В трех южных городах нашей страны должна была начаться реализация нескольких инвестиционных проектов. В крымском Коктебеле крупная строительная компания планировала строительство жилого комплекса. К концу 2022 года основная документация была подготовлена, начались переговоры с финансирующим банком. В Ялте в 2022 году намечалось возведение дополнительной очереди отельного комплекса, проект прошел отбор и получил финальное одобрение. В Белгороде строительство жилого дома крупным краснодарским застройщиком, решившим начать экспансию за пределы своего домашнего региона, должно было стартовать в начале 2024 года.
Все названные проекты — и наверняка немало других — были поставлены на паузу. Причина очевидна: возросшая угроза террористических действий со стороны Украины ведет к снижению спроса и торможению инвестиций в прифронтовых регионах, прежде всего в Крыму, Севастополе и Белгороде.
Коротко опишем механизм торможения на примере жилищного строительства. Процентная ставка, которую платит застройщик, зависит от объема средств на счетах эскроу, куда зачисляется выручка от продажи квартир: чем этот объем больше (то есть чем быстрее продаются квартиры), тем ниже ставка. Обычный строительный проект предполагает распроданность не менее 50% квартир на этапе строительства. Это позволяет сравнительно быстро наполнять счета эскроу и, соответственно, финансировать проект не по рыночной ставке, которая в условиях высокой ключевой ставки Банка России приближается к 20%, а по гораздо более низкой (4‒5%, а иногда, в случае очень хорошего темпа продаж, и почти нулевой). Если же продажи квартир останавливаются и средства на счета эскроу не поступают, застройщик вынужден финансировать стройку очень дорогими заемными деньгами. Издержки растут, финансовая модель проекта не работает, кредитующий стройку банк приостанавливает дальнейшее финансирование и требует внесения застройщиком дополнительных собственных средств для закрытия возникшей «дыры». Если таких средств недостаточно, проект может полностью остановиться.
