Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициаром ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи. Да еще могут в течение двадцати лет рассчитывать на субсидии общей суммой в несколько триллионов рублей
В апреле–мае на фоне ограничений, связанных с коронавирусом, эксперты соревновались в апокалиптических прогнозах относительно рынка новостроек. Ожидалось, что жилье начнет дешеветь из-за сокращения доходов населения и проблем в экономике. Не прошло и полугода, как ситуация развернулась на 180 градусов. Президент и премьер-министр предупреждают о недопустимости завышения цен застройщиками и призывают остановить удорожание новостроек.
Эти предупреждения идут на фоне серьезного разогрева рынка. Новостройки за последние месяцы сильно подорожали, при этом до рекордных показателей выросли и объемы продаж девелоперов. Главным драйвером этого разогрева стала государственная программа льготной ипотеки, введенная в апреле на полгода и установившая льготную ставку в 6,5% годовых. Недавно программа была продлена еще на девять месяцев, государственный лимит по субсидиям будет увеличен до 2,8 трлн рублей. Но, похоже, к существенной выгоде для потребителей это не приведет.
Торговля на страхе
«Главный тренд сентября — мощный спрос на жилье. В Москве было заключено 11,9 тысячи договоров долевого участия — это абсолютный рекорд за всю историю рынка. Пиковые значения предыдущих лет обычно фиксировались в конце года (октябрь–декабрь) и не превышали семи–девяти тысяч сделок», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Данные за октябрь еще не подсчитаны Росреестром, но, судя по информации от риелторов, рост рынка продолжился.
Удивительно, но рост продаж был зафиксирован на фоне повышения цен застройщиками. «В массовом сегменте новостроек в старой Москве квадратный метр подорожал за сентябрь–октябрь на четыре процента. Застройщики придерживаются жесткой ценовой политики на фоне высокой активности покупателей», — говорит Надежда Коркка. В Москве ряд строек показал удорожание на 15–20 процентов за несколько месяцев. «В октябре средняя цена метра новостроек комфорт-класса выросла до 194 тысяч рублей. По сравнению с октябрем 2019-го рост составил 13 процентов», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным Level Group, в Москве наибольшую динамику демонстрирует сегмент бизнес-класса: с начала года средняя цена выросла на 15,5%. При этом в сентябре сделок было на 157% больше, чем год назад. То же самое происходит в элитном сегменте рынка жилья. «За год элитные новостройки выросли в цене в среднем на 15 процентов», — говорит руководитель департамента элитной недвижимости компании Whitewill Ирина Егорова.
Рост не ограничивается Москвой. Согласно консервативным расчетам аналитического центра «Дом.РФ», по итогам девяти месяцев этого года цены на новостройки в стране в среднем выросли на 10,5%, что значительно выше официальной инфляции. «Последние месяцы мы являемся свидетелями необычного феномена. Застройщики смогли одновременно не только поднять цены на новостройки, но и существенно увеличить объем продаж. Это происходит на фоне того, что квартир в стройке ощутимо меньше, чем раньше», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков.
В регионах новостройки дорожали более низкими темпами, чем в Москве. Например, в проектах девелоперской компании «Брусника» рост цен за полгода варьировался от двух до десяти процентов в зависимости от региона и был сопоставим с ростом рынка в целом. Так, в Екатеринбурге за последние полгода новостройки подорожали на два процента, в Тюмени — на 7,9%, в Новосибирске — на 9,8%, в Сургуте — на 5%. По данным руководителя проекта Dataflat.Ru Александра Пыпина, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга с начала года выросла на 11%, а стоимость лота — на 13%. В Ленинградской области «квадрат» подорожал на 8%.
Главным драйвером разогрева рынка новостроек стала льготная ипотека. Причем она сработала дважды. Сначала появление рекордно низкой ипотечной ставки 6,5% годовых стало мощным стимулом для покупок после карантина. А в сентябре ажиотаж возник из-за приближавшегося завершения программы льготной ипотеки, намеченного на 1 ноября. Льготную ипотеку в итоге продлили до июля 2021-го, но на страхе ее отмены застройщики неплохо заработали. «Торговля страхом чуть ли не главный инструмент влияния на спрос сегодня. Два года назад девелоперы пугали, что при переходе на систему эскроу-счетов стройка остановится, покупать будет нечего. Потом пугали, что этот переход вызовет взрывной рост стоимости. Затем “заиграли” тему якобы готовящейся деноминации денег, которую было логично “пересидеть” в недвижимости. Этой осенью слоган был “Не взять ипотеку под 6,5 процента годовых — это упустить шанс всей жизни”», — говорит столичный риелтор.
Продление программы льготной ипотеки — большой лоббистский успех строителей и стоящих за ними банков, которые получили значительный контроль над отраслью. Но само продление льготной ипотеки весьма неоднозначный шаг. С точки зрения бюджета это весьма накладно: государство взяло на себя обязательства дотировать ипотечную ставку по выданным кредитам на десятилетия. При этом после летнего снижения ключевой ставки до 4,25% банки вполне способны выдавать ипотеку под 7–7,5% годовых, что ненамного выше ставки льготной ипотеки. В принципе, сегодня банки уверенно выдают ипотеку по этим ставкам, если стоимость квартир превышает установленный лимит.
Время защитных активов?
Осенний разогрев рынка не объясняется лишь фактором льготной ипотеки. Есть еще несколько причин. Первая — сокращение предложения. По данным компании «Бест-Новострой», за год в старых границах Москвы объем экспозиции квартир в новостройках уменьшился на 23%, до 1,68 млн квадратных метров. По данным компании «Брусника», в Сургуте, например, предложение квартир в новостройках и вовсе сократилось на 35%. Сжатие предложения произошло из-за реформы рынка долевого строительства, в результате чего застройщики перешили на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов. В крупных городах увеличилось время подготовки проектов. В некоторых небольших городах строительная активность парализована: банки отказываются выдавать кредиты застройщикам, так как проекты не обеспечивают необходимый уровень доходности. В Москве сокращение числа новых проектов привело, в частности, к тому, что на рынке присутствует мало проектов на низкой стадии строительной готовности (а значит, с более низкими ценами). Вымывание с рынка наиболее доступных лотов привело к активному пересмотру прайс-листов застройщиков.
Вторая причина — переток средств из банковских вкладов в недвижимость из-за снижения ключевой ставки и ставок по депозитам. Многие годы депозит был выгоднее арендного бизнеса (покупки недвижимости с последующей ее сдачей в аренду). Сейчас средняя максимальная ставка топ-10 российских банков — на уровне 4,4% годовых, что сравнимо с арендным доходом от сдачи жилья (три–пять процентов).
Новый уровень банковских ставок сделал ипотеку не просто способом решения жилищного вопроса, но и выгодным финансовым инструментом. «В элитном сегменте еще несколько лет назад ипотека использовалась в 15–20 процентах сделок. Сейчас порядка 60 процентов сделок проходит с ипотекой», — говорит Ирина Егорова. Причем речь идет не о льготной ипотеке — по ней размер кредита ограничен для Москвы и Санкт-Петербурга 12 млн рублей, что слишком мало для элитного жилья. Для предпринимателей, покупающих элитное жилье, взять ипотеку с рыночной ставкой 6,9–7,4% годовых оказывается выгоднее, чем вытаскивать деньги из бизнеса: ставки ипотеки ниже стоимости кредитов для корпоративного сектора.
Третий фактор: резкое ослабление рубля, общая экономическая и политическая нестабильность стимулируют к инвестициям в недвижимость, которая рассматривается как защитный малорискованный актив. Дополнительным фактором нервозности стало введение налога на крупные депозиты. «На рост курс доллара рынок жилья традиционно реагирует всплеском спроса. Люди сбрасывают обесценивающиеся рубли, переходят из денег в “бетон”. Частные инвесторы обычно рассуждают так: “Квартира всегда останется, что бы ни произошло с курсом рубля, банками и государством”», — говорит московский риелтор.
На рынке новостроек в последние месяцы резко выросла доля инвесторов-«сохранителей». В отличие от инвесторов прошлого поколения они не рассчитывают сыграть на росте цены от «котлована» до сдачи готового здания. Такой рост для них является желательным бонусом, но главный мотив — диверсификация портфеля сбережений. Купленная московская квартира потом может использоваться для сдачи в аренду или передается детям — такой стратегии часто придерживаются многие региональные покупатели.
Ипотека подешевела, но жилье не стало доступнее
Многие годы удешевление ипотеки неизменно ставилось президентом как одна из важнейших целей правительства для повышения доступности жилья. В 2020 году ипотека резко подешевела, но эффект от этого «съелся» ростом цен. «После запуска льготной ипотеки цены на новостройки в большинстве городов выросли на 10–15 процентов. Пока этот процесс не останавливается, и можно ожидать, что по итогам года многие предложения станут дороже на 15–20 процентов. Но рост цен на квартиры на 20 процентов убивает преимущество от снижения ипотечной ставки», — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Аналитик делает этот вывод на основе простого расчета. Он предлагает рассмотреть покупку квартиры стоимостью четыре миллиона рублей по ипотеке с аннуитетными платежами при условии первоначального взноса 20 процентов и сроке кредита двадцать лет. Размер кредита в таком случае составит 3,2 млн рублей. При ипотечной ставке 9% годовых ежемесячный платеж составит 28 791 рубль. Покупка той же, но подорожавшей на 20% квартиры обойдется в 4,8 млн рублей. При первоначальном взносе 20% размер кредита составит 3,84 млн рублей. Срок кредита те же двадцать лет. Тогда при льготной ипотеке со ставкой 6,5% годовых ежемесячный платеж составит практически такую же сумму, что и в первом варианте: 28 630 рублей. Разница менее одного процента. Сокращение срока кредита в обоих случаях до десяти лет дает почти такой же результат. В итоге радикальное удешевление ипотеки с 9 до 6,5% никак не облегчает долю заемщика.
Почему же удешевление ипотеки в данном случае не повысило доступность жилья? Предложение на строительном рынке не эластично: оно не может быстро вырасти в ответ на резкую активизацию спроса. Срок реализации проекта занимает не менее трех-четырех лет. Введение дешевой ипотеки подстегнуло спрос, а предложение, напротив, в последний год сокращалось из-за непроработанной реформы жилищного строительства.
Как озолотиться на госпомощи
Вводя льготную ипотеку в период весеннего карантина, власти также хотели поддержать застройщиков. Были опасения, что без помощи государства девелоперы могли не пережить весенне-летнюю фазу сокращения спроса и начались бы банкротства. Однако с госпомощью, похоже, переборщили. Так, столичные застройщики не только успешно пережили тяжелые времена, но и смогли нарастить продажи, подняв цены.
Согласно результатам опроса портала «Единый реестр застройщиков», 88% застройщиков отметили, что их доходы от продажи новостроек за девять месяцев 2020 года вышли на плановые показатели или даже превысили их. Из отчетности следует, что группа ПИК нарастила объем реализации недвижимости за девять месяцев 2020 года на четверть по сравнению с прошлым годом — до 209 млрд рублей. По словам вице-президента группы ПИК Юрия Ильина, объемы реализации недвижимости в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с прошлым годом. В группе «Самолет» этот показатель за девять месяцев вырос на 21%, по сравнению с прошлым годом — с 34 млрд до 41 млрд рублей, а продажи компании в Москве увеличились на 125%. По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, в августе и сентябре компания дважды побила исторические рекорды своих продаж. В августе было продано 975 квартир общей стоимостью 8,8 млрд рублей, а в сентябре совершено более тысячи сделок на 9,6 млрд рублей. Рост продаж к аналогичному периоду прошлого года составил 93%.
Итак, ведущим застройщикам крупных городов страны льготная ипотека позволила не просто пережить сложные времена, но и хорошо заработать. «Конечно, ситуация странная, — комментирует на условиях анонимности правительственный чиновник. — Правительство решило помочь отрасли, и в ней после этого масса игроков зафиксировала рекордные показатели. Правильнее было либо выбрать другой инструмент поддержки отрасли, либо заставить девелоперов взять на себя обязательства не поднимать цену. И в любом случае правительство должно было четче анализировать ситуацию. Исходя из показателей ряда компаний госпомощь была чрезмерной».
В какую же сумму обойдется бюджету помощь застройщикам? Лимит кредитов по программе увеличен до 2,8 трлн рублей, весной при запуске программы речь шла о 740 млрд рублей. Если предположить, что государство возмещает банкам по льготной ипотеке порядка одного процентного пункта, то при условии, что весь лимит кредитов будет вычерпан, только в первый год на субсидирование ставки из федерального бюджета будет потрачено порядка 28 млрд рублей. Обязательства по субсидированию ставки государство будет нести по некоторым кредитам до двадцати лет.
Несостоятельные «ипотечники» вместо обманутых дольщиков
Ряд факторов позволяет предположить, что аномальный рост цен на новостройки и объемов продаж не продолжится в ближайшие месяцы. Во-первых, режим льготной ипотеки будет действовать до 1 июля 2021 года, то есть в ближайшие полгода стимула для срочной покупки жилья не будет. Во-вторых, после подорожания новостройки во многих локациях стали дороже квартир вторичного рынка. Это тревожный звонок. Сложилась крайне необычная ситуация: премии за риск при покупке новостройки не существует, а есть даже наценка.
В-третьих, начинается плавный рост количества проектов, в частности в Москве. Игроки постепенно адаптируются к проектному финансированию, отложенные из-за коронавируса проекты запускаются. По данным «Метриум», в третьем квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек, в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Девелоперы осенью начали активно конкурировать за новые земельные участки под строительство. Впрочем, из-за инертности рынка резкого роста предложения не будет.
Большинство экспертов сходятся в том, что ситуация роста цен и продаж на фоне падения доходов населения аномальна и не может длиться долго. Если не будет глобальных экономических и политических потрясений, то уже к концу года ожидается остывание рынка. А вот следующий год может стать для девелоперов весьма сложным, ведь на ажиотаже они уже «запылесосили» значительную часть спроса будущих периодов. «Все боятся, что покупатели, которые сейчас активно накупили жилья по льготной ипотеке, в следующем году захотят продать квартиры, чтобы зафиксировать прибыль. Но достаточного числа конечных покупателей не найдут. Тогда на рынке может разыграться полномасштабный кризис», — говорит столичный застройщик.
Если верить основным показателям ипотечного рынка (уровню просрочки кредитов, степени закредитованности населения), то о надувании классического ипотечного пузыря речь вести пока рано. По крайней мере, в том виде, в каком он наблюдался в США в 2008 году. Но активная накачка государством спроса на жилье на фоне падающих доходов населения резко увеличивает риски в системе ипотечного кредитования. Так что, возможно, вместо проблемы обманутых дольщиков правительству скоро придется думать, как помочь несостоятельным ипотечным заемщикам.
