Всего по 10 застройщиков на Дону и на Кубани формируют более 50% объёма строящегося жилья. С учётом кризисных явлений их доля в ближайшем будущем может вырасти. Падающий спрос на недвижимость, снижение покупательской способности населения, а также рост цен оставляют в игре только крупные компании.
Для исследования формирования представления об основных тенденциях рынка мы проанализировали список крупнейших строительных компаний Ростова и Краснодара на основе данных Единого ресурса застройщиков, а также самих компаний — наиболее значимых игроков рынка. Для полного представления о меняющихся трендах мы провели онлайн-конференцию с ведущими застройщиками Ростова и Краснодара, а также опрос наиболее значимых компаний двух регионов. Для подтверждения своих показателей деятельности представители компаний заполнили анкеты АЦ «Эксперт ЮГ». Совокупные данные, включающие объём ввода жилья, финансовые показатели и среднюю его стоимость, представлены в таблице 1. Основной ранжирующий показатель — совокупный объём текущего строительства компаний в Ростовской области и Краснодарском крае.
Первые десять застройщиков — больше половины рынка
По данным Единого ресурса застройщиков, доля десяти крупнейших строительных компаний в Ростовской области составляет 57,7%. Всего в базе по региону 95 компаний, в портфеле которых 1,7 млн кв. м строящихся жилых домов. В среднем за год только в Ростове сдаётся чуть более 1 млн кв. м жилья. Среди самых крупных застройщиков — Московская строительная компания (МСК), у которой в портфеле свыше 340 тысяч кв. м жилья. В основном компания строит отдельно стоящие жилые комплексы в разных районах города. На втором месте ростовский застройщик «Галактика», который застраивает в городе два микрорайона — «Сокол градъ» и «Сокол на Оганова». На третьем месте — московская ГК «Интеко», точнее, входящий в группу застройщик «ККПД-Инвест», застраивающий один из крупнейших территорий в микрорайоне «Левенцовка».
Объёмы строительства жилья в Краснодарском крае существенно выше, чем на Дону. По данным ресурса, здесь 134 застройщика, которые находятся в процессе строительства жилья. Десять крупнейших формируют 52,3% всего строящегося объёма жилья. В абсолютных цифрах это 4,8 млн кв. м, то есть почти в три раза больше, чем на Дону. При этом один из крупнейших застройщиков Ростова — краснодарская «ВКБ-Новостройки». Совокупный объём жилья, которое возводит компания в Ростове и Краснодаре, составляет свыше 920 тысяч кв. м. На первом месте на Кубани компания «ЮгСтройИмпериал» (ЮСИ) с совокупным «портфелем» свыше 1 млн кв. м жилья. На втором месте с небольшим отрывом «СпецСтройКубань» (910 тысяч кв. м), а на третьем «ВКБ-Новостройки», для которой Краснодарский край основной рынок (738 тысяч кв. м).
Стоит отметить, что первая половина 2020 года привела к удорожанию стоимости жилья у основных игроков рынка (таблица 1) на 5-15%. Показатели по вводу жилья за этот период многие компании не раскрывают в силу ряда причин. Доминирующий тренд — сокращение объёмов строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мнения участников рынка мы получили в рамках онлайн-конференции «Эксперт ЮГ» «Южный рынок жилья-2020».
Продажи падают, несмотря на поддержку
По словам Николая Зиновьева, исполнительного директора ЮСИ, существенное влияние на положение дел оказала поддержка государства, в частности, субсидирование процентных ставок по кредитам для строительных организаций и льготная ипотека. «Субсидированная ставка повлекла спрос на дополнительные ипотечные сделки. Так, например, у нас в компании количество ипотечных сделок за июнь по отношению к маю выросло на 155 процентов», — отметил г-н Зиновьев. Банки также пошли на дополнительные акции и скидки. Если в прошлом году ставка для строительных компаний была в районе 9-13%, то сейчас она варьируется от 4% до 8%.
«В Ростове и Краснодаре налицо тенденция по снижению количества объектов», — отмечает Надежда Барачина, генеральный директор СК «Неометрия» (компания работает на рынке Краснодара, Сочи, Новороссийска, а также Ростова). Количество новых объектов, которые выводит на рынок компания, в 1 полугодии сократилось в три раза по сравнению с 2018 годом. «С рынка уходят многие», — заключает г-жа Барачина.
По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ недвижимость» Галины Пивоваровой, отрасль перестаёт быть привлекательной для ведения бизнеса. «Седьмой год подряд платёжеспособность населения падает, причем даже без учёта пандемии», — говорит г-жа Пивоварова. По данным Росстата, в России цены на недвижимость выросли на 17,78% в 1 квартале года, а объём продаж при этом снизился на 26,6%. «Рост цен на недвижимость в Краснодарском крае в этот период составил 5,7 процента, при этом продажи упали на 1,2 процента. Это самое низкое проседание в РФ», — отмечает Галина Пивоварова. Для сравнения: в Ростовской области рост цен на 3,7% привёл к падению объёмов продаж на 12,1%. Доля Краснодарского края в объёме строительства жилья в РФ составляет 8%, а Ростовской области — 2,5%.
Структура спроса меняется
Среди самых значимых трендов в СК «Вертол-Девелопмент» отмечают изменение квартирографии застройщиков. Сейчас проектируют квартиры-студии с небольшими площадями. Также застройщики стараются выделить свои жилые комплексы индивидуальным благоустройством, озеленением территории и авторскими входными группами.
В компании «Инсити» считают, что сейчас застройщики гораздо больше значения придают инфраструктуре и местам общего пользования в ЖК. «Покупатели выбирают не просто квадратные метры по максимально низкой цене, они отдают предпочтение тем объектам, которые имеют собственную инфраструктуру (магазины и сервисы), а также учитывают наличие социальных учреждений в шаговой доступности (школа, детский сад, поликлиника)», говорится в сообщении компании. Из трендов на планировки квартир можно отметить наличие кухни-гостиной, гардеробной или кладовой комнаты, также увеличенных в высоту окон на верхних этажах с панорамным видом и остекление балконов.
По словам Светланы Базилевской, генерального директора СК «Немецкая деревня», во время пандемии горожане в очередной раз убедились, насколько важна та среда, в которой они живут. «Мы с самого начала реализации проекта “Немецкая деревня” ставили во главу угла комфортную среду обитания для наших жителей, — говорит Светлана Базилевская. — Недаром наш ЖК “Германия” стал призёром конкурса, который проводился на портале “Единый ресурс застройщиков РФ”. Сегодня люди больше предпочитают объекты в малоэтажных домах, здесь более комфортные условия проживания».
По данным строительной компании «Неометрия», вместе с ростом конечной стоимости владения жильём растут и требования клиентов и инвесторов к проектам. Кроме того, в компании говорят о существующем дефиците высококвалифицированных специалистов, а также о росте административных требований.
Что касается влияния кризиса, вызванного пандемией, на продажи и стоимость жилья, то здесь практически все участники рынка единодушны в оценках. Благодаря государственной и банковской поддержке отрасли во время кризиса строительным компаниям удалось сохранить рыночный прирост стоимости на квадратные метры и темпы продаж, считают в «Инсити». Большое значение для роста спроса на жильё в период пандемии имело снижение банками базовых процентных ставок по ипотеке. В данный момент цены на квадратные метры в новостройках стабильно растут.
«С началом карантина спрос немного упал, люди не понимали, какое их ждёт будущее», — говорит Светлана Базилевская. По её словам, сильно отразилось на отрасли и закрытие сообщения между регионами, ведь большинство покупателей недвижимости на Кубани — это люди, которые переезжают в регион из других городов России. Однако в компании «Немецкая деревня» организовали онлайн-показы и видеотуры по квартирам. Благодаря этому совершались удалённые сделки, что поспособствовало удержанию спроса на недвижимость. Сегодня с возобновлением полётов ситуация улучшилась.
По данным «Неометрии», ситуация сейчас лучше, чем прогнозировалось в начале кризиса. Основной удар по отрасли пришёлся именно на начало карантина, но уже последующие послабления к лету вернули покупателей на рынок
Что касается структуры предложения, то сегодня многие застройщики отмечают преобладание проектов в сегментах «эконом» и «комфорт». По данным «Инсити», в Краснодарском крае высокий спрос на данный тип недвижимости. К окончанию строительства объекта в нём практически не остаётся свободных лотов для продажи. В «Неометрии» также замечают, что в структуре предложения преобладают комплексы массовых сегментов.
Устойчивость бизнеса в нынешний период зависит от многих факторов: спрос на недвижимость тесно связан с общей экономической и политической ситуацией в стране, особенно на фоне пандемии, признают участники рынка. Крупные игроки всегда имеют финансовый буфер, чтобы сохранять стабильность в критических ситуациях, считают в «Инсити». «Останутся скорее эффективные, а не крупные компании», — возражает Надежда Барачина. Особенно это касается тех, кто работает с проектным финансированием. Сейчас ситуация усложняется. По словам г-жи Барачиной, на фоне пандемии банки пересматривают свои прогнозные модели, понимая, что у них возникают дополнительные риски, «и им нужно их отрабатывать». Многие сделки теперь заключатся «по новому алгоритму».
Светлана Базилевская положительно оценивает государственные меры поддержки, однако замечает, что проектное финансирование для многих строительных организаций сегодня «не совсем работающий инструмент», так как застройщику, с учётом кризиса, очень сложно в нынешних условиях его получить. Поэтому сейчас среди экспертов отрасли идут разговоры о том, чтобы хотя бы частично вернуться к привлечению денежных средств дольщиков. «Все должны иметь возможность выбирать, это единственный путь, при котором мы можем сохранить отрасль», — заключает Светлана Базилевская.
