По данным агентства «Инком-недвижимость», с начала года аренда квартир в Москве подорожала на 40%. Это стало следствием сильного дисбаланса спроса и предложения. На рынке крайне мало квартир, хорошие варианты «улетают» за один день. В то же время спрос постоянно растет, в том числе за счет возврата в страну релокантов и миграции офисных работников с «удаленки» в офисы. Дорожает аренда и в других крупных городах страны. Рост цен поддерживается значительным ростом доходов населения.
Столичная аренда: плюс 10% за месяц
Особенность текущего роста цен — его непрерывность. Обычно рынок аренды цикличен: к примеру, в мае‒июне арендаторов мало, студенты уезжают, многие отравляются за город, а осенью, с началом делового и школьного сезона, начинается подъем спроса. Однако с августа прошлого года спрос на аренду был стабильно высок, и ставки постепенно повышались. Апогеем стал август, когда они выросли примерно на 10%.
«Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в массовом сегменте сейчас от 50‒55 тысяч рублей. Варианты дешевле можно найти, но это будут квартиры либо в плохом состоянии, либо далеко от метро, либо с какими-то дополнительными нюансами. Год назад хорошие варианты можно было найти за 35‒40 тысяч рублей», — говорит основатель агентства недвижимости «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще никогда столичные ставки аренды жилья не были такими высокими. По подсчетам «Миэль», месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в среднем составляет 54 тыс. рублей. За среднюю «двушку» надо будет заплатить 72 тыс. рублей в месяц, а за «трешку» — более 101 тыс. рублей. Быстрее всего в августе‒сентябре дорожали однокомнатные и двухкомнатные квартиры — на 10%. Стоимость аренды «трешек» увеличилась на 8%.
Сильно дорожает аренда и в России в целом. По данным портала «Мир квартир», только в августе средняя плата за однокомнатные квартиры в крупных российских городах выросла на 9% — до 25,7 тыс. рублей в месяц. Съемные двухкомнатные квартиры подорожали на 8% — до 32,2 тыс. рублей в месяц. Средняя стоимость месячной аренды «трешки» в конце августа составила 38,8 тыс. рублей, за месяц она увеличилась на 6,7%.
Например, резко выросла стоимость аренды однокомнатных квартир во Владикавказе: за август они подорожали на 28%, до 28 тыс. рублей в месяц. Очень быстро дорожала аренда в Тольятти. «Двушки» и «трешки» там подорожали на 24%, их аренда стоит, соответственно, 27 и 34 тыс. рублей в месяц. Средний рост аренды в Ижевске — 20%. Однокомнатные квартиры в городе в среднем снимаются за 23 тыс. рублей в месяц. Среди лидеров по удорожанию — Брянск и Самара, рост ставок аренды в этих городах двузначный. Причем рост крайне неравномерен. В Брянске стоимость аренды однокомнатных квартир увеличилась на 25%, до 17,8 тыс. рублей в месяц, а «двушки» подорожали на 10%, до 30,3 тыс. рублей.
Арендаторов все больше
Взрывной рост стоимости аренды жилья стал следствием нескольких факторов. Главный из них — отмена льготной ипотеки. Весь спрос на жилье конвертируется в два потока — на покупку и на аренду квартир. Распределение этих потоков, как правило, зависит от соотношения ежемесячных платежей за аренду квартиры и за ипотечный кредит за то же жилье. Когда эти платежи сопоставимы, спрос склоняется в сторону покупки жилья. Когда ипотечные намного больше, потенциальные покупатели отказываются от приобретения недвижимости в собственность. Сейчас наступил момент, когда ипотека намного дороже аренды. Расчеты аналитического центра «Дом.РФ» показывают, что сегодня в среднем по стране аренда вдвое дешевле месячного ипотечного платежа. Компания приводит следующий расчет: аренда квартиры площадью 54 кв. м в городе-миллионнике стоит 50 тыс. рублей в месяц. Ипотечный платеж по рыночной ставке (а сегодня рыночные ипотечные ставки на уровне заградительных 20%) за такую квартиру превышает 106 тыс. рублей в месяц.
Другое фактор увеличения спроса связан с возвращением в Москву потенциальных арендаторов. В 2020‒2021 годах, во время пандемии, часть офисных сотрудников была переведена на «удаленку» и уехала на юг или домой в другие региона. Сейчас многие компании отменяют полностью удаленную работу, настаивая на присутствии сотрудников в офисе хотя бы несколько раз в неделю. И они вновь начинают снимать жилье в столице. Важный поток связан и с релокантами, которые покинули страну в 2022‒2023 годах из-за СВО и мобилизации. В течение последнего года значительная их часть возвращалась, подхлестнув спрос на квартиры. Большая миграция населения наблюдается и в связи с СВО: люди переезжают из потенциально опасных регионов, в том числе из вновь присоединенных областей, вглубь страны.
Предложение на минимуме
Рост спроса на аренду жилья сопровождается сокращением предложения на рынке. По данным «Дом.РФ», за год количество объявлений в Москве о сдаче квартиры уменьшилось на 40%, а в России в целом — на 22%. Весьма неожиданно на долгосрочную аренду жилья повлиял резкий рост внутреннего туризма, который стал следствием резкого удорожания отдыха за границей и на российских морских курортах. Туристический бум затронул прежде всего юг страны, Москву и другие крупные города. В Москве, по данным столичного правительства, число туристов за год увеличилось почти на 25%. Новых гостиниц в столице появляется мало, номера там стоят дорого, поэтому значительная часть спроса от туристов пришлась на квартиры. Владельцы жилья стали сдавать жилье посуточно, тем самым выводя его с рынка долгосрочной аренды.
Часть арендных квартир за последние год-два была выведена с рынка их владельцами из-за низкой доходности бизнеса по сдаче жилья. Недвижимость считается защитным активом, средняя рентабельность от сдачи квартир в аренду в Москве исторически колебалась в районе 5‒6% годовых. За последние четыре года квартиры резко подорожали, а аренда — нет. В результате рентабельность арендного бизнеса — приобретения жилья с целью его последующей сдачи в аренду — стала очень низкой, всего 3‒4%. Например, большая однокомнатная квартира в конце Варшавского шоссе, в сравнительно новом доме около метро в начале года стоила примерно 12 млн рублей. А арендная плата за нее составляла примерно 40 тыс. рублей, то есть годовой доход от сдачи квартиры в аренду составлял менее 500 тыс. рублей. Получается, что рентабельность арендного бизнеса составляла около 4%.
Причем надо иметь в виду, что рентабельность в 3‒4% годовых — это «грязная» доходность. Она не учитывает коммунальные платежи (часть их, которая не связана с водой и электричеством, обычно платит владелец жилья), налоги, потери из-за простоя квартиры при смене арендатора, затраты на ремонт и услуги риелтора. При таком сочетании низкой доходности и амортизации квартиры некоторые владельцы предпочли вовсе не сдавать жилье. Например, это касается владельцев квартир в новостройках: при дорогой ипотеке они не могут и продать квартиру из-за низкого спроса, но и не хотят рисковать ее интерьером ради небольших денег. В итоге часть квартир простаивает вне рынка.
Взрывной рост арендных ставок отражает накопленную инфляцию, которая долго не могла реализоваться. До 2020 года аренда практически все время дорожала темпами, примерно соответствующими общему уровню инфляции. Эта схема была сломана в 2020‒2021 годах: отъезд людей из Москвы во время пандемии привел даже к некоторому падению ставок. Затем, в 2022 году, начали уезжать релоканты из-за начала СВО и мобилизации — и ставки опять снизились. В последний год рынок аренды постарался рывком компенсировать общую инфляцию за эти несколько лет.
Большинство риелторов считает, что тренд на удорожание аренды жилья сохранится еще несколько месяцев. По оценке «Инком-недвижимости», до конца года арендные ставки вырастут еще на 5‒10%. Но рост ставок будет сдерживаться ростом предложения. Часть владельцев выведет свои квартиры на рынок: по новым, высоким ставкам это станет выгодно. К тому же закончился высокий туристический сезон, и с сентября на рынок долгосрочной аренды начнут выходит квартиры, сдававшиеся посуточно. Рост предложения должен сбалансировать рынок.
