Девелопер волею случая

Основатель и генеральный директор «Мармакса» Юрий Юров пришел в девелопмент случайно. «Я занимался другим бизнесом, но у нас был объект, где требовалось провести реконструкцию под арендатора. Работами там сначала руководил мой партнер, но дело до конца не довел. Поэтому мне пришлось на несколько месяцев все бросить и погрузиться в стройку, чтобы завершить ее», — вспоминает предприниматель. Вторым девелоперским проектом стала реконструкция общежития: знакомый предложил хорошие условия — деньги за объект можно было вернуть после окончания работ.

Жилой комплекс «Достояние» — один из первых знаковых — «Мармакс» начал строить в 2016 году. Земельный участок компания получила нетривиальным способом: приобрела на «Авито» заброшенную автостоянку, а потом докупила несколько соседних одноэтажных домиков. Место было неоднозначным: с одной стороны, оттуда рукой подать до исторического центра города. С другой — улица выглядела, мягко говоря, непрестижно: там в основном стояли бараки и ветхие деревянные дома. «Район улиц Чапаева и Пролетарской считался депрессивным и даже маргинальным, — вспоминает директор рязанского агентства «Дело Недвижимость» Ольга Котова.

Однако «Мармакс» счел локацию перспективной и сделал весьма рискованную ставку, начав возведение комплекса «Достояние», заявленного как лучший дом города. Риск, кстати, был связан не только с непопулярным местом, но и с самой идеей строительства высококачественного жилья в Рязани. Платежеспособность населения здесь ниже, чем в городах-миллионниках, и такая концепция в середине 2010-х годов была спорной.

Вслед за «Мармаксом» другие девелоперы стали применять его «фишки». В результате продукт в целом начал меняться, застройка города становилась более качественной

В случае «Достояния» ставка сработала: люди стали приобретать квартиры в новом комплексе. После этого и другие девелоперы увидели потенциал района, и сейчас локация превратилась в одну из главных строительных площадок в центральной части города. «Проект был прорывным для Рязани. Он имел наценку около 20 процентов к рынку, но покупатели оценили его достоинства, — говорит Ольга Котова. — Проект сильно повлиял и на рынок в целом. Я видела, что другие девелоперы перенимали у “Мармакса” отдельные “фишки”. Сейчас городская застройка становится более качественной, продукт сильно изменился». Интересно, что такой же результат чуть раньше можно было наблюдать в Екатеринбурге: дома тюменской компании «Брусника» кардинально изменили местную сферу строительства буквально за год-два, началась сильнейшая продуктовая конкуренция.

Чуть позже «Мармакс» возвел неподалеку от «Достояния» еще один комплекс — «Наследие-2», с огромной панорамной террасой, мебелью и зеленью на крыше. Но в чем же инновационность этих проектов? Во-первых, дома здесь не плоские, они имеют фактуру, сложные кирпичные фасады с мозаикой из керамогранита и архитектурной подсветкой. Во-вторых, нижние этажи были изначально спроектированы как коммерческие площади. Причем арендовать их могли только компании, обеспечивающие комфорт жителей: кафе, большой продуктовый магазин, сервисы. В-третьих, ландшафтный дизайн. Двор комплекса озеленяли в соответствии с концепцией «Четыре сезона», чтобы в любое время года здесь была зелень; высадили крупномеры. Кроме того, двор зонировали для жителей разных возрастов и продумали несколько сценариев: например, вокруг большой ели оставили пространство для новогоднего праздника. В-четвертых, все подъезды оформлены по авторским дизайн-проектам. Для сравнения: в то время даже в неплохих рязанских новостройках отделка была очень скромной — потолок «Армстронг» и крашеные стены. И наконец, в-пятых, сквозные подъезды с двумя выходами — на улицу и во двор. В подъездах есть места для хранения колясок и велосипедов, комнаты-лапомойки для собак. Все эти элементы кажутся более или менее привычными для современного качественного жилья Москвы или Екатеринбурга, но не будем забывать, что речь идет о рязанском проекте десятилетней давности.

Новый подход «Мармакс» попытался применить и в социальной сфере, сделав акцент на формирование комьюнити: и здания, и территория проектировались с учетом такой задачи. Для жителей комплекса проводятся разнообразные мероприятия. За всем этим стоит идея, что добрососедские отношения — один из важных факторов качественной жизни. Подобный подход нельзя назвать распространенным: большинство девелоперов после продажи квартир теряют всякий интерес к покупателям.

Несмотря на стремление к новациям, поначалу «Мармакс» не мог пойти против правил игры на местном рынке жилья. Поэтому на фасаде первых многоквартирных домов компании можно увидеть газовые трубы, ведь в каждой квартире — индивидуальное газовое отопление. Так сложилось исторически: считается, что подобная система позволяет жильцам экономить.

В проектах девелопера есть элементы, которые выделяют его из числа конкурентов даже на федеральном уровне. Например, в каждом доме компании предусмотрен большой коворкинг. Это не просто комната — в «Наследии» это двухуровневое пространство с мебелью и офисной техникой, в котором легко разместятся 20–30 человек. Здесь можно провести деловую встречу или спокойно поработать.

Помимо этого в своих домах «Мармакс» обязательно открывает фитнес-зал. «Мне кажется, спортзал — необходимый элемент любого жилого здания. В США он есть в каждом кондоминиуме. Возможность заниматься спортом, не выходя из дома, очень важна», — уверен Юрий Юров. А еще в каждом комплексе есть детский центр. Там можно выбрать занятия для ребенка или просто оставить его под присмотром.

Все эти опции — фитнес, коворкинг и детский центр — входят в стандарт компании, они включаются в каждый проект. Это достаточно высокий уровень инфраструктуры даже для столичного жилья бизнес-класса. Но, что самое удивительное, для жителей комплексов «Мармакс» все эти опции бесплатны.

Потоки новаций

В девелопменте нет «золотой пули» — некой инновации, которая кардинально все меняет. Здание состоит из множества разнородных элементов, а строительство — из большого числа процессов. Поэтому развитие продукта — это выбор оптимальных решений и введение новых опций для жильцов. В последние пять-семь лет в российской строительной сфере даже появилась отдельная профессия — продуктолог, человек, который формирует продукт. Архитектор, строитель, маркетолог смотрят на проект узкопрофессионально, а продуктолог в продвинутых компаниях старается насытить его новыми опциями, следя, чтобы новации при этом были экономически оправданными.

Российские девелоперы — и руководители, и сотрудники — регулярно ездят за границу, изучают зарубежный опыт. В последнее время направление таких бизнес-путешествий начало смещаться: активное сотрудничество ведется не столько с европейцами, сколько с азиатами. «В Китае и Корее есть крайне интересные решения. Например, там умеют строить небоскребы так, что создается очень комфортная среда для жизни», — рассказывает Юрий Юров.

Эксперименты с новыми опциями априори несут в себе риски. В домах «Мармакса», к примеру, жители редко пользуются лапомойками. Специалисты рынка недвижимости полярно оценивают необходимость данного сервиса. Компания-застройщик решила подождать несколько лет: возможно, потребители привыкнут к лапомойкам и такие комнаты станут более востребованными. Если же этого не произойдет, в новых жилых комплексах данной опции не будет.

Есть в проектах «Мармакса» и архитектурные новации. Девелопер активно работает с голландскими проектировщиками. С их подачи появились «Арт кварталы» — жилье редкого для российского рынка новостроек формата. Это урбан-виллы — малоэтажные дома с небольшим количеством квартир. Градостроительная структура здесь тоже непривычная. «На площадке четыре с половиной гектара мы хотели создать закрытую территорию — такой оазис за единым забором. Но голландские архитекторы убедили нас, что так делать не стоит. Это будет травматично для города: разорвутся привычные связи районов, пешеходные маршруты, — вспоминает Юрий Юров. — В итоге мы выбрали более открытую планировочную схему: спроектировали четыре отдельных кластера плюс новые общественные пространства».

Идут определенные процессы и внутри страны. В последние несколько лет российские застройщики регулярно обмениваются информацией: проводится много бизнес-туров по объектам, фестиваль «Движение» в Сочи собирает большое число участников. Стали посещать и Рязань — смотреть на проекты «Мармакса». Крупнейшие девелоперы такие мероприятия не слишком любят, но компании среднего уровня очень активны. Формируется культура открытости: региональные застройщики не являются прямыми конкурентами, так как работают в разных городах. В итоге скорость распространения новаций резко выросла, постепенно улучшается качество продукта, снижаются издержки. Причем такая открытость — специфически российская черта: иностранные архитекторы и консультанты утверждают, что в Европе и США откровенно делиться своими находками не принято.

Неожиданный источник вдохновения «Мармакс» нашел в Грузии. Один девелоперский проект в Зугдиди компания уже завершила, сейчас работает над вторым. Стройка в Грузии имеет свои нюансы, ведь цены на недвижимость в стране невысоки. Например, здесь не покупают готовую импортную опалубку для заливки бетона, а изготавливают ее сами — при определенном навыке можно обеспечить сравнимое качество. Или кирпич: сегодня он служит в основном отделочным материалом, не несет нагрузки и не имеет теплотехнических свойств. В Грузии научились напиливать кирпичи на фасадные элементы — это позволяет сократить объемы его использования, что резко снижает стоимость. Местные подходы можно использовать и в российских условиях, особенно если бюджет ограничен.

Вопрос контроля себестоимости крайне важен на рынках с невысоким платежеспособным спросом, типа Рязани. Один из инструментов «Мармакса» — совмещение функций: компания сама является генеральным подрядчиком своих проектов, сама осуществляет менеджмент строительства. Исключение одного звена из цепочки дает экономию. Для сравнения: многие столичные девелоперы приглашают сторонних генподрядчиков, что порой увеличивает себестоимость жилья на 20–30%. Плюс наличие собственной генподрядной организации позволяет застройщику лучше контролировать смету, в частности оперативно реагируя на изменение стоимости материалов. Понимание себестоимости дает возможность точно рассчитывать и цену применения новаций.

Многопрофильная компания

Доминирующая стратегия сильных региональных девелоперов — выход на московский рынок и региональная экспансия. «Мармакс» же присматривается к регионам, где мог бы реализовать свои компетенции, но пока остается в Рязани. При этом, что нетипично, компания вышла за пределы многоэтажного жилья и стала многопрофильным девелопером: например, строит офисную башню в городе и загородные коттеджные поселки. Кстати, сегмент поселков сейчас набирает популярность: пару лет назад туда пришла ипотека, что резко увеличило спрос. За год, по данным «Мармакса», доля сделок на рынке загородной недвижимости с использованием ипотеки выросла с 55 до 80%. Крупные девелоперы многоэтажного жилья («Самолет», ПИК, ФСК) сегодня только начинают разворачивать подобные программы, а «Мармакс» работает в этой сфере довольно давно.

Два года назад рязанский застройщик неожиданно вошел и в сегмент торговой недвижимости, став владельцем молла на въезде в город. «С “М5 Моллом” получилось достаточно интересно. Я обсуждал с чешским фондом PPF покупку земельного участка. И вдруг они мне говорят: “Ты же из Рязани. Купи торговый центр”, — вспоминает Юрий Юров. — Они тогда начали распродавать российские активы. Я отказался: не наше направление. Потом они предложили еще раз, пообещав: “По цене договоримся”. С третьего раза и на хороших условиях я согласился. Отдадим должное чехам: это очень качественный объект. К нему прилагается участок площадью 26 гектаров. Плюс я неплохо знал этот торговый центр: у нас когда-то рядом был участок. В общем, совпала масса случайностей».

«Мармакс» начал «перезагрузку» торгового центра. «Мы не рассматриваем молл как помещение с магазинами. Это вчерашний день: люди по магазинам ходят все меньше, таков общемировой тренд. У нас есть огромное отапливаемое здание, которое мы решили превратить в круглогодичное общественное пространство под крышей — для нашего климата это особенно актуально. Это должно быть место, где люди проводят досуг», — говорит Юрий Юров. В итоге была разработана стратегия реконцепции молла: фуд-корт, холлы и атриумы полностью перестроили, открыли самый большой в Рязанской области детский центр, запустили активную событийную программу. Провели ротацию арендаторов. Промежуточным итогом стало падение вакантности почти вдвое: два года назад она держалась на уровне 40%.

Девелопмент как инструмент изменения города

Результаты работы девелоперов обычно измеряются в «рублях и метрах»: обороты, прибыль, количество построенного и проданного жилья. Гораздо сложнее оценить деятельность такой компании через влияние на окружающую среду. В примитивной и, к сожалению, частой схеме застройщик максимизирует свою прибыль, паразитируя на городе и ничего не давая ему взамен. Именно поэтому известный экономический географ Дэвид Харви писал, что на современном этапе невероятно важен конфликт между горожанами и девелоперами. Застройщики стремятся приватизировать городское пространство и превратить его в капитал. Горожане, в свою очередь, стараются отстоять свое право на комфортную среду. Власти — в идеальной схеме — отстаивают интересы населения с помощью градостроительного регулирования. В России эта схема не очень хорошо работает, потому что система генпланов и правил землепользования и застройки так и не была отлажена.

Однако «Мармакс», напротив, старается увеличить общественное благо, причем по собственной инициативе. Один из привычных инструментов — первые этажи, отданные под инфраструктуру. Люди в таком случае получают новые сервисы, которых раньше не было. Если огородить здание забором, жители соседних домов не имеют доступа к его инфраструктуре — такое здание «вырезано» из городской ткани, оно ничего не дает городу. Заметим, что в Москве и Московской области власти законодательно закрепили, что все первые этажи новостроек должны быть отданы под коммерческую функцию. Наличие площадей для торговли и сервиса — это еще и инструмент развития экономики, малого бизнеса.

Другой инструмент развития территории используется намного реже: «Мармакс» убрал провода около всех своих жилых комплексов, повысив комфорт в этой части города и решив за свой счет задачу районной инфраструктуры. Стоимость такого улучшения для одного объекта может достигать 10 млн рублей. Девелопер и дальше планирует развивать прилегающую территорию, следующий этап — обустройство всей улицы. Компания уже профинансировала разработку стратегии развития улицы как общественного пространства и ее единый дизайн-код, сделанные голландскими архитекторами. А потом договорилась с соседями-застройщиками о следовании этим правилам. В результате город получит новое благоустроенное высококачественное пространство, не вложив ни копейки бюджетных средств.

Еще один способ влияния на среду: в новом проекте «Мармакс» отказался от устройства парковки около жилого комплекса и запроектировал на этом месте большое общедоступное пространство с фонтаном и детской зоной. «В студенческие времена я жил по обмену в американском Денвере. Он по размеру схож с Рязанью, но городская среда совершенно иного качества. Позднее стал задумываться, а как изменится жизнь людей, если начать менять среду, — рассказывает Юрий Юров. — Так что девелопмент для меня — это инструмент развития города».