Семейная ипотека со ставкой 6% годовых в 2025 году (после отмены льготной ипотеки на новостройки) была главным драйвером рынка новостроек. Но государство ужесточает условия по ипотеке неслучайно. Бюджетные расходы на льготную ипотеку выросли скачкообразно - с 1,2 до 2 трлн рублей. Это 5% бюджета страны. Цена субсидирования спроса в строительной отрасли стала слишком высока.

Ипотечных доноров запретили

Программа семейной ипотеки на новостройки была введена в 2018 году. Ее условия несколько раз менялись. Например, сначала она действовала для семей с двумя детьми. Позднее по ней могли получить кредиты только семьи с ребенком до семи лет или несовершеннолетним ребенком-инвалидом. Год назад программу стали смягчать. Так, семьи с двумя несовершеннолетними детьми старше семи лет сейчас могут оформить семейную ипотеку в городах с населением менее 50 тысяч человек. В середине прошлого года действие программы распространили и на вторичный рынок 880 городов, где практически не ведется строительство.

С 2026 года условия программы «Семейной ипотеки» резко ужесточились. Вводится ряд важных изменений. Главное: внедряется принцип «один кредит – одна семья». Ранее право на льготный кредит было у каждого из супругов. Теперь оба супруга должны выступать созаемщиками по одному кредиту. Оформить вторую ипотеку на семью возможно по новым правилам лишь после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка.

Новое правило позволит ограничить спекулятивные покупки на рынке с использованием семейной ипотеки. По данным Счетной палаты РФ, более 114 тысяч человек ранее оформили два и более льготных займа. А полторы тысячи человек ухитрились получить более пяти льготных кредитов. «Часто за счет семейной ипотеки покупались две студии – на мужа и жену. И по статистике половина квартир, купленных с помощью «семейки» — это «однушки» и студии. Это не решение жилищного вопроса семей, это не переезд в большую квартиру, чтобы родить третьего ребенка. Это инвестиционная история. Люди пытаются монетизировать льготу», - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Другое важное изменение: запрет схемы «донорской ипотеки». Существовала практика, когда бездетный человек или семья с взрослыми детьми привлекали в качестве созаемщика «донора», формально соответствующего требованиям льготной ипотеки. Донор «предоставлял» льготу, а фактический заемщик оплачивал кредит и пользовался квартирой. С 1 февраля схема «донорской ипотеки» сильно ограничена за счет введения ряда условий. При этом донор и его партнер лишаются права на получение льготного кредита, если уже выступили созаемщиками.

Еще одно нововведение: с 1 февраля 2026 года для получения семейной ипотеки необходимо, чтобы ребёнок был зарегистрирован по одному адресу с родителем, который оформляет ипотеку.

В начале года произошло и еще одно важное изменение на рынке семейной ипотеки. Центробанк второй раз за год сократил компенсацию банкам за выдачу льготной ипотеки на 0,5%. Теперь она составляет 2%. Изменение скажется и на заемщиках. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), только за вторую половину прошлого года количество отказов банков по ипотечным заявкам выросло с 50% до 69%. «Требования банков к ипотечным заемщикам будет расти и дальше. Наблюдается однозначная тенденция на обеление заемщиков. Заемщик должен быть полностью понятным и прозрачным для банка, с подтвержденным доходом. Желательно, молодым и без кредитных обязательств. Таких клиентов, к сожалению, не очень много», - говорит гендиректор компании "Центр ипотечного кредитования" Екатерина Мишина. После уменьшения компенсаций банкам требования к заемщикам еще усилятся.

Анти-спекулятивная, более тонкая регулировка семейной ипотеки – необходимое, но явно сильно запоздавшее решение. Программа семейной ипотеки существует с 2018 года, и более семи лет средства из госбюджета шли на раскручивание маховика цен и заработок отдельных частных лиц. То, что к более адресной политике пришли только сейчас, говорит о низком уровне управления отраслью и большом лоббистском ресурсе ее игроков.  

Взять кредит станет еще труднее

На этом этапе реформы ипотечного кредитования не будут исчерпаны. В Совете Федерации уже анонсировали планируемые изменения условий выдачи семейной ипотеки. Одна из новаций: ограничение на оформление семейной ипотеки покупателями из других регионов. Это рассматривается и как анти-спекулятивная мера, и как инструмент ограничения перетока населения в столицы. «Семейная ипотека сегодня превращается в «столичную ипотеку». Более половины кредитов приходится на Москву, Санкт-Петербург и области. Считаем целесообразным усовершенствовать этот механизм», - заявила в конце 2025 года спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Вторая мера: дифференциация ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Сейчас существует единая ставка в 6% годовых. Планируется, что для семей с тремя детьми ставка будет установлена на уровне 4% годовых. И напротив, для семей с одним ребенком ставка вырастет до 12%. Обе меры уже анонсированы Советом Федерации и одобрены Минфином, но пока не облечены в форму законодательных изменений.

Третья мера: запрет на покупку по семейной ипотеке квартир малой площади. Сейчас ограничений по площади квартир нет. С такой инициативой, в частности, выступали в «Дом.РФ». Речь шла об ограничении на покупку квартир площадью меньше 35 кв. м. Однако такой запрет упирается в размер лимитов по выдаче льготной ипотеки. Сейчас он составляет 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей за пределами этих регионов. Очевидно, что при таких лимитах купить большую семейную квартиру невозможно. В Минфине уже обсуждается предложение по увеличению лимита на льготную ипотеку для покупки жилья большего размера.

Банкиры оптимисты, девелоперы просят помощи

Семейная ипотека под 6% годовых является самой популярной льготной ипотечной программой в России. По данным Домклик, на эту программу приходится порядка 70% всех выдаваемых в стране ипотечных кредитов. Ужесточение правил выдачи кредитов, безусловно, сократит рынок ипотеки и спрос на жилье. По прогнозу Екатерины Мишиной, выдача семейной ипотеки в ближайшие пару лет сократится на 20-30%.

Однако большинство банкиров позитивно оценивают перспективы рынка ипотеки. Их основная надежда на снижение ключевой ставки ЦБ и вслед за этим ипотечных ставок. Предполагается такой сценарий: в первой половине года будет замедление выдачи кредитов, зато во второй произойдет сильная активизация рынка из-за удешевления рыночной ипотеки. «В 2026 году будет выдано 1–1,2 млн ипотечных кредитов на 4,5–5 трлн руб. Таким образом, выдачи превысят показатели прошлого года: в 2025 году предоставлено 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.», — считают аналитики «Дом.РФ». Крупнейшие банки страны еще более оптимистичны. Прогноз ВТБ предполагает, что в 2026 году рынок ипотеки вырастет на 25%. Аналитики «Домклик», входящего в систему Сбербанка, еще более оптимистичны: в 2026 году объемы выдач ипотеки вырастут на 30%.

Банкиров не пугает даже рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По данным Центробанка, на конец года она составила 205 млрд рублей. Пока доля «просрочки» по портфелю сравнительно невелика – порядка 1%. Критическими считаются показатели на уровне 2-3%. Однако настораживает, что в 2025 году объем просроченной задолженности вырос скачком вдвое.

Намного более пессимистичны девелоперы. Для них в 2025 году семейная ипотека была главным драйвером спроса, и ее сокращение будет весьма болезненным. Сокращение льготной ипотеки – одна из главных причин, которой Группа «Самолет» аргументирует свою недавнюю просьбу о господдержке и льготном кредите от правительства в размере 50 млрд рублей. Письмо о господдержке на имя руководителя правительства РФ Михаила Мишустина было неслучайно озвучено через несколько дней после того, как новые правила по семейной ипотеке вступили в силу. В августе 2025 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин признавал, что 20% застройщиков в России находятся в зоне риска, и существует риск банкротства. А если ситуация с высокой ключевой ставкой продлится еще полгода, то число проблемных девелоперов вырастет до 30%.