Спрос на жилье в Москве держится в том числе на очень большом количестве денег из регионов, которые здесь инвестируются. Часто это не покупка для жизни, а парковка денег. Москва — бренд: считается, что здесь цены никогда не падают, хотя это не так. Если сравнивать с другими городами-миллионниками, то в прошлом году столичный рынок по ценовой динамике не был среди лидеров. И доходность для частных инвесторов в жилье здесь сегодня чуть ли не худшая.

Спрос на недвижимость во многом зависит от ожиданий. Когда цены растут, люди, надеясь заработать, активно покупают даже по очень высоким ценам. Сейчас другой этап: у нас есть термин «покупатель на заборе». Часть покупателей сидит и ждет, когда цены снизятся. Мои агенты сейчас говорят: «Спрос слабый. Срок экспозиции квартиры увеличился — пять-семь недель». Год назад от выставления квартиры на рынок до аванса проходило дней пять. А я говорю им: «Ребята, нынешний срок экспозиции нормальный, так всегда было. А вот ажиотажный спрос 2020‒2021 годов — это аномалия».

— Каким словом можно описать то, что происходит на вторичном рынке жилья Москвы?

— Выздоровление. Если двумя словами — убирание пузырей. За последние три года накопился ряд диспропорций между локациями, есть дисбаланс цен на новостройки и вторичном рынке. Цены понемногу снижаются, сейчас они на уровне начала прошлого года.

Прошлый год для вторичного рынка был очень контрастным. После 24 февраля ключевая ставка взлетела, и банки прекратили выдачу ипотеки. Часть собственников панически стала поднимать цены в привязке к доллару, некоторые сняли объекты с продажи. Потенциальные покупатели положили деньги на депозиты со ставкой 20 процентов годовых. Рынок почти полностью остановился. Он ожил только 25 июля, когда Центробанк снизил ключевую ставку до восьми процентов годовых и, соответственно, ипотечные ставки упали до 10‒11 процентов. В сентябре уже было много сделок, но начало мобилизации вновь обвалило рынок. Пару недель была паника, и я сказал своим агентам: «Не звоните клиентам. Пусть они придут в себя». Потом было несколько недель истеричного рынка, когда все, кто хотел сбросить квартиры, это сделали. К декабрю спрос в значительной степени восстановился, рынок живой. Если сейчас владельцы делают дисконт в 10 процентов, квартира продается очень быстро.

— Каков прогноз по рынку вторичного жилья Москвы?

— Думаю, цены продолжат снижаться. Но не быстро, это инерционный рынок. За полтора года цены могут снизиться на 10‒15 процентов. То есть в итоге мы сползем на уровень осени 2020 года. Если мы посмотрим график цен на жилье «Индикаторов рынка недвижимости» или на Сбериндекс, то увидим, что именно тогда и произошел перелом тренда. Темпы роста осенью 2020 года резко ускорились за счет ипотечной накачки. Но вряд ли мы откатимся на уровень 2018 года, все-таки инфляцию нельзя сбрасывать со счетов.

— А что происходит с рынком новостроек?

— У каждого проекта своя история. Есть жилой комплекс «Ты и я» в районе Лосиного острова. Рядом нет других строек, и люди, которые хотят остаться в этом районе, будут там покупать в любом случае. Но есть жилой комплекс «Береговой» напротив Большого Сити, где подняли цену квадратного метра до 500 тысяч рублей, и в результате несколько месяцев там нет продаж. Зачем в «Береговом» поставили заградительные цены, непонятно. Вообще, в районе Большого Сити много очень крупных проектов по застройке бывших промышленных территорий, большая конкуренция. Интересно, что как только какой-то застройщик в этой локации пытается пробить планку 420 тысяч рублей за «квадрат», продажи сразу резко падают.

В целом спрос на новостройки, конечно, значительно сократился. Но сказать, что есть кризис, нельзя. Я посмотрел отчет компании Dataflat: во многих проектах по 30‒50 продаж в месяц. Это уровень 2019 года. А тогда строили без проектного финансирования банков, на деньги от продаж. Еще один косвенный показатель, свидетельствующий, что на рынке новостроек не все так плохо: девелоперы продолжают покупать земельные участки под застройку. И цена земли не снизилась в 2022 году.

Понятно, что новостройки и вторичный рынок имеют много отличий. Но я вижу, что формируется еще один важный тренд: начинается глобальное падение спроса на старый панельный фонд. На все то, что было построено до 2000 года, за некоторыми исключениями. Почему? На рынок выходит новое поколение, рожденное в 1990-е. Сейчас им уже больше тридцати лет, они начинают выходить на приличный доход. При поиске жилья они говорят: «Я жил в своем в городе в пятиэтажке с мамой и бабушкой. И что, делая карьеру, я опять попаду в такой же дом?» Люди готовы смириться с тем, что в новом районе не хватает школ и детских садов, что плохая экология, что далеко от центра города. Но они предпочтут новые Некрасовку или Коммунарку, а не обжитой район Выхино. Потому что новые дома — это современные входные группы и дворы, кафе и сервисы на первых этажах, живет одна молодежь и нет алкашей. Молодежь все чаще говорит: «Лучше я буду платить ипотеку на 20‒30 тысяч рублей больше в месяц, но буду жить в современном комплексе. В “бабушатник”, в старый дом я не поеду».

Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку

— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?

— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.

Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.

Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.

И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.

— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?

— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.

— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.

— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.

Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.

— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?

— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.

— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?

— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.

— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?

— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».

Секреты и риски ультрадешевой ипотеки

— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.

— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».

— Это распространенная схема?

— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».

— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.

— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».

— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?

— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.

— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.

— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.

— Получается, если заемщик выплатит кредит за пять-семь лет, то у банков сойдется их финансовая схема. А если заемщики будут «сидеть в кредите» весь срок, 20‒30 лет, то банк окажется в минусе. Так?

— Да. Но с досрочным погашением кредита через пять-семь лет не все так просто. Мы с Сергеем Лобжанидзе с аналитического портала bnmap.pro пару недель после появления субсидированной ипотеки чуть ли не каждый день созванивались, пытаясь разобраться, в чем ее суть. И нашли интересную вещь: действительно, пять-семь лет — это среднее время, когда люди закрывают ипотеку. Но это не финансовый фактор: типа люди поднапряглись и выплатили ипотеку досрочно. Пять-семь лет — это среднее время смены квартиры, характеристика жизненного цикла жилья. Кто-то женился или родился ребенок, и нужна другая, более просторная квартира. И тогда человек приходит в банк, берет ипотеку на новую квартиру, закрывая старый кредит.
— Не очень понятно, почему это важно. Человек же закрывает старый кредит.
— Если бы человек полностью погасил кредит за пять-семь лет, проблем бы не было. Но в большинстве случаев речь идет не о погашении кредита, а о закрытии одной ипотеки и открытии другой. И тогда встает вопрос о продаже квартиры и переводе накоплений в новую ипотеку. И тут заемщик зафиксирует свой убыток. Он когда-то купил квартиру по завышенной цене и не сможет продать ее, чтобы выручить достаточную сумму денег, если весь рынок сильно не вырастет в цене. Представим, что через четыре года человек хочет поменять жилье или потерял работу. Он купил квартиру за 15 миллионов рублей, а такие же новостройки были по 12 миллионов. Но даже за 12 миллионов он вряд ли продаст, потому что на вторичном рынке цены ниже, чем на первичном. То есть на рынке были квартиры по 10,5‒11 миллионов рублей. В случае продажи квартиры за 12 миллионов вся эта сумма достанется банку, и даже первоначальный взнос человек обратно не получит. И тогда заемщик приходит в банк и отдает ключи от квартиры. Она отходит банку, и теперь уже банк обнаруживает, что не может продать квартиру за 12 миллионов. В итоге на балансах банков может оказаться много объектов с завышенной ценой.

Мы с этим столкнулись в 2014 году в нашем офисе в Некрасовке. Это был дешевый рынок, где каждая третья квартира продавалась с низким первоначальным взносом — 10‒15 процентов от стоимости квартиры. Рынок просел на те же 10‒15 процентов, и все: кредит больше стоимости недвижимости. Наши агенты пытались в каких-то ситуациях помочь клиентам урегулировать задолженность перед банком. Агент приезжает в банк, а ему менеджер говорит: «Что вы приехали? Денег заемщика в квартире уже нет: даже если продадим квартиру, он ничего не получит. Мы сами не знаем, что теперь делать». И какие-то заемщики говорили: «И какой смысл тут бороться? Возьмите ключи от квартиры — я пошел».

— Может ли заемщик после продажи ипотечной квартиры остаться должен банку?

— Может, если не урегулированы пени и просрочки банку. Поэтому я всегда заемщикам говорю: «Ребята, не относитесь халатно, не бегайте от банка. Даже если ситуация катастрофическая, придите в банк и покайтесь. Ипотечные менеджеры в банке — одни из самых вежливых, они посоветуют, как лучше выйти из ситуации». У меня были случаи, когда и ипотечную квартиру забирали как залог, и человек оставался еще триста тысяч рублей должен, это были пени.

— А каков портрет покупателя, который берет субсидированную ипотеку?

— По моей практике, это более склонные к риску люди. За прошлый год ни один из наших клиентов не рассматривал субсидированной застройщиками ипотеки, улыбались и говорили: «Нет, спасибо. Ипотеки с околонулевой ставкой в России быть не может. Что-то там не так».

Банки, к сожалению, при субсидированной ставке могут получить безответственных заемщиков, а это худшая ситуация на рынке. Поэтому я понимаю, почему ЦБ РФ так жестко взялся за эту ипотеку. Застройщики с банками перепридумывают новые субсидированные ипотеки, а Центробанк пытается прикрыть лазейки. Сейчас большой конфликт по линии ЦБ — строительное лобби. Строителям надо выполнять нацпроекты, они давят на Центробанк, чтобы накачивать через ипотеку рынок. А Центробанк отбивается: «Сейчас мы раздадим ипотеку, наберем залоговых объектов по цене выше рыночной, и будет критическая масса таких залогов. Что мы будем делать?»

Еще один момент: дешевая ипотека и рост цен привлекли на рынок массу рисковых инвесторов. Они рассуждают так: «Закину в качестве первого взноса пару миллионов, получу еще рассрочку на время строительства, посижу в активе год и продам. За счет роста цен и кредитного плеча круто заработаю». К нам многие приходили: «Перепродайте мою новостройку по переуступке прав собственности, я выбил минимальный первый взнос и крутую рассрочку». То есть люди пытаются торговать не квартирами, а рассрочками. Но это не работает.

— Много таких инвесторов?

— Профессиональных инвесторов в любом проекте обычно не более пяти процентов от числа покупателей. Но в 2020‒2021 годах все увидели рост рынка, и хлынуло много неквалифицированных инвесторов, как их называют на фондовом рынке. В некоторых проектах число покупок для перепродажи достигало 30 процентов. Сейчас такие инвесторы в ужасе. Пример сделки, которая прошла две недели назад: за 14 миллионов рублей человек зашел в проект, застройщика не называю, сейчас продал за 12. Хорошо, что там не было ипотеки, инвестировал свои деньги.

— Последний вопрос об ипотеке. На все вопросы о пузыре на рынке ипотеки банкиры и чиновники отвечают: «В России крайне низкая просрочка по ипотеке». Это так? Или статистика приукрашена?

— Я был консультантом Сбербанка, тоже задавался этим вопросом, но ничего подозрительного не нашел. У всех банков торговые площадки открыты, ЦБ строго следит. В месяц появляется всего 600‒700 банкротных квартир. Для сравнения: в Москве четыре миллиона квартир. Согласен с главой Центробанка, которая сказала, что наши граждане очень ответственны в ипотеке. При любых сложностях люди продолжают платить ипотеку: продают машину, одалживают у родственников и знакомых. Я объясняю этот феномен тем, что для россиян недвижимость — это нечто сакральное. Вспомните классический лозунг советских времен: «Квартира, машина, дача». Здесь два раза про недвижимость.