Район небоскребов Москва-Сити, который начали строить еще в 1990-е, — парадоксальный проект. С одной стороны, его трудно назвать успешным. За четверть века построено не более двух третей из запланированного. Вечная стройка сопровождалась медленным заселением уже возведенных башен. Четыре года назад здесь было максимальное количество пустых офисов в Москве — до 50%. С другой стороны, вокруг Сити был создан ореол люксового и самого современного района Москвы. Десять лет назад стоимость апартаментов в строящихся башнях доходила до 40 тыс. долларов за квадратный метр.
Однако за последние года два ситуация в Сити изменилась коренным образом. Офисы заполнились арендаторами: вакантность площадей сегодня на уровне 10%. В новых проектах жилых апартаментов отмечаются рекордные продажи. Да и эмоциональный фон вокруг Сити изменился. Если раньше много сетовали на нехватку парковок и вечную стройку, то сегодня представителей бизнеса все чаще отмечают, что в Сити концентрируется деловая жизнь: «Вести здесь бизнес очень удобно. Не выходя из Сити, можно провести чуть ли не десять встреч в день. Здесь очень высокая плотность контактов и встреч», — говорит сотрудник одной из компаний-арендаторов. За счет чего же Сити получил новый импульс к развитию и зажил по-настоящему?
Долгострой класса люкс
Идею построить в Москве деловой район небоскребов предложил в 1991 году архитектор Борис Тхор. В качестве места была предложена промышленная территория площадью 60 га на западе города, на стыке кольцевой железной дороги и Москвы-реки. Новый бизнес-район должен был разгрузить центр города и способствовать развитию деловой активности: подобные кварталы небоскребов незадолго до этого были построены в Лондоне (Доклендс) и в Париже (Ла-Дефанс). Мэр Москвы Юрий Лужков поддержал инициативу, создал для реализации проекта акционерное общество, и в течение нескольких лет город вкладывал огромные средства в инженерное освоение гигантской площадки бывшей каменоломни. Денег для строительства небоскребов в стране не было, и к 2001 году в рамках Сити были возведена лишь «Башня 2000» на другой стороне Москвы-реки и торгово-пешеходный мост.
Первые небоскребы в Сити («Федерация», «Город столиц», «Башня на набережной») начали возводиться в 2003–2005 годах, когда в России появились «нефтедоллары». Концепция проекта тогда значительно изменилась. По замыслу Тхора, небоскребы должны были быть выстроены подковой вокруг парковой зоны, но эту центральную часть решили застроить — здесь появился торговый центр «Афимолл». Сами небоскребы выросли в размерах чуть ли не вдвое, это позволяло девелоперам извлечь из участков бо́льшую прибыль. Парковочные же зоны были решительно сокращены, тоже из экономических соображений.
Поменялось и функциональное назначение башен. Первоначально предполагалось, что район станет офисно-гостиничным, но застройщики быстро реагировали на изменение спроса и стали продавать нежилые помещения как апартаменты, причем по цене люксовой недвижимости — дороже ценилась только «золотая миля» Остоженки. «В 2007–2008 годах, на пике цен, апартаменты в Сити продавались по 15–25 тысяч долларов за квадратный метр. В “Городе столиц” максимальная цена доходила 40 тысяч за квадратный метр», — вспоминает директор агентства Finch Алена Бригаднова.
Кризис 2008 года резко сбил спрос и цены на апартаменты — до восьми-девяти тысяч долларов за квадратный метр. Последовавший кризис 2014–2015 годов заставил застройщиков еще раз подкорректировать цены и перейти к ценообразованию в рублях: сегодня они начинаются с 350 тыс. рублей (шесть тысяч долларов) за метр. Большое предложение в новых небоскребах Сити и общий кризис на рынке недвижимости — все это особенно остро ударило по офисному сегменту делового района: в 2015 году пустовала половина помещений. В сочетании с вечной стройкой, непрекращающимися переносами сроков ввода башен и ротацией их владельцев это создавало пессимистичный фон — светлое будущее Сити никак не наступало.
Концентрация имеет значение
Однако ситуация изменилась. За последние пару лет башни заполнились арендаторами, апартаменты успешно продаются, и в целом жизнь в Сити сильно активизировалась. Такие изменения хотелось бы объяснить завершением формирования района Сити в соответствии с многолетними заклинаниями застройщиков и риелторов: «Вот Сити достроится, и начнется настоящая жизнь». Но нет, стройка в Сити далека от завершения: заборы и краны никуда не делись. Не менее пяти проектов находятся сегодня на стадии строительства, на нескольких участках строить еще и не начинали. Как минимум в ближайшие три-четыре года стройка будет продолжаться.
Основные причины подъема в другом. Первое: наконец-то закончилось формирование системы общественного транспорта. Осенью 2016 года было запущено Московское центральное кольцо. В феврале этого года в строй вступил первый отрезок Большой кольцевой линии метро. Пока он соединяет лишь пять станций (включая «Деловой центр»), но к 2022 году власти обещают полностью замкнуть новое метрокольцо, состоящее из 31 станции. Так что сегодня в Сити можно попасть сразу по трем линиям метро и МЦК, а также на электричке (станция «Тестовская»).
Второе: в Сити пришли государственные или близкие к государству структуры. Первым стал банк ВТБ, который еще десять лет назад разместил свой офис в доставшейся за долги «Миракс груп» башне «Федерация». В 2015–2017 годах присутствие «государства» многократно увеличилось. «В 2018 году должен состояться переезд в Сити трех федеральных министерств: Минэкономразвития, Минпромторг и Минкомсвязи РФ. В “IQ-квартале” для них было куплено 74 тысячи квадратных метров. В башню “Око” должны переехать и несколько департаментов мэрии Москвы: 55 тысяч квадратных метров офисов были выкуплены у застройщика башни Capital Group летом 2016 года», — говорит руководитель направления «Москва-Сити» Kalinka Group Денис Пучков. По данным Knight Frank, в это же время группа ВТБ приобрела башню «Евразия», «Транснефть» — башню «Эволюция»; Россельхозбанк — площади в «IQ-квартале».
Новые владельцы воспользовались снизившимися ценами и — в ряде случаев — проблемами девелоперов. К тому же у части компаний и банков офисы устарели или слишком раздроблены, а переезд в Сити, где есть целые пустые небоскребы, позволяет радикально решить офисный вопрос. Переезд госструктур и крупных компаний поднял престиж Сити, за ними потянулись их многочисленные подрядчики или «дочки». Вся территория вокруг Сити становится магнитом для крупных компаний. Последняя новость: по данным Reuter, Сбербанк планирует продать головной офис на улице Вавилова и переехать в башни «Суворов» прямо через Москва-реку от Сити, которые достаются ему за долги от компании-застройщика.
Третье: в Сити сложилась широкая и устойчивая сеть досуговой инфраструктуры. Это стало возможным после того, как офисные башни заполнились и сформировалась критическая масса потребителей с доходом значительно выше среднего. Сейчас в Сити работает более 110 ресторанов и кафе, 12 фитнес-клубов, 11 салонов красоты, более 200 магазинов в торговом центре «Афимолл», боулинг, кинотеатр и многое другое.
После всех этих изменений Сити полноценно зажил, что отмечают многие эксперты. «Я спокойно относилась к Сити. Но после того, как наша компания сняла здесь офис и переехала, мнение поменялось. Здесь действительно удобно работать. И здесь мощная энергетика, все движется, много мотивированных людей», — говорит директор по продажам департамента элитной недвижимости агентства WhiteWill Ирина Егорова.
Перепозиционирование
Еще одним фактором оживления Сити стало новое позиционирование строящихся небоскребов. Если десять лет они претендовали на статус самой люксовой недвижимости Москвы (выше цены были только на Остоженке), то сегодня новые проекты намного более демократичны по цене. Особенно заметно на примере апартаментов. По данным Knight Frank, сегодня на первичном рынке Сити реализуется 40–50 апартаментов в месяц — это рекордные темпы продаж в истории проекта. Предыдущий рекорд был установлен в прошлом году, когда было продано около 300 лотов. Девяносто процентов всех сделок приходится на комплексы «Око» и Neva Towers. На примере последнего проекта можно увидеть, как изменился продукт «апартаменты в Сити».
Десять лет назад минимальный размер апартаментов в Сити составлял 100 кв. м, много квартир было площадью 200–250 кв. м. При ценах восемь-девять тысяч долларов за метр минимальная стоимость апартаментов оказывалась в районе миллиона долларов. В Neva Towers есть апартаменты площадью 45–50 кв. м, а средняя стоимость метра — 450 тыс. рублей. Предложив за счет невысокой цены и небольшой площади апартаменты ценой 18–20 млн рублей, девелопер привлек совершенно новый пласт покупателей.
Часть из них привлекает возможность эти апартаменты сдавать. «При покупке апартаментов по нынешним ценам и стоимости аренды в Сити 2500–3000 рублей за квадратных метр в месяц получается доходность шесть с половиной — семь процентов с учетом налога на недвижимость и расходов на эксплуатацию. При сегодняшнем уровне ставок банковских депозитов это интересно», — считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Уменьшение площадей апартаментов — общий тренд для проектов новостроек Сити. Если год назад сделки с квартирами общей площадью до 90 кв. м занимали 72% продаж, то в этом году уже 88%. Другой тренд — переход к продаже апартаментов с отделкой. За два года их доля выросла с 62 до 84%. А если учесть, насколько сложно проводить ремонтные работы в небоскребах, даже странно вспоминать, что в первых башнях недвижимость продавалась без отделки, а не white box, как сегодня.
Похожая ситуация и с офисами. Пять лет назад ценообразование в Сити часто строилось по принципу «стоимость в центре плюс 10–20%», а сейчас это уже невозможно. Средняя ставка аренды в Сити сегодня составляет 30–40 тыс. рублей за квадратный метр в год — это как минимум не дороже, чем в центре. Однако важно, что пять лет назад в Сити было крайне сложно снять небольшой офис: владельцы башен стремились сдать если не все здание целиком, то хотя бы не меньше этажа. Сегодня есть масса предложений по 50–100 кв. м. «Встречаются даже лоты площадью от 17 квадратных метров стоимостью менее десяти миллионов рублей. Такие предложения были, например, в прошлом году в башне “Федерация”», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Появление небольших по площади офисов по умеренным ценам по-новому позиционирует Сити, привлекая новый пласт арендаторов и способствуя заполнению башен.
Интересная деталь: ни в одну из башен так и не «сел» гостиничный оператор. Исключение — гостиница Novotel, находящаяся в отдельном здании. Несколько проектов предполагали создание сложного многофункционального комплекса, но затем девелоперы отказались от гостиничной части и прихода западных гостиничных операторов. Хотя казалось, что сильный мировой гостиничный бренд, гарантирующий определенный класс здания и сервиса, должен был бы привлечь покупателей апартаментов и позволить иметь премию по цене к рынку.
«Отсутствие гостиниц в башнях Сити объясняется экономическими причинами: это менее выгодно, чем продажа апартаментов. У гостиниц слишком долгий срок окупаемости. То, что в Сити нет многофункциональных башен с гостиницами, как, например, в Гонконге или Сингапуре, говорит о слабой конкуренции на нашем рынке», — считает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Людмила Потапова. Есть и еще одна причина. «На российском рынке западные гостиничные операторы ведут себя слишком жестко», — говорит Алена Бригаднова. Застройщики должны не только возвести и отделать гостиничные номера и апартаменты согласно стандартам оператора, пойдя на высокие издержки, но и заплатить за вхождение оператора в проект, а также заплатить бонусы с продаж апартаментов, при рекламе которых использовался их бренд.
Сити как новая среда жизни
Сити крайне интересен как феномен формирования новой городской среды. Казалось бы, в нем нет базовых вещей, связанных с комфортом жизни: зелени, общественных пространств, школ и детских садов, культурных центров. Кому же там нравится жить?
Как и следовали ожидать, в небоскребах практически не живут семьи с детьми. Абсолютное большинство жильцов — это либо молодые пары или «одиночки». Среди покупателей много региональных предпринимателей, часть владельцев живут на три-четыре города и ночуют в своих апартаментах эпизодически. Естественно, часто жилье в Сити покупают или снимают те, кто там работает. Много молодежи, условно говоря, до 35 лет, которую увлекает возможность жить на высоте в современном небоскребе. Это и предприниматели, и спортсмены, и представители шоу-бизнеса. Поэтому переход к строительству небольших апартаментов оправдан: для молодых такие квартиры приемлемы, а вот взрослым семейным людям жизнь в Сити вряд ли подходит.
Для части покупателей апартаменты в таком знаковом проекте, как Сити, — это возможность диверсифицировать свои активы и одновременно статусная покупка. «В какой-то момент апартаменты в Сити были, наверное, у всех ведущих предпринимателей страны. Это был такой же атрибут престижа, как дорогая машина или дом на Рублевке. Ты всегда мог сказать, что у тебя тоже есть апартаменты в Сити, и включиться в спор, какая из башен лучше», — говорит Ирина Егорова.
«Часто у покупателей апартаментов в Сити смешанная мотивация. Например, покупаю для ребенка, но пока он не вырастет, посдаю в аренду. Плюс хотелось бы выиграть в цене за счет развития Сити в целом», — говорит Дмитрий Халин.
В Сити пока многого еще не хватает: например, нет круглосуточных магазинов. Практически не развита культурная жизнь. Отчасти этот дефицит будет компенсирован большим концертным залом, который должен быть достроен в 2019 году. Но в целом определенный уровень комфорта в Сити достигнут. Для многих набора «жилье плюс рабочее место плюс фитнес плюс рестораны» вполне достаточно для жизни. Не случайно появились резиденты, которые неделями не выходят за пределы Сити. В любом случае за этим урбанистическим экспериментом, который только начал развиваться, будет интересно наблюдать.
Развитие через кооперацию
Бизнес-успехи Сити не могут заслонить его урбанистических проблем района. Там уже крайне высокая плотность застройки — а ведь район застроен лишь на 60–70%. Есть какая-то злая ирония в том, что в самой большой стране мира небоскребы расположились настолько скученно на ограниченном пятачке земли.
Крайне остра проблема парковок. Восемь лет назад тогда еще новый мэр Сергей Собянин называл Сити градостроительной ошибкой. В частности, его возмущало, что на 300 тысяч рабочих мест в районе запланировано всего 30 тысяч машиномест. Сейчас ситуация намного хуже: построено лишь 11 тысяч машиномест, а к 2022 году их будет, по оптимистическому сценарию 20 тысяч.
«Район небоскребов, как крайне сложный проект, требовал планирования и управления высочайшего уровня. Но этого не произошло, отдельные объекты возведены девелоперами-конкурентами, территория разорвана на частные пространства. Нет общего городского пространства: вместо парка в центре района возник торговый центр. Сити плохо воспринимается с уровня земли: кругом сплошные стены, нарушены размерности города, в нем трудно ориентироваться. Вместо адекватной системы навигации через каждые сто метров стоит охранник, объясняющий, как куда-то пройти», — говорит эксперт Программы развития ООН, соорганизатор международного проекта «Доктор городов», соучредитель, руководитель проектного и консалтингового бюро «Платформа» Ирина Ирбитская.
По ее мнению, ключ к решению проблемы — кооперация собственников. «Только совместными усилиями можно подправить ситуацию. В первую очередь избавиться от шквальных сквозняков на территории. Кроме того, консолидация пространств, разделенных сейчас ограждениями, и их совместное развитие даст Сити то, что, собственно, делает территорию городом — сеть общественных пространств, пространств для прогулок. Ну и, наконец, нужно вернуть Сити его ядро — общественный парк в центре, который сейчас занят “Афимоллом”. Это не потребует сноса торгового центра, ведь парк можно разбить на его крыше. От такой кооперации выиграют все, а собственники вернут свои упущенные выгоды: любая недвижимость живет на потоке пешеходов. Сейчас дискомфорт Сити превращает любого пешехода в перебежчика из паркинга в офис. Сити по-прежнему остается объектом, на который хорошо смотреть издалека», — говорит г-жа Ирбитская. Пока возможные проекты кооперации так и не состоялись — в частности, не удалось создать единое управление парковочным пространством небоскребов. Сейчас парковки стоят от 200 до 1000 рублей в час, при этом нет информации о возможностях запарковаться.
Будущее Сити во многом зависит и от политики городских властей. Город уже много инвестировал в транспортную и инженерную инфраструктуру, недавно была благоустроена набережная Москвы-реки. Однако далеко не все обещания были выполнены. Так и не были созданы перехватывающие парковки, не построены дублеры Кутузовского проспекта, нет анонсированных электричек от Сити до аэропортов. В связи с эти многообещающе выглядит информация, что РЖД вновь рассматривает возможность строительства вокзала в районе Сити. Новый транспортный хаб повысил бы доступность района общественным транспортом и снизил зависимость от автомобильного трафика.
