Банк России решил дополнительно ограничить выдачу кредитов на жилье. И это вдобавок к тому, что с 1 июля и так уже заканчивается программа льготной ипотеки. ЦБ вообще давно обеспокоен значительным ростом цен на жилье, который существенно опережает рост доходов населения. По данным Росстата, за первый квартал 2021 года жилая недвижимость в России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года подорожала на 13,6% на вторичном рынке и на 17,6% — на первичном. В отдельных регионах скачок цен даже превысил 20%.
Однако ЦБ беспокоит не недоступность жилья для населения, а риски для банковского сектора. Ведь чем выше цена квартиры, тем сложнее покупателям внести первоначальный взнос и одновременно тем большую роль он играет в вопросе уменьшения рисков для банков.
Повод для беспокойства действительно есть. По данным ЦБ, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале этого года. Кроме того, на 1 апреля 2021 года темпы роста задолженности по ипотеке в годовом исчислении составили 23%. Так что ЦБ решил увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом в среднем на 20 п. п. С другой стороны, доля просрочки по ипотеке в среднем еще держится на уровне 0,8%, а на конец марта вообще упала до 0,7%. Так что меры ЦБ можно рассматривать только как превентивные.
«Предполагаемое повышение коэффициентов риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20 процентов означает, что их выдача будет оказывать большее давление на нормативы достаточности капитала банков, — рассказывает младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Как показала прошлая практика использования этого инструмента для охлаждения ипотечного рынка и снижения выдач высокорисковых ссуд, банки не прекращают выдачу таких кредитов, но делают их более дорогими для заемщиков через применение надбавки к процентной ставке. Что касается влияния данной меры на застройщиков, то могут появиться новые точечные партнерские программы банков и девелоперов с небольшим первоначальным взносом. В подобных программах повышенные расходы банков на выдачу таких ссуд компенсирует застройщик, получая взамен увеличение потока покупателей».
Если новые ограничительные меры Банка России на фоне отмены льготной ипотеки окажутся успешными, мы можем даже увидеть снижение цен на жилье. Для новых покупателей/заемщиков это, безусловно, положительный момент, но вот для тех, кто уже купил по более высокой цене, ситуация выглядит неприятной. Впрочем, реальные проблемы у них могут возникнуть только при продаже этого жилья или при дефолте по ипотеке.
«В данных случаях при снижении цены квартиры есть вероятность, что вырученные средства не покроют долг заемщика перед банком, — поясняет Екатерина Щурихина. — Риски возникают и у банков: при неплатежеспособности клиента они могут, продавая квартиру на падающем рынке, не в полной мере покрыть сумму кредита должника».
Другими словами, обвала рынка недвижимости, как во время кризиса subprime-ипотеки в 2007–2008 годах в США, нам точно ждать не стóит. Более того, цены на недвижимость могут поддержать резко подорожавшие стройматериалы и ограничение предложения новых квартир застройщиками.
