительства. Например, с середины 2000-х на месте болот и садов начал формироваться Музыкальный район — район самостроя на 300 многоквартирных домов на 40‒50 тыс. человек. Шестиэтажные дома строились «окна в окна» с многочисленными нарушениями санитарных и строительных норм. Используя криминальные схемы, застройщики через суд после окончания строительства оформляли дома с уже проданными квартирами в собственность. Сейчас в этом районе практически нет школ и детских садов, часто отключается электричество, он регулярно затапливается. Понятно, что такие квартиры продавались очень дешево.
В целом за последние несколько лет цены на жилье в России очень сильно выросли. Это произошло из-за перехода на систему эскроу-счетов, который дал контроль над рынком банкам, и введения льготной ипотеки, которая перегрела рынок. Краснодар даже на этом фоне показал феноменальный рост: цены взлетели в три раза. «В Краснодаре средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 142 тысячи рублей», — говорит директор департамента аналитики девелопера “Неометрия” Ксения Рысенко. «За последний год цена выросла на 15 процентов. Средний бюджет покупки сегодня — порядка восьми-девяти миллионов рублей. За год он вырос значительно сильнее средней цены — на 34 процента», — отмечает начальник отдела аналитики AVA group Дмитрий Сериков.
Частично трехкратный рост объясняется эффектом низкой базы. «Краснодар долгое время был недооценен. Мы делали для девелоперов расчеты интересных городов для застройки. Но девелоперы отказывались “заходить” в Краснодар: слишком низкие цены. А для нас, учитывая целый набор показателей и миграцию на юг, было очевидно: у Краснодара огромный потенциал для роста цен», -— говорит управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Есть пара чисто краснодарских факторов резкого роста цен. Первый: резко увеличившаяся себестоимость из-за смены правил игры. Сейчас в Краснодаре самострои запрещены, а все новостройки возводятся в рамках проектов комплексного развития территорий. В этих проектах девелоперы несут затраты на создание части инженерной инфраструктуры. Плюс городские власти «нагрузили» застройщиков обязательствами по возведению детских садов и школ.
Второй: резко улучшился продукт. «Сейчас краснодарский проект -— это квартальная застройка, дворы без машин, хорошее благоустройство, отделанные места общего пользования. Застройщики очень много ездят по стране, изучают передовой опыт и внедряют его», — говорит Денис Колокольников.
Рынок Краснодара высококонкурентный. Краснодар занимает первое место в стране по количеству квадратных метров, строящихся на одного человека — 2,5 кв. м. Для сравнения: в Москве этот удельный показатель в пять раз меньше. Это заставляет застройщиков пытаться конкурировать качеством продукта, так как конкуренцию ценой не допускают банки.
Показателем высокой конкуренции служит и число крупных девелоперских компаний. По данным Единого реестра застройщиков, в числе сорока крупнейших застройщиков страны сразу семь компаний из Краснодара. В десятке лидеров два краснодарских застройщика — Dogma (в стройке 1,8 млн кв. м) и ГК «Точно» (1 млн кв. м).
Типологически продукты застройщиков схожи: более 90% рынка — это многоэтажные дома комфорт-класса. Средняя этажность — 16 этажей. Значительная часть проектов локализована на окраинах — в частности, в районе Западного обхода, на территории, которая сравнительно недавно была присоединена к городу.
Особенность местного рынка недвижимости — большое число иногородних покупателей. По данным компании bnMap.pro, в Краснодаре доля иногородних покупателей составляет сегодня 40‒45%. Именно поэтому в 80% проектов предлагаются квартиры с отделкой — иногородним неудобно заниматься ремонтом в незнакомом городе.
В начале этого года показалось, что рынок Краснодара с его гигантскими объемами на грани серьезного спада: объемы продаж упали, резко выросло количество непроданных квартир. В некоторых новостройках широко не афишируемые дисконты при продаже доходили до 20%. Комиссия риелторам за покупателя выросла до 5‒7%. Но летом кризис прекратился, темпы продаж вновь стали высокими: застройщики-лидеры продают по 700‒800 квартир в месяц.
Все сохранить, ничего не развивать
Одна из острых проблем Краснодара — состояние центра города. Для города-миллионника центр Краснодара очень нетипичен: это практически станица с частными домиками, которая растянулась на сотни кварталов. За исключением ряда центральных улиц это почти деревенская застройка. Качество многих одно- или двухэтажных домиков зачастую весьма удручающее. Во многих кварталах даже нет фекальной канализации: жители пользуются либо выгребными ямами, либо нелегально «врезаются» в ливневку.
В таком историческом центре «а-ля станица» есть свое очарование. Для городка в 10‒50 тыс. жителей он был бы органичен. Однако для города-миллионника это нонсенс. Возникает ощущение, что к телу тигра пришили голову небольшой собачки. В центре располагаются административные и культурные учреждения, но в нем живет очень мало людей. Люди же, наоборот, живут на окраинах в высоких многоэтажках, отрезанных от прелестей цивилизации.
Принципиально для центра города есть два основных сценария. Первый — разумное уплотнение центра. Такая концепция была разработана архитектором Юрием Щербининым по заказу властей края. Она предполагает сохранение квартальной структуры с узнаваемым силуэтом застройки и архитектурным стилем. «Есть объекты культурного наследия и ценные градоформирующие здания — они, естественно, остаются. Остальное — мусор, который не жалко снести», — резко высказывается Юрий Щербинин. Его концепция предполагает новую застройку вместо снесенных неценных зданий. По периметру могут стоять двух-пятиэтажки, в центре кварталов возможно повышение этажности до 7‒8. Предполагается, что единицей реновации может быть группа из девяти кварталов, что позволит создать связную среду.
Концепция позволяет решить основные проблемы центра: уплотнить застройку, избавиться от зданий с большим износом, а также подвести в центр современные коммуникации. Ее минус — сложность реализации и невысокая рентабельность такого проекта, так как предполагается выкуп домов у собственников, а площадь нового строительства относительно невелика. Власти даже планировали компенсировать девелоперам, взявшимся за реновацию центра, низкую рентабельность предоставлением земельных участков под застройку в других частях города.
В принципе, проекты уплотнения центра в Краснодаре уже были в 1990-е и 2000-е. На месте нескольких маленьких домиков ставилась 30-этажная башня или стена. Возникали крайне дисгармоничные анклавы, где недостатки подхода умножались на низкое качество архитектуры. Примером уплотнения нового типа мог бы стать проект строительства многофункционального комплекса «Континент», разработанный застройщиком «Бэл-девелопмент» для 193-го квартала и презентованный осенью этого года. Можно выделить несколько элементов, которые радикально отличают этот проект от многоэтажных комплексов, которые девелоперы в предыдущие годы сумели втиснуть в центре. Во-первых, необычная и сложносочиненная архитектура, к проектированию привлечена мировая звезда — японское бюро Kengo Kuma & Associates. Такой архитектурой Краснодар не избалован.
Во-вторых, это не просто жилой дом — комплекс имеет множество функций, в том числе там есть концертный зал. В-третьих, это не «дом за забором», паразитирующий на городе. «Континент» приносит новое общественное пространство — бульвар. В-четверых, новый комплекс даже ниже расположенной рядом гостиницы Marriott.
С точки зрения концепции и качества архитектуры «Континент» мог бы стать для Краснодара проектом, который задает новую планку. Однако в нынешнем виде проект не может быть реализован. Дело в том, что несколько лет назад для 113 кварталов в центральной части города вступили в силу жесткие правила охраны среды с режимом «историческое поселение». Для территории площадью 417 га были разработаны и приняты весьма строгие правила охраны. Одно из ключевых требований: высота построек в середине квартала не должна превышать 21 метр (примерно шесть этажей), а по фронту улицы — не более двух этажей. Такие строгие правила — реакция на «хулиганскую» застройку высотками в центре в прошлые годы. И можно было бы порадоваться за то, что исторический центр теперь полноценно защищен. Однако на практике такой жесткий режим фактически блокирует всякое развитие и любые проекты ревитализации застройки. У властей нет денег на такие проекты, для инвесторов в нынешних условиях они будут убыточными — в итоге историческая среда обречена на планомерную деградацию.
Тридцать три первых класса на одну школу
Город не справляется с активной миграцией — об этом свидетельствует перегрузка всех видов инфраструктуры. Наиболее наглядно она выражена в дефиците школ. Экстренно пристраиваются новые корпуса к существующим школам. В новых районах, чтобы сберечь бюджетные деньги, обязанность строить школы и детсады переложили на застройщиков. Но школы все равно переполнены. В то время как в стране поставлена задача избавиться от второй смены, в Краснодаре дети учатся в три потока. Новые школы строятся очень большими. В прошлому году была введена в строй самая большая школа на юге страны — на 1580 человек.
Рекорд был поставлен в 71-й школе Краснодара. В нее 1 сентября пришли сразу 1080 первоклассников. Они были разбиты на 33 класса, и букв для их обозначения не хватило. Литеры Ъ и Ь благородно решили не использовать. В результате в школе несколько первых А и Б классов, которые различают лишь по зданию, где дети учатся.
Со школами и детсадами в перспективе есть возможность разобраться, а вот как решать острейшую транспортную проблему, непонятно. Краснодар — самый автомобильный город страны: на 1000 человек здесь 347 машин (в Москве только 287). По данным компании Regtransfers, по количеству пробок Краснодар занимает второе место в России после Москвы. В будний день «Яндекс.Навигатор» показал, что проехать четыре километра из центра до стадиона «Краснодар» займет более часа. Город по структуре, количеству дорог и уровню общественного транспорта соответствует 300-тысячнику, а пытается жить как миллионник.
Как же Краснодар отреагировал на резкий рост населения в последние годы с точки зрения транспорта? Пока почти никак. Главное, что сделано, — на федеральные деньги создано несколько обходных трасс, которые должны отсечь от города транзитный транспорт. В частности, идущий в Крым. Однако обходные трассы — это пока лишь отдельные куски магистралей, не связанные в кольцо. И как транзитные они перестают работать уже сейчас. Западный обход, задуманный как скоростная магистраль, уже стал фактически городской улицей — вокруг него сейчас и развернуто основное жилищное строительство. При этом и как улица он не может работать: там нет светофоров, переходов.
В городе введена платная парковка в центре города. Однако пока власти не могут победить «южную вольницу»: по всему городу машины припаркованы в два ряда и часто вне зоны парковки. Несколько проектов новых дорог или развязок уткнулись в человеческий фактор и неспособность властей договориться с жителями. Периодически вбрасываются яркие популистские транспортные проекты типа канатной дороги через город. Но после подсчетов оказывается, что канатка -— это дорого, неэффективно и рассчитано в основном на туристов. Разговоры о классическом метро не воспринимаются серьезно: в стране не могут завершить начатые еще при СССР проекты подземки в городах-миллионниках. Строить метро с нуля в Краснодаре — сейчас это выглядит фантастикой. Расходная часть бюджета города — 67 млрд рублей. С таким бюджетом строительство даже одной развязки крайне затруднительно.
В 2016 году состоялась презентация проекта «Наземка», который предполагает организацию наземного метро по существующим железнодорожным путям, что-то типа московских скоростных диаметров. Железнодорожные пути составляют одну из главных проблем Краснодара: они разрезают город на несколько плохо-связанных частей, эстакад и путепроводов крайне мало. На многие десятилетия город застыл в промежуточном состоянии: надо или строить массу дорогих эстакад, или полностью выносить «железку». Технические возможности для «выноса» есть, но этот вопрос в ведении РЖД и федерального правительства. В полном варианте «Наземка» может иметь 50 станций на шести линиях, она свяжет всю краснодарскую агломерацию в диапазоне 30 км. Это вариант очень перспективен, но он и очень дорогой — нужно до 100 млрд рублей. Начать можно и с бюджетного варианта — использовать только существующие станции, но резко уменьшить интервалы движения поездов. Проект «Наземка» прошел массу согласований, внесен в генплан до 2040 года, но на сегодняшний день окончательного решения по срокам его реализации и финальной версии нет.
Зато уже начата реализация крупного проекта по созданию новых трамвайных линий. Год назад власти Краснодара подписали концессионное соглашение с компанией «Синара — ГТРК». Концессионер до 2027 года должен построить 35 км путей и закупить 100 новых трамваев. Объем инвестиций составит более 28 млрд рублей, из которых 8,6 млрд — это грант из федерального бюджета в рамках программы развития городского электротранспорта. Новая ветка придет и в район Западного обхода, где сегодня сконцентрированы основные новостройки города.
В октябре губернатор Вениамин Кондратьев представил новый мегапроект: в восточной части города будет начато строительство огромного микрорайона на 270 тыс. человек. Фактически новый город будет содержать и административный район, куда из центра переедут чиновники, и медицинский кластер, и офисы. По представлению чиновников, начав строить район с нуля, они одновременно решат и проблему исторического центра, и транспортный вопрос. Но есть и другой взгляд на такую градостроиельную концепцию. «Строительство новых многоэтажных районов "в поле" — это неэффективное расходование бюджета» — считает руководитель градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин, — «Строить надо, развивая существующие городские территории с одновременной модернизацией социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Дополнительные средства лучше потратить на сеть внеуличных скоростных магистралей в отводах железной дороги, систему наземного метро и систему скоростного автобуса (BRT)».
