Набережная Ростова — главная сегодня градостроительная болевая точка донской столицы. Её застройка в последние годы отражает противоречия, накопившиеся как на законодательном, так и на общественном уровне. От их устранения зависит развитие города в любой его части.
Сегодня улица Береговая, то есть ростовская набережная, стала ареной борьбы трёх ключевых групп любого городского конфликта: бизнеса, властей и общественности. В этом треугольнике только первые две стороны демонстрировали, пусть и не без шероховатостей, полное взаимопонимание. Общественности приходилось довольствоваться лишь отдельными успехами в части сохранения уникального облика этого культового для города места. Но проблема его сохранения — в отсутствии единых правил игры, которые не противоречили бы друг другу. Сейчас все противоречия разрешаются либо волевым усилием властей, либо расторопностью застройщиков, которые в рекордные сроки возводят дома по старым разрешениям.
Хаотичная застройка
В течение последних нескольких лет улица Береговая протяжённостью почти 3,6 км быстро застраивается высотками. Власти обещают остановить «разрушение архитектурного облика города», однако в процессе выясняется, что у застройщиков всё в порядке с документацией.
«Все говорят, даже сама власть, что там не должно быть высотных домов. Есть пикеты, петиции, принятые законы, но высотные дома там всё-таки появляются, и есть дальнейшие планы по строительству, — говорит сооснователь и гендиректор агентства “Вебпрактик” Александр Букуров. — Власть делает вид, что она хочет решить эту проблему, но не решает».
Последний пример скандальной застройки — возведение ЖК «Державинский» (застройщик СМУ-1), представляющего собой два 25-этажных корпуса. Его строительство ведётся на землях, которые в перспективе предполагается использовать под продление набережной. Проект развития этой территории пока не готов, а разрешение на строительство жилого комплекса выдано ещё в 2018 году. В ходе подготовки стройплощадки под этот объект полностью снесены остатки здания склада бывшей Парамоновской мельницы — одного из образцов промышленной архитектуры XIX века.
Об этом проекте высказался известный блогер и урбанист Илья Варламов на своём канале на YouTube. Он отметил, что Ростов — один из красивейших городов России, но «власти планомерно уничтожают всё то хорошее, что имеется». Ранее СМУ-1 на своей странице в соцсети заявило, что стройка идёт на территории «купленного на законных основаниях земельного участка», а внешний вид дома — «дело вкуса».
Для СМУ-1 этот объект — далеко не первый в границах набережной. Ранее компания построила на небольшом земельном участке на Береговой элитный жилой 24-этажный комплекс «Адмирал», а также самый высокий сегодня многоквартирный дом в донской столице — «Белый ангел» (32 этажа), возведённый на месте бывшего промпредприятия прямо у причальной стенки. Собственниками компании являются Александр Шустанов и Вадим Джиоев. Последний приходится сыном депутату Законодательного собрания Ростовской области Асланбеку Джиоеву. До 2010 года Джиоев-старший входил в число собственников СМУ-1.
К чемпионату мира по футболу на пересечении Береговой и проспекта Кировского был построен жилой комплекс «Аквамарин» (застройщик «ЮИТ Дон»). Это два отдельно стоящих многоквартирных 19-ти и 6-тиэтажных жилых корпуса, вплотную подходящих к проезжей части. Они возведены на месте заброшенного бассейна «Спартак». «ЮИТ Дон» был ростовским подразделением финской компании «ЮИТ», которая в июне 2019 года ушла с ростовского рынка в связи с ухудшением экономической ситуации и снижением платёжеспособного спроса. Ситуацию усугубил и переход отрасли на проектное финансирование, рассказывал тогда директор «ЮИТ Дона» Андрей Шумеев. Он также отмечал, что ростовский рынок перенасыщен массовой застройкой жилья эконом-класса, которая в своё время повлияла на общую цену на рынке.
Ещё один крупный жилой объект на Береговой в 2019 году сдал в эксплуатацию застройщик «Донстройинвест» (владельцем значился предприниматель Месроп Узунян). Это 14-этажный двухсекционный дом, построенный на углу переулка Островского. В этом году в отношении компании-застройщика открыто конкурсное производство по упрощённой процедуре. С иском о признании ООО «Донинвестстрой» банкротом в суд обратился Московский индустриальный банк, который требует взыскать с должника 1,2 млрд рублей.
В 2013 году на набережной прямо у причальной стенки был построен 17-этажный бизнес-центр «Риверсайд-Дон». В ходе строительства прокуратура Ленинского района города возбуждала дело об административном правонарушении. Было установлено, что в ходе вбития фундаментных свай произошло смещение причальной стенки в сторону акватории реки Дон. Компании пришлось за свой счёт укреплять стенку.
Стремление инвесторов застолбить свой кусочек набережной понятно. «Пока есть маржинальность 8-10 тысяч рублей на квадратном метре при стоимости от 80 тысяч рублей, этим будут заниматься. Стоимость квадратных метров жилья здесь одна из самых высоких в городе», — говорит управляющий партнёр АН «Парус» Максим Хмель. Ценник на землю в этом районе города — от 1-1,5 млн рублей за сотку. Несмотря на транспортные проблемы, здесь многие стремятся жить — тут прекрасная прогулочная зона, что для Ростова сегодня дефицит, считает Максим Хмель.
Подковёрная борьба
Наряду с теми инвесторами, кому удалось построить крупные объекты на Береговой, есть и те, которым в этом под различными предлогами было отказано. Так, например, инвестор строительства дома на Береговой, 33, рядом с Ворошиловским мостом с 2014 года пытается получить разрешение на строительства многоквартирного жилого дома, однако каждый раз получает отказ, рассказал «Эксперту ЮГ» знакомый с ситуацией девелопер. Отказывают, по его словам, под разными предлогами — будь то «якобы наличие зелёных насаждений в зоне застройки» или «якобы отсутствие согласования с аэропортами».
Ограничения по высоте, как уверяет девелопер, в этом месте не прописаны в ПЗЗ, в проекте также нет нарушений градостроительных нормативов по парковкам, озеленению и физкультурным площадкам, однако разрешение получить так и не удаётся. По его словам, всего в этом районе власти отказывали в строительстве пяти крупных объектов. Помимо жилого дома на Береговой, 33, в 2015 году, например, департамент архитектуры Ростова отозвал разрешение на строительство 12-этажного апарт-отеля в сквере имени Седова, в котором есть смотровая площадка с видом на набережную. Причина: инвестору, ООО «СтройИнвест-Центр», отказано в предоставлении положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы со стороны министерства культуры. Возведение здания могло привести к разрушению Парамоновских складов — главной исторической достпримечательности на улице Береговой. Правда, сегодня этот памятник промышленной архитектуры XIX века и без того находится в полуразрушенном состоянии.
Но самый громкий отказ прозвучал в начале этого года: крупнейшему застройщику Ростова Московской строительной компании (МСК, конечный собственник — гонконгская компания «Чэнжунь Технолоджи Лимитед», по данным ИАС Seldon.Basis), запретили строить 32-этажный жилой дом «Донской причал» возле Парамоновских складов на Береговой, как раз рядом со строящимся ЖК «Державинский».
Кстати, деятельность этого застройщика в Ростове нередко сопровождается скандалами. Так, ЖК «Сердце Ростова», построенный на улице Ларина, по мнению многих экспертов, не соответствует нормативам по парковкам, озеленению, а также затрудняет транспортное сообщение. В планах МСК также был ещё и ЖК «Континент» на площади перед гостиницей «Амакс» на месте фонтана. Однако под нажимом общественности муниципалитет отозвал разрешение на строительство на этом участке. Также скандалом обернулась попытка компании построить жилой дом на улице Раздорской около рощи СКА, что вызвало у местных жителей панику по поводу сохранности лесного массива.
Как пояснял СМИ мэр города Алексей Логвиненко, никакого разрешения на строительство в районе набережной МСК не получала, причём отказывали ей в этом два раза. По его словам, запрет нового жилищного строительства в районе набережной Дона в Ростове — это «требование губернатора, с которым администрация города полностью солидарна».
Как уточнили «Эксперту ЮГ» в администрации города, запрет на строительство жилья в прибрежной зоне Дона должны оформить документально после внесения соответствующего регламента в ПЗЗ. По этому вопросу должны были провести общественные слушания и вынести решение на голосование гордумы в июне. Однако из-за коронавируса эти мероприятия перенесены на октябрь.
Странные правила
В схеме зон градостроительного регулирования на территории города (из ПЗЗ на официальном сайте администрации Ростова) вся площадь набережной, включая территорию ростовского порта, обведена синим пунктиром, обозначающим «зону композиционного регулирования речного фасада».
В решении гордумы Ростова «О принятии ПЗЗ в новой редакции» (с изменениями на 14 августа 2018 года опубликовано на сайте администрации города) эта зона понимается как зона охраны речного фасада донской столицы. Здесь предполагается следующий характер реконструкции (всего в списке семь пунктов): сохранение устойчивых элементов исторической планировки и существующих параметров улиц; закрепление существующих отдельных зданий-памятников и обеспечение благоприятных условий их обзора; обеспечение низкой плотности кварталов жилой застройки при новом строительстве для создания прозоров в застройке панорамы речного фасада, максимального озеленения, создания экокоридоров и экосистем и организации буферной зоны застройки кварталов, насыщенных памятниками, и участков нового строительства в историческом центре; защита зданий-памятников от динамических воздействий при новом строительстве и реконструкции кварталов застройки; при ограничении высоты новой застройки предусматривается постепенное понижение этажности к реке; восстановление и сохранение элементов благоустройства застройки кварталов, освобождение от асфальтобетонного и возвращение исторического покрытия проезжей части и тротуаров; предпочтительна новая застройка с применением малоэтажных зданий с уступчатой блокировкой, расчленёнными фасадами, организованными в живописные группы с курдонерами и разрывами.
Однако никакие параметры разрешённого строительства в этом разделе не приводятся, он носит, скорее, рекомендательный характер.
Зато соответствующие параметры закреплены в другом разделе документа — градостроительном регламенте территориальных зон, обозначаемых буквами и цифрами. Участок, например, где построен 32-этажный «Белый ангел», отнесён к зоне Ц-3. В перечне видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в этой зоне разрешено многоэтажное строительство. А в предельных параметрах разрешённого строительства максимальная высота зданий на этом участке в этой зоне вообще не нормируется. Указан только минимальный процент озеленения — в зависимости от размера участка это может быть 15-25% территории. Получается, что рекомендации из одного и того же документа, описывающие характер реконструкции «речного фасада», идут вразрез с закреплённым регламентом.
Одно дело правила, другое — практика их применения. «ПЗЗ допускают отступ от заданных параметров, — считает архитектор Сергей Трухачёв, руководитель НПО “Южный градостроительный центр”. — Главное, чтобы было решение комиссии по подготовке правил землепользования и застройки. Также есть механизм общественных слушаний, но он не работает из-за пассивности людей, поэтому там часто принимаются решения, которые необходимы инвестору».
Битва за вид на воду
В кулуарных беседах застройщики, с которыми пообщался «Эксперт ЮГ», ссылаются на опыт Сингапура или других густонаселённых районов мира, для которых строительство высотных домов — единственный способ заработать на освоении строительных пятен.
«Мне лично нравится вид на Ростов с его появившимися недавно высотками на Береговой и Театральном спуске, — говорит один из соинвесторов строительства жилого дома на набережной, гендиректор корпорации Soft Александр Перельман. — В современном мире высотные дома это признак развитого города и богатого города. Нет ничего плохого в смешанной застройке, когда рядом с историческими фасадами соседствуют современные красивые высотные дома с интересными и дорогими фасадами».
Тем не менее, есть и другие примеры, напоминают эксперты. Например, в Ванкувере, одном из самых дорогих для проживания городов Земли, даже в элитных районах нельзя строить дома выше определённой высоты. Так работает специальная муниципальная программа по защите вида (Protected Views & View Corridors), принятая в конце 80-х годов. Считается, что жители любого района Ванкувера должны иметь возможность видеть горы и воду, а здания не должны им мешать.
«Ограничение этажности — это вполне разумно. Набережная изначально создавалась как место формирования городского фасада, — говорит Сергей Трухачёв. — А сейчас фактически создаётся стена, которая отгораживает город от потоков воздуха с Задонья. Это влечёт за собой колоссальные экологические последствия. В Ростове и так жарко, а озеленённые склоны с малоэтажной застройкой создают микроклимат, который позволяет поддерживать комфортные условия существования».
«Дома с низкой этажностью там строить нерентабельно, — настаивает Александр Перельман. — Слишком высокий уровень затрат. Выше, чем где бы то ни было в городе». Учитывая сложность рельефа (крутой склон), необходимо потратить около 130 млн рублей на подпорную стенку. Это сопоставимо с доходом от строительства шести этажей. Стоимость земли также очень высокая. Точка безубыточности по проекту может быть достигнута только при возведении жилого дома не ниже 15–16 этажей. «Поэтому никто не возьмется за проект шести- или даже девятиэтажного дома, как это рекомендуют некоторые архитекторы», — считает Александр Перельман.
Набережная — это общественное пространство и достояние города. Здесь не должна быть только коммерческая застройка, настаивает Сергей Трухачёв. С ним соглашается Александр Букуров из «Вебпрактик»: «есть исследования, которые показывают, что лучше растут те регионы, в которых развиты общественные пространства, а нашу набережную запирают в бетонные скворечники, потому что двум-пяти людям это выгодно».
Особенность Ростова и всех приречных городов — проблема высокого берега, говорит ростовский эколог и эксперт КБ «Стрелка» Александр Водяник (работает советником мэра Краснодара по благоустройству). По плану города его центральные улицы спускаются вниз к реке и «работают» как воздушные коридоры, по которым город насыщается свежим воздухом.
«В Ростове преобладает доисторический подход к строительству, — говорит г-н Водяник. — Никакой физики и никакого расчёта нет. Любое строительство на набережной ведёт к неконтролируемым последствиям. Родники там могут забить где угодно, причём угрожают они уже возведённым объектам. Такие склоны не застраиваются не потому, что кто-то может или нет, а по соображениям безопасности».
В любом случае, можно сколько угодно говорить о плохих застройщиках, но пока люди покупают квартиры в таких домах, они будут строиться, заключает Максим Хмель.
Административный фактор
Несмотря на противоречивые ПЗЗ, иногда политическая воля и административный фактор могут сыграть в пользу города. В начале года, например, губернатор области Василий Голубев заявил, что на набережной не должно быть высоток. Административная машина в этом случае работает в соответствии со своими интересами.
После того, как в 2012 году Голубев занял пост губернатора, правительство области подписало соглашение с «Газпромом» в сфере социально-экономического развития. «Первой ласточкой» этого сотрудничества стала реконструкция ростовской набережной в 2012 году к 75-летнему юбилею региона. «Газпром» выделил на эти работы 260 млн рублей.
Однако это не предел. Во время своего отчёта перед гордумой за 2019 год Алексей Логвиненко сообщил, что «Газпром» готов выделить на работы по продлению набережной свыше 1 млрд рублей. Единственное условие — наличие готового проекта. Его городские власти обещают разработать до конца года, однако, учитывая нерешённые проблемы с инвесторами, а также необходимость выноса первого грузового района ростовского порта за пределы города, решение этого вопроса может растянуться на более долгий срок.
Новые подходы к градостроительству
Наше градостроительное законодательство подразумевает жёсткое регулирование застройки только для исторических поселений федерального и регионального значения, каковым Ростов не является и вряд ли станет. В остальных случаях необходимо использовать обычный градостроительный регламент, поясняет Сергей Трухачёв.
По его словам, в европейской практике всё решается посредством двух вариантов: во-первых, используется мнение группы экспертов, которая определяет, что и где можно строить. По такому пути ранее шла Москва. Второй вариант: разработка проекта реконструкции территории, в составе которого определяется свой регламент. Проект утверждается и становится основанием для строительства на определённый срок. Изменения вносить запрещено.
«Текущая ситуация на набережной — прямая недоработка администрации Ростова-на-Дону, в которой посчитали, что, если есть градкодекс и ПЗЗ, то этого будет достаточно», — говорит директор архитектурного бюро «Проект» Анатолий Мосин. По его словам, закон не заменяет собой того, что называется «стратегией объёмно-пространственного развития города». При её разработке должен применяться мастер-план. В отличие от генплана, он отражает то, что называется компонентами развития. «Это и социальные проблемы, и экономические факторы и то, как этот проект интегрирован в городскую экономику, — поясняет г-н Мосин. — В его основе лежит глубокое исследование того, что сейчас представляет собой территория, должны быть учтены интересы экономического развития, интересы бизнеса, власти, эксплуатирующих организаций, городских сообществ».
«Здесь важна максимальная публичность и гласность, поэтому городское сообщество должно лучше отстаивать свои интересы», — считает координатор общественной группы «Поток» Александр Сушков (занимается сохранением памятника архитектуры «Парамоновские склады» на набережной). Без этого сохранение не только набережной, но и любой другой ценной территории города станет невозможным.
