В России за последние одиннадцать лет темпы внутренней миграции удвоились. В 2006 году сменили место жительства 1,9 млн человек, в 2011-м — 3 млн, в 2017-м — уже 4,6 млн. Сегодня это 3,2% населения, что выводит Россию в мировые миграционные лидеры (по данным ООН, третье место в мире). В экономическом смысле внутренняя миграция — это большой плюс. Люди едут туда, где есть работа, где лучше жить. Если миграция есть, значит, есть в стране такие замечательные места. Но многие потенциальные переселенцы не имеют возможности изучить выбранную территорию, особенно когда речь идет о приобретении жилья. Чтобы помочь им, мы начинаем серию статей о рынках недвижимости крупнейших центров миграционного притяжения России, в которых честно и объективно расскажем о ценовой конъюнктуре, рыночных трендах и специфике жизни в городе во всех сегментах — от трущоб и сараев до закрытых элитных вилл с видом на океан.
Какие это центры притяжения? Во-первых, Москва и Санкт-Петербург. Во-вторых, макрорегиональные центры. На Урале это Екатеринбург и Казань, на Дальнем Востоке — Владивосток, в Сибири — Новосибирск. Совсем новый тренд — экологическая миграция: район озера Байкал, Алтай. Однако первую аналитическую карту рынка недвижимости мы решили посвятить городу, притягательность которого за последние четыре года стала настолько высокой, что темпы миграционного прироста его населения попали в мировые рекорды. Мы говорим о Сочи.
Курортный город
Мы привыкли, что Сочи — это курортный городок с отсталым городским хозяйством. Место, непригодное для постоянной жизни. Действительно, качество инфраструктуры здесь по всем показателям плелось в последних строчках российских рейтингов. Водопровод не менялся с 60-х годов прошлого века, канализация тоже, большинство коллекторов фактически не работали, 92% стоков шло напрямую в море. Очистных сооружений не было, даже примитивных. Дорожная сеть в ужасном состоянии (около 65% микрорайонов и поселков были без асфальтовых автодорог). 78% зданий жилого фонда нуждались в капитальном ремонте, а у 68% прогнила крыша. Электрические сети были настолько изношены, что в Сочи не было ни одного района с бесперебойным электроснабжением — отключения происходили по несколько раз в сутки, а часть города нередко оставалась без света целую неделю. Имеретинская низменность постепенно погружалась в болото, и ученые ждали полного ее ухода под воду и экологической катастрофы.
Казалось бы, из такой чудовищной запущенности вытащить город невозможно. Но Сочи повезло: его выбрали местом проведения Олимпиады, и за несколько лет он получил рекордный за всю историю городов мира объем инвестиций. В маленький 400-тысячный городок за пять лет было вложено полтора триллиона рублей — 23 миллиарда долларов по среднему курсу периода инвестиций.
Объектов капитального строительства в Сочи в рамках программы было более 800, а объектов реконструкции, модернизации и ремонта — свыше 8500. Реконструированы (фактически построены заново) все три действующие электростанции, построены еще две новые, что увеличило генерацию почти в три раза; построены 517 новых подстанций с интеллектуальной системой распределения последнего поколения, 800 км электрических сетей разного уровня. В итоге сегодня энергосистема города одна из самых надежных в России.
Сооружена новая гибридная канализационная система и биоактивные очистные сооружения высшего экологического класса. Стоки теперь не просто инфекционно безопасны, но даже токсически нейтральны и выведены специальными трубами на несколько километров в глубь моря (это вообще высший пилотаж для прибрежных городов, в соседних Турции и Болгарии такого нет).
Отреставрированы и прошли капитальный ремонт 7460 домов (58% жилого и 67% коммерческого фонда), проложено 362 км новых дорог — с тротуарами, велодорожками, пандусами. Среди них восемь транспортных развязок и 22 тоннеля по несколько километров в горах.
Ландшафтный дизайн городских улиц в центре города тоже выполнен старательно. Здесь каждый кустик, каждая пальмочка имеют художественную подсветку, а фонари на улочках и бордюры гармонично перекликаются с архитектурной композицией окружающих домов. Я уже не говорю о климате — окруженный высокими горами и теплым морем, Сочи находится как в коконе-теплице, недоступный для холодных северных ветров и циклонов. Лето и купальный сезон длятся более полгода — с середины апреля по конец октября. Зима два месяца, январь и февраль, средняя температура — 10–15 градусов тепла, остальное время (промежуточное, между длинным летом и короткой зимой) — около 20 градусов. Шикарная природа, горный морской воздух, признанный одним из самых целебных на планете (входит в топ-10 рейтинга Всемирной бальнеологической федерации), идеальная экология.
Криминогенная обстановка одна из самых благоприятных в стране — количество уголовных преступлений измеряется десятками в год: в 2017 году их было 67 (в Москве — 8658, в Петербурге — 2870), разбойных нападений — 0, изнасилований — 0, ограблений — единицы (в среднем 7–12).
И, видимо, благодаря всему этому в Сочи после Олимпиады началось паломничество со всей России. Выросший до 6,5 млн человек туристический поток сделал город рекордсменом в Европе в относительном расчете: на каждого жителя города приходится по 11,6 туриста в год. А население города за четыре года выросло в полтора раза. В 2014 году было 413 тыс. жителей, в 2018-м — 607. Только новых школьников здесь появилось 38 тысяч.
В результате весь Большой Сочи превратился в стройку. Чтобы удовлетворить дикий спрос на недвижимость, застраивается каждый клочок земли, даже высоко в горах, далеко от моря. Построено 172 новых многоквартирных дома на 36 тыс. квартир, строится еще 220 на 52 тысячи. Открываются все новые и новые риелторские компании, сегодня в городе работает уже шесть тысяч агентов. А город-то не резиновый. «Теперь всё. Только комплексная застройка. Хочешь построить дом — строй детский сад, школу, детскую площадку, спортивную площадку, прогулочную зеленую зону, двор, тротуары и поликлинику. Как это делается в цивилизованных городах», — сказал нам мэр Сочи Анатолий Пахомов.
— Этот поток людей создает массу проблем. Они покупают дешевое жилье, это порождает излишний спрос. Спрос порождает не совсем законные самострои. Нам школ не хватает, несмотря на то что мы построили семь новых школ и отремонтировали 36 имеющихся, построили 28 детских садиков, — рассказывает заместитель директора департамента сочинской мэрии Микаэл Нерсесян. — Надо понимать, что Сочи зажат морем и горами. Все, что выше в горы от федеральной трассы, — это нацпарк, там строить нельзя. Здесь море. На побережье тоже есть жесткие ограничения строительства.
Стоит отметить, что происходит не просто рост населения, а изменение его структуры. В Сочи переехало много миллионеров и вообще состоятельных людей — об этом свидетельствуют такие объективные показатели, как средний чек в ресторанах, выросший на 76%, и объем рынка недвижимости, скакнувший сразу на 238%, а также его ценовая конъюнктура — количество предложений классов «Элит» и «Премиум» выросло почти в четыре раза.
Кроме того, изменился национальный состав. Если раньше здесь было около 60% армян, 20% русских и 20% остальных национальностей (город называли армянской вотчиной), то сейчас соотношение изменилось: 44% русских, 37% армян и 19% остальных. По прогнозам демографов, уже через пять лет доля русского населения будет доминирующей — 78%.
Существенно меняется и структура деловой активности. Если раньше была четко выраженная летняя сезонность, то сейчас добавился горнолыжный сезон с ноября по март в Красной Поляне. В прошлом году курорт посетило более миллиона человек, причем каждый из них в среднем оставил здесь 579 долларов. Это более полумиллиарда долларов в год. Для маленького города это огромные деньги.
Еще один мощный источник социально-экономической активности заключен в создании спортивного кластера международного уровня — в Сочи построена и продолжает строиться разветвленная спортивная инфраструктура, а также целая сеть престижных спортивных школ, взятых под покровительство именитыми тренерами мира. Например, огромные тренировочные центры Алины Кабаевой и Шамиля Тарпищева по спортивной гимнастике и большому теннису — центры притяжения для детей и спортивной молодежи со всей страны. Трафик по спортивному сегменту въезжающего потока в 2017 году оценивается в 860 тыс. человек, и каждый год он растет в среднем на 18%.
Кроме того, Сочи сейчас переживает бум «удаленщиков» — участь всех южных приморских городов, переживших инфраструктурный скачок в развитии. Компании, деятельность которых основывается на удаленном принципе работы, переезжают сюда из северных мегаполисов. Это касается рекламщиков, айтишников, программистов, художников, журналистов, писателей. Например, в прошлом году в Сочи из Москвы полностью перебралась компания «Лидеры мнений» (занимается рынком рекламных интеграций в блогосфере). Компания арендовала два четырехэтажных особняка с бассейнами и садом в центре Сочи (районы Мамайка и Светлана) и построила творческую резиденцию в горах. Основатель и СЕО компании Кирилл Калашников отметил в интервью «Эксперту», что время подтвердило правильность этого решения.
— Многие мои коллеги и друзья крутили у виска, говорили: вся деловая активность сосредоточена в Москве, а если говорить о рекламном рынке, то он полностью сконцентрирован в столице. Кто поедет к тебе в Сочи? Чувак, ты потеряешь клиентов. А у меня прямо чутье было, что все будет наоборот. Одно дело пригласить на переговоры в душный офис в Москве. Другое дело — в тропическую сказку в полутора часах лета, где море и горы, бассейн с горной родниковой водой, на ужин со свежайшими морскими деликатесами. Он и так каждые выходные хочет слетать сюда, но из-за плотности графика не удается. А тут полезные переговоры на морском курорте. В итоге плотность коммуникаций с клиентами после переезда выросла раза в три.
В Сочи начали приезжать и гиганты цифровой экономики. «Яндекс» принял решение открыть на базе образовательного центра «Сириус» свой центр инновационных разработок. Только стартовые инвестиции в создание центра составят более 150 млн долларов. Компания «Тинькофф» планирует открыть в Олимпийском парке крупнейший в России IT-парк, утвержденные стартовые инвестиции — 100 млн долларов.
Сочи после Олимпиады стал настоящим «модным местом», и сюда стали переезжать знаменитости шоу-бизнеса. Андрей Григорьев-Аполлонов приобрел квартиру в ЖК «Парус». Стас Михайлов построил в Сочи дом на улице Православная. Владимир Винокур и Лев Лещенко — владельцы роскошных пентхаусов на проспекте Пушкина, которые выполнены в одном стиле. В этом же доме квартиры у футболиста Андрея Тихонова и поп-короля Филипа Киркорова. В прошлом году в Сочи пара Маргарита Симоньян и Тигран Кеосаян открыли ресторан с необычным названием «Жарко», купили квартиру и обосновались в Сочи капитально. Кавээнщики из команды «Утомленные солнцем» Елена Рыбалко и Павел Стешенко тоже решили заняться ресторанным бизнесом в Сочи. Они открыли ресторан-клуб «Утомленные солнцем» на побережье в поселке Дагомыс. Там же и живут. В Сочи давно тусуются и наполовину живут Александр Ревва и Михаил Галустян. За последние три года квартиры здесь купили Алла Пугачева, ее дочка Кристина Орбакайте, Земфира, Маша Распутина, Юрий Шатунов, художник Никас Сафронов, актриса Елена Проклова, юморист Святослав Ещенко.
Уровень «движухи» в Сочи, пожалуй, самые высокий в стране. В пересчете на душу населения и вовсе космический. Тусовочные и конгресс-события федерального масштаба здесь проходят в среднем раз в две недели. Фестиваль «Кинотавр» (июнь), Музыкальный фестиваль Crescendo Дениса Мацуева (июль), Международный Sochi Jazz Festival с Игорем Бутманом (август), Открытие зимнего сезона на курортах «Роза Хутор» и «Горки Город», которое всегда проходит поистине грандиозно и у миллионеров считается модной тусовкой, обязательной к посещению. Международный зимний фестиваль экшн-спорта RosaFest (январь–февраль), Международный фестиваль искусств Юрия Башмета (февраль).
Теперь собственно о недвижимости. Вследствие огромного платежеспособного спроса со всей страны рынок в Сочи растет постоянно и быстрее, чем где-либо. Еще в 2012 году средняя цена квадратного метра здесь составляла 44 тыс. рублей — это был один из самых низких показателей в России (67-е место в рейтинге, между Курганом и Якутском). В 2018 году метр стоит уже 132 тысячи, троекратный рост за шесть лет. В итоге по дороговизне квартир Сочи сегодня занимает второе место после Москвы, оставив позади Санкт-Петербург. При этом даже во время кризиса, когда по всей стране рынок падал, тут продолжался бурный рост.
Однако бес, как всегда, в деталях. В южной столице можно купить квартиру и дешево, но вы точно об этом пожалеете. Потому что это будут трущобы в козьих тропах — так местные называют отдаленные районы в горах, не тронутые олимпийской программой, так называемые самострои. Это когда берут участок под садоводство или личное хозяйство, а строят многоквартирный дом. Между домами бывает и двух метров нет. Эти дома не подключаются к городским коммуникациям, даже канализация бывает локальной — или биотуалеты, или слив в соседний ручей. В эксплуатацию они вводились каким-то чудодейственным образом (коррупционным, надо полагать) через суд. При этом в Сочи очень много непорядочных риелторов, которые, чтобы заманить клиента из другого города, идут на обман. А если вы решили сэкономить и купить квартиру на стадии строительства, то будьте готовы к тому, что дом могут так и не построить, а застройщик сбежит с вашими деньгами за границу. Это, кстати, особенность рынка недвижимости Сочи — он дискредитирован всевозможными мошенниками, горе-строителями, обманутыми дольщиками и т. д. По всему городу стоят памятники этой особенности, которые никак не могут достроить.
Но давайте по порядку. Расскажем о сочинской недвижимости во всех ее основных проявлениях — территориальном и по ценовым сегментам.
Районы и микрорайоны
В Сочи четыре района — Лазаревский, Центральный, Адлерский и Хостинский. Однако деление это очень условное и не отражает сути — в одном районе сосредоточены как современные территории, так и глухие деревни. Районы делятся на микрорайоны, которые как раз и имеют свой собственный неповторимый концепт. Город представляет собой узкую и длинную полосу вдоль побережья с севера на юг (примерно 150 километров в длину и всего от трех до восьми километров в ширину) — от Лазаревского на севере, самого удаленного от центра и транспортных узлов поселка, через центр до Адлера на юге, где расположен аэропорт и граница с Абхазией. Лазаревский район не представляет интереса — это деревушки и поселочки, которые остались пляжной туристической территорией и юридически включены в Большой Сочи совсем недавно, перед Олимпиадой. Скорее в нагрузку. Кроме того, там высокая сейсмическая активность, что усложняет и удорожает высотное строительство.
Дагомыс. По сути, город начинается с микрорайона Дагомыс (раньше был поселком около Сочи), хотя даже до него строительный бум докатился только два года назад — до этого это была фактически деревня из частных домов. В Дагомысе хороший микроклимат: горные хребты и долины формируют воздушные потоки, приносящие чистый горный воздух. В отличие от других районов Сочи здесь широкие пляжи. Самая же привлекательная особенность этого места — его ровность. За два года в Дагомысе уже построены или строятся жилые многоквартирные комплексы комфорт- и бизнес-класса — «Каравелла Португалии», «Кватро», «Босфор», «Место под солнцем». Опять-таки, в отличие от других мест строительство тут изначально велось комплексно — дом, школа, детский сад. Поэтому, пожалуй, сегодня это единственный микрорайон Сочи, в котором нет проблем с объектами социальной инфраструктуры. Однако из-за удаленности от центра и аэропорта цены на недвижимость здесь ниже. На нулевом цикле квартиру в доме у моря можно купить по 80–90 тыс. за «квадрат», готовую — от 110 до 130 тыс. (по 130 можно взять прямо на берегу, с видом на море).
Мамайка. Это следующий к центру города район. Он начал застраиваться еще до Олимпиады, поэтому представляет собой совершенно хаотичную городскую среду, где многие дома построены с грубыми нарушениями градостроительных норм, многоквартирники часто стоят в окружении частных домов — с курами, коровами, тракторами. Особенно впечатляет Верхняя Мамайка. Чтобы добраться до дома, вам придется пройти пару километров по деревенской улице в крутую гору. Поэтому стоит рассматривать лишь нижнюю часть микрорайона, расположенную на побережье. Сейчас здесь есть несколько крупных жилых комплекса: «Посейдон», «Тихий Дон», апарт-отель «Крымский», «Оникс-14», «Волжский-2», «Каньон-1» и «Каньон-2». Цены очень разные: наверху низкие (60–70 тыс. рублей за квадрат в строящемся доме, 70–90 тыс. — готовое), внизу, у моря, — 80–90 тыс. на нулевом цикле и 110–130 тыс. готовое.
Новый Сочи. Новый Сочи прилегает к самому центру и заканчивается парком Ривьера, одним из самых притягательных мест в городе. Раньше здесь был коттеджный поселок, который к Олимпиаде практически весь снесли и застроили новыми многоквартирными домами — как большими жилыми комплексами, так и небольшими клубными домами в три–семь этажей. Из заслуживающих внимание объектов можно отметить недавно сданные ЖК «Мидгард», ЖК «Виктория», элитные апартаменты «Санторини Клаб», ЖК «Ривьера плаза», ЖК «Ривьера Сочи». В Новом Сочи находится резиденция президента Бочаров Ручей, здесь же самый чистый и единственный песчаный (остальные галечные) пляж «Альбатрос». А вокруг этого пляжа — санаторий Управделами президента России «Русь» и санаторий «Беларусь», отданный под отдых белорусской государственной элиты. Район считается престижным, поэтому цена здесь существенно выше. Хотя она «гуляет» в зависимости от удаленности от моря: наверху, на горе или за горой, в бюджетном старом доме будет примерно как на Мамайке; там же, но в новом доме — на 5–10 тыс. рублей за «квадрат» выше, а вот у моря уже намного выше — 130–140 тыс. в «совке» или на нулевом цикле новостройки и 150–170 в готовом новом доме комфорт- или бизнес-класса («эконом» здесь не строят).
Заречный, Макаренко и Донская. Заречный — классический спальный район, ценится за то, что это относительно ровное место. Состоит в основном из «сталинок» и «хрущевок», хотя и облагороженных к Олимпиаде: везде проведен капремонт, сменены инженерные коммуникации, сделаны новые крыши. Из-за плотности жилого фонда мест под застройку здесь мало. Новостройки тоже есть, но они придерживаются общего «советского» облика. Зато здесь развитая социальная инфраструктура: кинотеатр, поликлиники, больницы, детские сады, школы. Много бюджетной недвижимости: высотные и пятиэтажные новостройки типовой застройки, в верхней части (Вишневая улица) — частная малоэтажная застройка. (ЖК «Навагинский», ЖК «Престиж Сочи»). В микрорайоне «Донская» тоже в основном облагороженный «совок», но здесь есть мощный центр притяжения в виде огромного (самого крупного в регионе) торгово-развлекательного центра «Море Молл». А вокруг «Море Молла» формируется новый центр города — с красивыми современными зданиями, клубами и ресторанами.
Центр и Завокзальный. И вот мы наконец подобрались к уникальному в России по спросу на недвижимость месту — к центру Сочи. Сейчас строительства тут нет — запретили вообще. Но к Олимпиаде из него сделали настоящую «конфетку» — снесли практически все и отстроили заново. А оставшиеся «хрущевки» и «сталинки» отделали до полной неузнаваемости. Здесь все утопает в идеально ровно высаженной и ухоженной зелени, каждая пальма имеет художественную подсветку, везде танцующие фонтаны. Социальная и бизнес-инфраструктура в центре Сочи на высшем уровне. Море рядом. Рестораны, клубы, парки, театры, яхт-клубы, дельфинарии, аттракционы, концертные комплексы — все здесь под рукой. Самый писк моды и доминанта всего города — пешеходная улица Навагинская — тоже здесь.
Цены тут просто атомные, сравнимые с элитными домами с видом на Кремль в Москве. Начинается от 200 тыс. за квадратный метр — это старый фонд или проблемные дома. В новостройках (все они класса премиум) средняя цена — 300 тыс. за «квадрат». Новые жилые дома из-за дефицита мест под застройку тут на вес золота. А те, что успели «воткнуть» в лучшие времена, стали бриллиантовыми по спросу. Средняя цена квартиры — 27 млн рублей. Агенты, которые занимаются центром, оперируют исключительно десятками миллионов. Они сразу спрашивают: у тебя двадцатка есть? Тогда будем разговаривать.
Микрорайон Завокзальный — можно сказать, часть центра, только более удаленная от моря. Та же инфраструктура, красота ландшафтного дизайна и т. д. Но дешевле.
Светлана. Следующий в сторону Адлера престижный район Сочи — Светлана (назван в честь расположенного здесь большого санатория питерского завода). Тоже делится на дешевый горный верх и дорогой и плоский низ. Светлана — район диких контрастов. Внизу — доминанты притяжения всего города, цирк и дендрарий — настоящая тропическая сказка буйства природы, красивейший ботанический сад, где собрана одна из самых больших в мире коллекций пальм и экзотических растений. Здесь много элитных новостроек, цены в которых сопоставимы с центром (200 тыс. с нуля и 300 — готовое). Наверху — узкие улицы, многоквартирные дома (в том числе новые), соседствующие с сараями. Цены — 80–90 тыс. за «квадрат» на нулевом цикле и 110–130 — готовое. Можно найти квартиру даже за два миллиона рублей. Из строящихся можно отметить весьма симпатичный и самобытный ЖК «Метрополь».
Фабрициуса и Бытха. Едем дальше по побережью на юг. И натыкаемся на районы явно непрестижные — Фабрициуса и Бытха. И здесь мы возвращаемся к провинциальности, с которой расстались, покинув Мамайку и въехав в Новый Сочи. Отличает эти районы лишь наличие крупнейшей на всем черноморском побережье ярмарки, где торгуют местные жители и фермеры и где всегда можно купить свежайшие фрукты, овощи и мясо по низким ценам. Из объектов стоит присмотреться к жилым комплексам «Меркато», «Бригантина» и «Золотой колос» (на Фабрициуса), а также «Белый дворец» и «Бытха» (в Бытхе). В Бытхе есть и элитное жилье на первой линии — закрытый ЖК «Идеал Хаус» (с бассейном с подогреваемой водой). Цены средние, в основном экономкласс и немного «комфорт». Наверху — 60–80 и 90–120, внизу — 90–120 и 120–150 (за исключением «Идеал Хауса», где метр продается в среднем по 200).
Приморье-Благодать. Дальше идет элитный кусок побережья, где традиционно отдыхают артисты со всей страны, под названием Приморье-Благодать. Его вообще нельзя назвать микрорайоном города, это именно туристический поселок на самом берегу шириной всего 500 метров, состоящий из богатых коттеджей и дорогих отелей. В центре микрорайона — элитный жилой комплекс «Актер Гэлэкси», напичканный богатой творческой интеллигенцией из столиц, и пятизвездочный отель «Спа Рэдиссон Лазурная». Здесь также крутые (и не очень) жилые комплексы. Цена соответствует категории — около 130 в «нуле» и за 200 готовое.
Курортный городок. Это идеально ровное место, но с совершенно хаотичной и плотной застройкой. Для отдыха весьма неплохое — море близко, а цены невысокие. Но для жизни абсолютно непригодное — двух-трехэтажные домики, используемые местными в сезон как гостевые. При этом архитектурный облик района ужасный — расстояние между зданиями не больше метра, а может, и вовсе никакого — для экономии строили прямо впритык, стена соседнего дома служит стеной нового. Выглядит это все как трущобы, только не для нищих, а просто для бедняков.
Центр Адлера. Центр Адлера — цивилизованный, красивый, имеет современный архитектурный облик, но здесь не хватает росшей десятилетиями зелени, а также масштаба — он состоит из невысоких домов (два–пять этажей) и выглядит значительно более провинциальным, чем центр Сочи или Новый Сочи. Местное население совсем мизерное — около 25 тысяч, хотя в сезон одновременно отдыхает до 200 тысяч туристов. Соответственно место чисто сезонное. Недавно построены небольшие ЖК «Элит 1» и «Элит 2».
Имеретинская низменность. Это еще одно (третье) место притяжения богачей, ценность которого в том, что оно совсем новое и проектировалось с президентским размахом концептуально как элитный город, причем совсем рядом с новеньким международным аэропортом. Еще шесть лет назад здесь было болото и подсобные хозяйства — выращивали сою и кукурузу. Болото осушили, все, что было, снесли и построили сочинскую Швейцарию. Застройщик — группа «Главстрой- Девелопмент». Если человек ищет территорию, свободную от «совка» совсем, то ему сюда. Здесь находятся все спортивные объекты, построенные к Олимпиаде: гигантские крытые стадионы, спортивные комплексы. Так что, если спорт для вас имеет какое-то значение, вам однозначно сюда. С другой стороны, это место привлекательно и для семей с детьми, поскольку тут построили один из самых высокотехнологичных парков аттракционов в России, а также прогулочный Олимпийский парк с большими танцующими под музыку фонтанами (кстати, очень похожи на дубайские). Здесь же много проката всякой прогулочной техники вроде сегвеев, скутеров и т. д. Тут же расположен «Сириус».
Летом в Имеретинке наичистейшие пляжи и особая атмосфера спорта и элитной тусовки. При этом отсюда близко до горнолыжного курорта Красной Поляны, поэтому зимой активность не то что не снижается — ее становится больше. Район состоит из пятизвездочных отелей, элитных апартаментов и жилых домов класса премиум. Дешевого жилья тут нет. В построенном «Базэлом» ЖК «Имеретинка» цены начинаются с 200 тыс. за метр, а с видом на море дешевле 270 вы не найдете. Примерно такие же цены и в остальных жилых комплексах.
Правда, в ближайшем будущем ситуация может измениться — произойдет расширение позиционирования Имеретинки на бизнес-класс. Несколько миллионов квадратных метров комфортного жилья и социальной инфраструктуры, 170 млрд рублей инвестиций — такой план развития Имеретинской низменности в Сочи представила еще в 2016 году Владимиру Путину группа «Базовый элемент». Если проект будет воплощен (а строительство уже активно идет, это видно за забором), то на карте Большого Сочи появится отдельный город, выполненный по самым современным стандартам урбанистики. Все дома там будут исключительно «умными», инфраструктура тоже будет управляться искусственным интеллектом.
Стоит отметить, что Адлер, включая Имеретинскую низменность, в сильные дожди, бывает, заливает так, что даже машины сносит мощным потоком воды — ливневая канализация не справляется.
Красная Поляна и Роза Хутор. Дальше на юг двигаться не получится — упираемся в границу с Абхазией. А вот если двинуться на запад, в горы, то через 43 километра мы попадем в Красную Поляну. Больших многоквартирных домов, ЖК, здесь нет, недвижимость в основном представлена апартаментами, а также таунхаусами, шале и невысотными домами клубного типа на 8–20 семей. Все класса элит и премиум, цены соответствующие — от 180 до 300 тыс. за метр.
Ценовые сегменты
Чтобы подвести итог анализа рынка недвижимости Сочи, распределим собранные данные по ценовым сегментам — такой подход позволит потенциальным переселенцам и инвесторам быстрее сориентироваться.
Элитное жилье. Самый дорогой сегмент сконцентрирован в новых высотках, расположенных на первой береговой линии в центре Сочи и в районе Светлана, а также в элитных особняках на Красной Поляне. Абсолютный рекордсмен по стоимости — пятизвездочный отель «Хайят» в самом центре города, на верхних этажах которого расположены апартаменты по цене от миллиона рублей за метр. Столько же стоят квартиры в соседней высотке — ЖК «Александрийский маяк», но в продаже их нет уже давно. Там же рядом расположен объект статусом пониже — ЖК «Морской дворец» с квартирами по 400–600 тыс. за метр. Дальше в рейтинге идут высотные дома в прибрежной части района Светлана по цене 350–500 тыс. за «квадрат» и квартиры в двух элитных жилых комплексах в районе Приморье-Благодать. Стоимость квартир в этом сегменте начинается от 25 млн. Как правило, их в продаже нет, а если появляются, то уходят моментально или даже выставляются на аукцион. Дома в коттеджных резиденциях стоят от 100 млн рублей.
Что касается Красной Поляны, то там речь идет не о многоквартирных домах, а об индивидуальном строительстве — участки в хороших местах (около казино) стоят по 1–2 млн рублей за сотку. Особняк продается в среднем за 30–60 миллионов.
В целом элитной недвижимости в Сочи наблюдается острый дефицит, спрос превышает предложение. При этом, согласно исследованию клуба «Платиновая карта», около 76% долларовых миллионеров в России хотят обзавестись элитной недвижимостью в Сочи.
Премиум класс. По размещению это почти тоже самое что элитное жилье, только не на самом берегу или не так близко к центру и не так приватно-закрыто (в случае с коттеджами). Цена — от 10 млн до 25 млн рублей, то есть 180–250 тыс. рублей за квадратный метр.
Стоит отметить, что в этой категории много проблемных проектов. Был в Сочи такой местный Остап Бендер — Анзор Пруидзе, создатель самой крупной в регионе строительной пирамиды. Он строил только дорогие премьерные ЖК в лучших местах и продавал их дешево — в два-три раза ниже рыночной стоимости. Однако все они остались недостроенными. Мэр Сочи Анатолий Пахомов обещал найти новых инвесторов и достроить.
Бизнес-класс — это центр Сочи, до моря пять-десять минут на машине, и новые хорошие дома недалеко от Олимпийского парка и горнолыжного курорта. Цены — от 7 до 15 млн рублей за объект, или 120–200 тыс. за квадратный метр.
Комфорт-класс. Пять-десять минут езды от центра, это новые ЖК во всех районах Большого Сочи, а также старые дома, прошедшие капремонт и реставрацию. Цены на квартиры в среднем составляют 5–12 млн рублей, то есть 80–140 тыс. за «квадрат».
И наконец, ужас сочинской недвижимости — экономкласс. Это далеко (15–30 минут езды) от центра или гористая местность далеко от моря и вообще от цивилизации. Дома как будто прилеплены друг к другу, инженерные коммуникации кустарные или просто очень плохие. Часто бывает юридические или административные проблемы. Строительство ведется зачастую без должных сейсмоэкспертиз и изучения оползневой обстановки, что в условиях тропических ливней в горах и частых землетрясений приводит к разрушению здания и невозможности его ввода в эксплуатацию. Были случаи, когда дома просто сносило сильными оползнями, как карточные домики.
При этом дешевые дома, как правило, возводятся в удаленных местах, куда надо ехать по чудовищно узкому серпантину — дороге шириной меньше двух метров, изгибающейся на 180 градусов каждые 200 метров. Когда-то это была сельская тропа в деревне, а теперь она ведет к целому новому микрорайону города. Однако ее не расширили, а просто заасфальтировали. Проехать на машине там практически невозможно — не разъехаться. При этом плотность трафика из-за активной застройки такая, что практически вся дорога — это пробка из сигналящих друг другу автомобилей. Не проезжают даже «скорые» и пожарные — в результате только за последние три года в таких районах сгорело 11 домов и умерло 23 жителя. Особенно впечатляет путь до улицы Лысая Гора, где возведен новый район. Путь туда — настоящий ад из пятящихся назад в попытках разъехаться по серпантину машин, и, как показал наш опыт, длиться он может бесконечно.
Это новостройки. В «эконом» можно также записать деревянные дома, старые дома в трущобах, высоко в горах. Цены — от миллиона до трех, или 60–85 тыс. рублей за квадратный метр. Такого жилья очень много.
Особая тема в Сочи — жилые гаражи. Такого жилого приспособления (иначе и не назвать) мы нигде в России не видели. Обычный личный гараж для одной машины в гаражном кооперативе методом надстройки над ним вторым этажом легкого бетонного каркаса и приваривания железной лестницы наверх превращается в квартиру. Выглядит такая квартира, конечно, специфически. Над гаражом торчит чердачная надстройка вроде кладовки, а для того, чтобы туда забираться, к стене приставлена строительная лестница. Вам и в голову не придет, что там живут люди. Но они там живут. А некоторые делают такую комнату для сдачи туристам в сезон.
Нерезиновый город
Рассуждая о перспективах территориального развития Сочи, можно констатировать, что эта узкая полоска земли между морем и горами действительно вовсе не резиновая». Возможности города подходят к концу. А с ужесточением законов о прибрежной стройке и вовсе непонятно, куда будет двигаться новое строительство. Центр полностью застроен, и ни разрешений, ни участков выделяться не будет. То, что уже есть, будет гулять от богатых к более богатым. В связи с сумасшедшим федеральным спросом на сочинский центр цены здесь будут держаться на уровне центра Москвы и расти дальше.
Завокзальный и Светлана тоже полностью застроены — возможны лишь единичные проекты и точечная застройка. Имеретинка подешевеет и переместится из элит-премиум в бизнес-класс. Как только «Базэл» реализует свой гигантский проект имеретинского города, предложение на рынке увеличится где-то в 18 раз.
Красная Поляна, включая Горки Город и Розу Хутор, опять-таки из-за зажатости между горами, останется дорогим местом для состоятельных.
Из-за ровности территории есть где разгуляться застройщикам в Дагомысе и дальше в Лоо, где построен крупнейший в регионе аквапарк, особенно если будет реализован дорогущий проект строительства дороги Сочи — Джубга, а также в Адлере, но уже не на первой береговой линии.
Немножко места осталось и на Мамайке, но есть сомнения насчет реальности этой идеи, учитывая инфраструктурную пустоту и непопулярность района.
Будет продолжать застраиваться Новый Сочи, но он тоже ограничен — присутствием президентской резиденции и различных правительственных пансионатов, занимающих обширные территории. Остаются небольшие пятна в Бытхе, Донской и Заречном. Скорее всего, будет дальше расширяться высотная застройка недорогими ЖК.
Главный же потенциал территориального развития Сочи, безусловно, заключен в сносе остающихся многочисленных частных домов, старых советских малых многоквартирных домов (от двух до пяти этажей), большая часть которых находится в аварийном состоянии, и новой высотной комплексной застройке на их месте. Таких мест в городе достаточно много в спальных районах, причем многие находятся недалеко от моря, там хорошие виды, поэтому эти квартиры будут пользоваться спросом. Необходимо разобраться и с незаконно построенными домами — какие-то по возможности легализовать и достроить, а явные уродства просто снести и эти участки отдать под интересные девелоперские проекты. Кстати, по последнему отчету, который нам показал мэр Сочи Анатолий Пахомов, примерно на 70% проблемных объектов уже найдены новые инвесторы, там возобновлено строительство, решены юридические проблемы. Остальные — в процессе. Так что перспективы здесь вырисовываются.
По концептуальному развитию и диверсификации экономики возможностей у Сочи гораздо больше. Социальная инфраструктура уже включает в себя уникальные объекты федерального и даже мирового уровня. Для наглядности приведу пример: работающий в Сочи заместитель главного уролога Краснодарского края делает одни из самых сложных операций в мире — пересадку почки. Таких специалистов на всей планете можно пересчитать по пальцам. А спецов, которые способны провести трансплантацию коленного сустава, в России всего два, и оба в Сочи — на Красной Поляне. Несколько лет назад их привезли из Москвы под Олимпиаду, для спортсменов, но они решили остаться здесь жить. Теперь вся страна ездит сюда на сложные операции.
Если говорить о диверсификации, то прежде всего это заманивание компаний-«удаленщиков» из других городов. В перспективе в Сочи можно создать мощный IT-кластер, творческий и рекламный центр и даже инжиниринговый хаб. Работа в этом направлении уже идет, и не в последнюю очередь благодаря местным инициативным инвесторам-застройщикам. Саркис Серопян, основатель и совладелец крупнейшей риелторской компании Сочи «Рост-Недвижимость» (23% рынка), которая также является застройщиком многоквартирных домов, вынашивал идею Кремниевой долины в Сочи еще с юности, но решился на активные действия только пару лет назад. Он решил инвестировать в открытие IT-бизнес-инкубатора, а в перспективе создать технопарк, специализирующийся на высокотехнологичных инжиниринговых проектах. В интервью «Эксперту» Саркис рассказал: «Логично, если именно мы — строители — займемся агрегацией инвестиций в эту тему, ведь наша отрасль самая быстрорастущая в регионе, поэтому есть возможность подумать о диверсификации вложений. Мы бросили клич по стране, провели опросы — оказалось, что спрос на работу в Сочи среди технарей-удаленщиков просто огромен. Многие опасаются, в СМИ гуляют страшилки про наш город. Когда мы приглашаем людей и показываем реальный Сочи — дружелюбный, безопасный, цивилизованный и красивый — они меняют свое мнение. Из всех мест в мире, где я побывал, я считаю, самые безопасные и располагающие к творчеству — это Дубай, Тбилиси и Сочи. Причем Сочи лучше, потому что нет суеты и это все-таки своя по духу Россия-матушка».
– новый журнал для тех, кто развивает Россию.